Риск №1. Здания под снос

Вряд ли эту проблему можно назвать новой. Но в свете последних событий она, что называется, «заиграла новыми красками». 8 декабря минувшего года московская мэрия постановила снести 104 строения, находящиеся рядом с метро. Сказано – сделано: ночью 9 февраля, которую в СМИ окрестили «ночью длинных ковшей», в городе начали сносить киоски и павильоны возле станций метро. Чиновники объясняют такую спешку просто: все эти объекты расположены слишком близко к станциям метрополитена. Более того – они стоят на местах прохождения важных коммуникаций, таких как электросети, газопроводы и линии теплотрассы.


«Хитрые» собственники, узнав о том, что их помещения будут в скором времени снесены, постарались избавиться от них. Один из вариантов – продать по цене ниже рыночной.

Некоторые собственники, к слову, начали предупреждать о последствиях заранее. Скажем, хозяева ТЦ «Пирамида» на Пушкинской признались сразу – их торговый центр пообещали «убрать» еще в 2012 году. К слову, демонтаж торгового центра уже начался, а собственники магазинов пытаются поскорее съехать из «Пирамиды» и уже вывозят «остатки» товаров. Говорят, что к концу февраля снос здания будет закончен.

История из жизни: один ритейлер еще в 90-е годы организовал пристройку к жилому дому на Садовом кольце. Документы получил уже после этого. Годы шли, здание стояло. Сейчас документы в порядке, а московские власти требует сноса помещения и добиваются этого в судах. Возможно, ритейлер и выиграет суды, но до финала еще далеко. Помещение продается, место лакомое. А проверка юридической чистоты подобных объектов всецело ложится на плечи покупателя. Если не знать о проблемах заранее, вполне можно попасть впросак, купив данный объект.

Риск №2. Низкая доходность объекта

В последнее время при покупке торговых и офисных площадей можно столкнуться с тем, что собственник скрывает истинную доходность своего объекта. В кризис проблема стала стоять еще острее.

Например, одна из самых распространенных схем обмана покупателя. Перед продажей собственник резко повышает ставку. Покупатель видит высокие цифры доходности и соглашается на сделку. Как только он вступает в свои права, бывший хозяин приходит к нему и требует пересмотреть ставку, которая оказывается выше рыночной. Если ставку не снизить, арендатор просто уйдет, ведь в кризис пустых помещений хватает, а площадь нового собственника перейдет в разряд вакантных.

Есть и похожие схемы. В ряде случаев перед продажей собственник договаривается с покупателем и берет на себя все эксплуатационные расходы. Возросший объем этих трат со стороны собственника покупатель при расчете своей доходности просто не учитывает. В результате новый владелец не дополучает прибыль, а в условиях невысоких арендных ставок, доход может оказаться и вовсе нулевым.

Риск № 3. Земля под ногами

Как показала практика, при продаже коммерческой недвижимости собственники стараются не обсуждать ни налог на землю, ни на имущество: «Да, платим налоги. Ну, это же как всегда!».

Между тем, налоги — это существенные затраты, которые стоит учитывать при покупке недвижимости. Кроме того, покупатель должен понимать, что налогообложение объекта, к которому он присматривается, со временем может возрасти. А это риск значительного снижения доходности. Уже порядка 10-15% всех собственников помещений в Москве выплачивают налог на землю, исходя из ее кадастровой стоимости, и число таких объектов с каждым годом увеличивается. Разница же в сумме налога от стоимости БТИ и от кадастровой подчас бывает колоссальной (например, было 100 тыс рублей, а стало 2 млн).

Еще один важный аспект при покупке недвижимости — это назначение земли, на которой построен объект.

Вот еще один пример из практики. В компанию поступило предложение о покупке здания, договор аренды которого был подписан городом на 50 лет. Казалось бы, никаких проблем не может быть. Но арендатор – компания сотовой связи, а земля сдавалась в аренду под ларек по продаже периодической печати. Доходность этих бизнесов отличается в разы, ведь торговля газетами и журналами прибыли почти не приносит, а ставки аренды под такие объекты фактически нулевые. Собственник, предложивший нам такой объект, просто решил переложить свои риски на незадачливого покупателя. Стоит отметить, что сейчас проблема смены назначения земли в Москве практически не решена. А вероятность, что новый собственник здания будет вынужден поменять арендатора и окажется без прибыли, очень велик.

Риск № 4. Карманы арендатора

Есть среди финансовых рисков и очень специфические. Связаны они с продуктовым ритейлом.

Не все знают, что торговля алкоголем приносит магазину порядка 30% всей прибыли. Зачем об этом говорить владельцу недвижимости, ведь это дело только его арендатора? На рынке есть сложившаяся практика, если арендатор не может получить лицензию на торговлю спиртным, стоимость его арендной платы может снизиться на те же самые 30%. Найти другого арендатора можно, только пул претендентов на помещение, приспособленное для продовольственного ритейла, ограничен.

На поиски нового арендатора придется потратить немало времени и сил. Опасно для собственника здания, предназначенного для продовольственного ритейла, и строительство вблизи его объекта.

Вот вам распространенный пример. В 100 метрах от коммерческого объекта строят жилой комплекс, где предусмотрена школа или детский сад. Если от детского учреждения до магазина будет менее 100 метров, его арендатор, скорее всего, лишится своей лицензии на алкоголь, а собственник – доходов.

Риск № 5. Новые объекты

Пожалуй, в особую группу рисков стоит выделить покупку новых объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию в 2014-2015 годах. Объект новый, арендаторов нет. «Понятно почему, мы же только построились!», — убеждает хозяин объекта.

Проблема кризиса в том, что и ТЦ, и офисные центры сейчас борются за арендатора. Самыми привлекательными всегда остаются объекты внутри МКАД, рядом с метро, с доступным паркингом. А вот приобретать офисы за МКАД не рекомендуется. Ведь остаться без арендаторов инвесторам совсем неинтересно, а в кризис такой риск значительно возрастают.

Источник: Rambler.Деньги
18/02/2016