Риск № 3. Земля под ногами
Как показала практика, при продаже коммерческой недвижимости собственники стараются не обсуждать ни налог на землю, ни на имущество: «Да, платим налоги. Ну, это же как всегда!».
Между тем, налоги — это существенные затраты, которые стоит учитывать при покупке недвижимости. Кроме того, покупатель должен понимать, что налогообложение объекта, к которому он присматривается, со временем может возрасти. А это риск значительного снижения доходности. Уже порядка 10-15% всех собственников помещений в Москве выплачивают налог на землю, исходя из ее кадастровой стоимости, и число таких объектов с каждым годом увеличивается. Разница же в сумме налога от стоимости БТИ и от кадастровой подчас бывает колоссальной (например, было 100 тыс рублей, а стало 2 млн).
Еще один важный аспект при покупке недвижимости — это назначение земли, на которой построен объект.
Вот еще один пример из практики. В компанию поступило предложение о покупке здания, договор аренды которого был подписан городом на 50 лет. Казалось бы, никаких проблем не может быть. Но арендатор – компания сотовой связи, а земля сдавалась в аренду под ларек по продаже периодической печати. Доходность этих бизнесов отличается в разы, ведь торговля газетами и журналами прибыли почти не приносит, а ставки аренды под такие объекты фактически нулевые. Собственник, предложивший нам такой объект, просто решил переложить свои риски на незадачливого покупателя. Стоит отметить, что сейчас проблема смены назначения земли в Москве практически не решена. А вероятность, что новый собственник здания будет вынужден поменять арендатора и окажется без прибыли, очень велик.