Покупка готового объекта
Это — классика жанра, один из наиболее простых и понятных способов инвестирования, считает Олег Янтовский из Hermes-Sojitz. Однако данная схема предполагает наличие большого капитала для инвестиций на первоначальном этапе, что не всегда возможно, особенно в том случае, если объект недвижимости является весьма дорогостоящим и масштабным. К тому же такой способ требует наличия определённых компетенций, которые не всегда есть у потенциального инвестора.
Паевые инвестиционные фонды
Если всех этих ресурсов нет, можно использовать инструмент коллективного инвестирования под названием ЗПИФ (закрытый паевый инвестиционный фонд). «В этом случае вы покупаете не объект целиком, а так называемый пай, то есть долю в фонде, который владеет недвижимостью» — поясняет Алексей Тараповский из AFG. ЗПИФ, как правило, создаются профессиональными управляющими компаниями для инвестирования в конкретные объекты коммерческой недвижимости, а их правила содержат прозрачные условия входа и выхода из проекта. Что очень важно, ЗПИФ является элементом инфраструктуры фондового рынка и подлежит жесткому контролю со стороны регулятора — Центробанка РФ.
Существует и зарубежный валютный аналог российского ЗПИФ — так называемые REIT-фонды (Real Estate Investment Trust). «Они похожи на ЗПИФ поднадзорностью финансовому регулятору соответствующей страны и прозрачностью наполнения, так как точно известно, из каких объектов состоит фонд» — считает Алексей Тараповский.
К существенным плюсам можно отнести размеры и надежность REIT фондов — они, как правило, уже аккумулировали недвижимости на несколько миллиардов долларов, с их помощью возможно получить доступ к развитым рынкам, они предусматривают низкие пороги входа (один пай может стоить несколько десятков долларов) и хорошую ликвидность — паи торгуются на бирже и могут быть куплены или проданы по одному клику мыши в терминале. Минусы — необходимость открывать зарубежный брокерский счет, что является барьером для некоторых особо консервативных российских инвесторов.
Краудинвестинг
Такой способ занимает всё более заметное место на рынке коммерческой недвижимости. «Всё дело в том, что в России наиболее доходны крупные объекты стоимостью в десятки миллионов долларов, а вложения в небольшие нестационарные объекты зачастую слишком рискованны, как показал памятный всем снос ларьков в Москве» — считает Дмитрий Михайлов из AKTIVO.
Участие в краудинвестинговом проекте позволяет инвесторам делить между собой порог входа в доходные, но дорогостоящие объекты, то есть объекты коммерческой недвижимости на площадке можно купить совместно с другими инвесторами и получать стабильный доход от сдачи помещения в аренду. Это — основные способы инвестирования в коммерческую недвижимость.
«Отличаются они друг от друга главным образом степенью свободы, с которой вы можете управлять объектом и влиять на него» — поясняет СЕО ПРОМКОД Илья Токарев.
При прямой покупке решение зависит только от инвестора, и он может продать или переделать объект, так как является его владельцем. Выбрав краудфандинг, человек имеет право лишь на часть недвижимости, а значит любое его решение должно быть поддержано всеми другими совладельцами. В случае приобретения паёв в ПИФ, инвестор также является совладельцем части недвижимости, но при этом может лишь продать или купить паи, выпущенные управляющей компанией.
Илья Токарев предупреждает: «Если не говорить о прямых инвестициях, то принимая решение о выборе между краудфандингом и ПИФ (REIT), нужно внимательно изучать условия управляющей компании, которая будет распоряжаться вашими инвестициями в недвижимость». Нужно знать насколько компания надежна, были ли к ней претензии или судебные иски, какова доходность за предыдущие отчетные периоды, имеет ли она опыт управления недвижимостью и прочее.
Подводя итог, стоит отметить, что коммерческая недвижимость — один из наиболее стабильных и интересных вариантов вложения средств. При этом благодаря различным схемам инвестирования вложиться в неё можно, обладая практически любым капиталом. Главное — оценить все плюсы и минусы своего решения и предусмотреть возможные риски.