8 800 500-64-64Realty.Dmir
«Мертвый сезон» — миф или реальность: стоит ли выставлять объект коммерческой недвижимости на продажу летом?
«Мертвый сезон» — старая проблема российского рынка коммерческой недвижимости: продаж нет, все в отпусках. Казалось бы, что такого, почему бы не сделать перерыв на лето? В то же время проблема «мертвого сезона» часто беспокоит собственников объектов коммерческой недвижимости, которые хотели бы по тем или иным причинам сократить срок экспозиции объекта. Основываясь на своем опыте, расскажу, что такое «мертвый сезон» и стоит ли выставлять объект на продажу, когда, по словам риелторов, покупатели не активны?
Дмитрий Михайлов
Директор по развитию AKTIVO
Ни для кого не секрет, что рынок коммерческой недвижимости традиционно подвержен сезонности. Любая компания-посредник, имеющая на рынке хоть какой-то бэкграунд, легко назовет периоды активных продаж и спада. Самый всплеск сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости приходится на ноябрь (активной также остается и первая половина декабря). В этот период наблюдается пик выплат государственных заказчиков своим подрядчикам, а топ-менеджеры многих крупных компаний получают годовые бонусы и вкладывают средства в недвижимость.
Вторая половина декабря и январь, как правило, большим количество сделок риелтеров не радуют, а следующий пик активности покупателей приходится уже на март — апрель (захватывая и первую половину мая, когда завершаются сделки, договоренность по которым произошла в апреле). Далее следуют июнь, не слишком активный месяц, «мертвый сезон» в июле и постепенное оживление рынка в августе, когда начинаются первые продажи. Ну и, конечно, в сентябре и октябре число сделок возрастает (иногда в разы).
С чем это связано? Безусловно, с активностью покупателей. В России есть большой класс людей, которые воспринимают коммерческую недвижимость как инструмент вложения средств с целью их сохранения и приумножения. А покупатель со средним чеком 100–500 млн рублей имеет свои привычки. И долгосрочный отпуск, проведенный, как правило, за границей, для него святое. Такой период отпусков, как несложно догадаться, приходится на периоды с декабря по январь и с мая по август.
Летний и зимний периоды продаж в той или иной степени влияют на работу всех компаний, занимающихся посредничеством на рынке. В июле обороты риэлтерских агентств обычно падают на 30–50%, а то и больше.
Вторая половина декабря и январь, как правило, большим количество сделок риелтеров не радуют, а следующий пик активности покупателей приходится уже на март — апрель (захватывая и первую половину мая, когда завершаются сделки, договоренность по которым произошла в апреле). Далее следуют июнь, не слишком активный месяц, «мертвый сезон» в июле и постепенное оживление рынка в августе, когда начинаются первые продажи. Ну и, конечно, в сентябре и октябре число сделок возрастает (иногда в разы).
С чем это связано? Безусловно, с активностью покупателей. В России есть большой класс людей, которые воспринимают коммерческую недвижимость как инструмент вложения средств с целью их сохранения и приумножения. А покупатель со средним чеком 100–500 млн рублей имеет свои привычки. И долгосрочный отпуск, проведенный, как правило, за границей, для него святое. Такой период отпусков, как несложно догадаться, приходится на периоды с декабря по январь и с мая по август.
Летний и зимний периоды продаж в той или иной степени влияют на работу всех компаний, занимающихся посредничеством на рынке. В июле обороты риэлтерских агентств обычно падают на 30–50%, а то и больше.
Что это значит для собственника объекта и стоит ли выставлять объект на продажу в неблагоприятный период? Ответ, скорее, положительный. На рынке есть инструменты, которые позволяют продать объект фактически без учета фактора сезонности. В последнее время в России на рынке коммерческой недвижимости развиваются краудфандинговые проекты, которые предусматривают покупку объектов пулом инвесторов для последующей сдачи в аренду. Первая краудфандинговая площадка AKTIVO, предлагающая инвесторам такие коллективные инвестиции, начала работать в России в 2015 году. Суть работы площадки заключается в том, что инвестор со средним чеком 3–6 млн рублей может стать совладельцем крупного объекта недвижимости стоимостью 150–350 млн рублей.
Фактор сезонности для таких проектов менее значим (в частности, на площадке AKTIVO снижение продаж в июле не превышает 10–15% по отношению к апрелю). Аудитория таких проектов — собственники бизнеса и топ-менеджеры компаний, которые, как правило, не покидают страну надолго, а длительные отпуска за рубежом планируют на более отдаленное будущее. Причем экспозиция объекта на площадке «вне сезона» не предполагает какого-либо дисконта, ведь не секрет, что возможности пула инвесторов могут оказаться выше, чем единоличного покупателя. Поэтому, если собственник объекта заинтересован в его продаже, ориентироваться на сезонность необязательно. Объект может найти своего покупателя вне зависимости от того, «мертвый» сейчас сезон или период активных продаж.