Инвестор — человек увлекающийся и азартный. Он хочет больше, чем имеет, и не всегда только в сфере материальной. Одни стремятся улучшить материальное состояние, другие — изменить мир. Но и тем, и другим придется преодолеть ряд препятствий, чтобы добраться до по-настоящему рентабельных инвестиций. Зайти в сегмент private equity на уровне совладельца для начинающего инвестора прежде было почти невозможно. Такая опция предлагалась только через фонды и через три-четыре ступени degrees of separation.
Я не сторонник такого подхода, поскольку это потерянная прибыль и включенные звенья, которые не мотивированы на прибыль инвестора. Каждая ступень — посредник, который берет процент за работу, это существенные потери для ритейл-инвестора. При этом неизбежен конфликт интересов: каждая ступень имеет свои цели, и они не связаны с высокой прибылью финального инвестора.
Появление краудфандинговых площадок привело к тому, что институциональные объекты стали доступны для начинающих инвесторов без какого-либо деления на уровни. Они работают по такой схеме: площадка выбирает объект, проверяет его, упаковывает в закрытый паевой инвестиционный фонд, а паи распродаются инвесторам. После продажи команда управляющих занимается ведением объекта. Собственники получают отчеты и очищенную от налогов прибыль напрямую от управляющих, которые заинтересованы в прибыли объекта и инвестора — они получаю процент от общего арендного потока. Таким образом, конфликт интересов исчерпан, а три-четыре уровня «процентов посреднику» превращаются в «зарплатную мотивацию» для управляющей компании, которая формируется из их непосредственной работы на благо интересов инвестора.
Этот конфликт интересов сильно недооценен. Кризис 2008 года — его прямое следствие. Худшие, непонятные активы были упакованы в фонды с непрозрачной и непонятной структурой. От слабых активов в таких фондах не избавлялись, а переупаковывали многократно: например брали с десяток зданий, формировали в пакет, создавали аналогичный в другой стране, постоянно перераспределяя этот набор — и в итоге инвестор, который вроде бы вкладывался в надежную недвижимость, терял деньги.