Консервативная стратегия базируется на стабильном активе — инвестициях в недвижимость, которые могут составлять половину портфеля.

Жилая недвижимость в 2021 году не претендует на позицию ценного актива в инвестиционном портфеле. Она, безусловно, может закрывать персональный спрос инвестора, но в таком случае мы уже говорим о потреблении, а не инвестировании. Жилая недвижимость становится активом, если приносит доход — от спекуляции на разнице в цене при покупке и продаже. В 2020 году, по данным исследования федерального портала Мир квартир, доходность в среднем по стране чуть повысилась до 6% годовых с 5,6% 2019 года. Средний срок окупаемости: чуть выше 16 лет. Доходность жилой недвижимости в Москве и того меньше – 4,2%, – что составляет срок окупаемости свыше 23 лет. Важно отметить, что указанная доходность не учитывает амортизацию квартиры (включая затраты на ремонт), т.е. окончательная доходность еще ниже. Снижает реальный доход также и инфляция. Вложения и затраты на поддержание такого рода бизнеса значительные, а доходность меньше, чем по депозитам (среднее значение ставки по долгосрочным депозитам, публикуемой на сайте ЦБ, за период с января по ноябрь текущего года составило 6,6%), и для получения дохода уповать приходится лишь на увеличение цены на недвижимость со временем.

Инвестиции в коммерческую недвижимость предлагают получение ощутимо более высокой целевой доходности — от 9%. Эта доходность защищена от инфляции ежегодным индексированием арендных ставок, а увеличение цены недвижимости с годами позволит получить доход от прироста этой стоимости при реализации объекта в будущем.

Но инвестиции в коммерческую имеют ряд сложностей для индивидуального инвестора:

1. высокая стоимость лота — цены стартуют от нескольких сотен миллионов;
2. высокие затраты на проверку состояния объекта, которая включает всестороннюю экспертизу, в том числе законность постройки и коммерческую состоятельность объекта после изменения конкурентного окружения через 2-3 года;
3. профессиональное администрирование и управление арендными отношениями.

Безусловно, инвестор может стать управляющим и вести объект самостоятельно, но тогда инвестиции превратятся в работу на полный день — а инвестор все же преследует другую цель, поэтому такой вариант не рассматриваем, хотя и допускаем. Как правило, инвесторы привлекают профессиональных управляющих для объекта, которые материально заинтересованы в увеличении прибыли, потому что их вознаграждение зависит от размера арендного потока.

Обозначенные проблемы инвесторы решают покупкой паев через инвестиционные фонды. Коммерческая недвижимость, которая предлагается такими фондами, прошла due diligence и обладает высокой ликвидностью. При этом паи имеют вторичный оборот, и их проще и быстрее продать, нежели объект целиком.

2020 год показал, что для консервативной стратегии особенно релевантна коммерческая недвижимость с продуктовым ритейлом в качестве якорного арендатора. Именно объекты с такими арендаторами не были закрыты во время локдауна.

Сформировав прочную базу с прогнозируемым и стабильным доходом от недвижимости, инвестору стоит присмотреться к валютным инструментам. Стоит обратить внимание на долговые инструменты надежных эмитентов, которые могут принести доходность в 3-5%. Интересен также индекс S&P500, который с октября 2019 года по октябрь 2020 года за год прибавил почти 8%.

В целом с октября 2019 года по октябрь 2020 доллар США вырос по отношению к рублю на 24%. То есть покупка валюты за этот промежуток времени без каких-либо активных действий позволила получить интересную доходность.

Однако любые валютные инвестиции для инвестора из рублевой среды – это дополнительный риск – рост индекса может стагнировать или перейти к падению, динамика валютного курса тоже может измениться, в итоге вместо пассивного дохода можно будет получить убыток.

Общий совет — не делайте резких шагов — ни по валюте инвестирования, ни по структуре инвестиционного портфеля. С этой точки зрения инвестиции через паи имеют большой плюс — можно купить паев на небольшую сумму и понаблюдать за динамикой, а после уже наращивать долю своего инвестиционного портфеля, сформированного этим инструментом.

Источник: Bankiros.ru
19/11/2020