Инвестиции в коммерческую недвижимость предлагают получение ощутимо более высокой целевой доходности — от 9%. Эта доходность защищена от инфляции ежегодным индексированием арендных ставок, а увеличение цены недвижимости с годами позволит получить доход от прироста этой стоимости при реализации объекта в будущем.
Но инвестиции в коммерческую имеют ряд сложностей для индивидуального инвестора:- высокая стоимость лота — цены стартуют от нескольких сотен миллионов;
- высокие затраты на проверку состояния объекта, которая включает всестороннюю экспертизу, в том числе законность постройки и коммерческую состоятельность объекта после изменения конкурентного окружения через 2-3 года;
- профессиональное администрирование и управление арендными отношениями.
Безусловно, инвестор может стать управляющим и вести объект самостоятельно, но тогда инвестиции превратятся в работу на полный день — а инвестор все же преследует другую цель, поэтому такой вариант не рассматриваем, хотя и допускаем. Как правило, инвесторы привлекают профессиональных управляющих для объекта, которые материально заинтересованы в увеличении прибыли, потому что их вознаграждение зависит от размера арендного потока.
Обозначенные проблемы инвесторы решают покупкой паев через инвестиционные фонды. Коммерческая недвижимость, которая предлагается такими фондами, прошла due diligence и обладает высокой ликвидностью. При этом паи имеют вторичный оборот, и их проще и быстрее продать, нежели объект целиком.
2020 год показал, что для консервативной стратегии особенно релевантна коммерческая недвижимость с продуктовым ритейлом в качестве якорного арендатора. Именно объекты с такими арендаторами не были закрыты во время локдауна.