Ни один инвестор не хо­ чет потерять свой капитал. В целом, размещая средства, люди понимают суть ри­ска и умеют его оценивать. Риск — это не воплощение отрицательного события, а возможность наступления как неблагоприятных, так и позитивных последствий. Это нормальное явление в рыночной экономике. Без принятия риска невозможно получить прибыль — его уве­ личение прямо пропорцио­ нально возможному повы­ шению дохода. Поэтому грамотный инвестор занимается управлением рисками.

В основе оценки риска инвестиций в недвижимость лежит Due Diligence — всесто­ронняя экспертиза объекта инвестиций и изучение того, какие риски, как положи­ тельные, так и отрицатель­ные, он несет. После общей оценки объекта и осущест­ вления инвестиции инвестор обязан защитить свой актив, не упустив бразды правле­ния. Это не значит, что ему придется включиться в еже­дневную рутину: готовиться к проверкам, решать то и де­ло возникающие проблемы арендаторов, формировать и поддерживать лист ожи­дания. Напротив, поскольку инвестиции должны при­ носить прибыль, а не голов­ную боль и дополнительную работу, есть смысл заду­маться о профессиональном управляющем.

В закрытых паевых ин­ вестиционных фондах (ЗПИФах) менеджмент объ­екта передается аккредито­ванным Центробанком про­ фессиональным управля­ющим, которые полностью контролируют объект, с тем чтобы он приносил высокий доход. Эти специалисты мо­тивированы финансово, по­скольку получают процент от рыночной оценки актива под управлением, а оценка, в свою очередь, зависит от величины и собираемости арендного потока.

В фондах, учреждаемых, на­пример, AKTIVO, управля­ющая компания занимается решением стратегических вопросов и следит за соблю­дением интересов пайщиков, а для ежедневного ведения дел к работе привлекается профессиональная компания. Ее вознаграждение составляет процент от чистого дохода, распределяемого инвесторам, поэтому данная компания также мотивирована на ре­зультат. В настоящий момент под ее управлением нахо­дятся активы в сумме свыше 3,7 млрд руб.

Инвестиционные органи­зации, занимающиеся вло­ жениями в недвижимость, как правило, применяют следующий универсальный алгоритм:

• подбирают подходящий объект коммерческой не­ движимости, уже построен­ный, со сформированным пулом арендаторов — иные объекты не могут быть реализованы неквалифици­ рованным инвесторам;

• оценивают его по мно­жеству критериев, чтобы избежать риска, когда при­влекательный сегодня объ­ект может утратить свою привлекательность после изменения конкурентного окружения;

• проверенный объект упаковывают в закрытый паевой инвестиционный фонд — максимально от­крытый и регламентиро­ванный формат, который сокращает посредников между инвесторами и объ­ектом и позволяет контро­лировать, во что именно инвестируются средства, — по сути, это инструмент опосредованного владения активом;

• доли распродаются, а сам объект переходит в профес­сиональное управление. Такая схема позволяет управлять рисками на всех этапах взаимодействия инвестора с объектом, включая финальный — связанный с управлением. Однако открытым остается вопрос, в какой именно объ­ект инвестировать: на рынке есть масса опций в линейке от гипермаркетов до район­ных торговых центров.

Коммерческая недвижи­мость — это базовый актив портфеле инвестора, кото­рый позволяет выстраивать долгосрочную стабильную стратегию и получать при­быль с объекта, пользуясь преимуществом индекси­руемых договоров аренды. За счет индексации ставок по договорам коммерческая недвижимость привлекатель­ на еще и тем, что защищена от инфляции.
ЗПИФ недвижимости — один из самых надежных в плане инвестирования в не­ стабильном 2020г. К слову, максимальное сокращение доходности отдельных объек­тов под управлением AKTIVO в период локдауна в первой половине 2020 г. не превыси­ло 25% и полностью нивелировалось к сентябрю.

ЗПИФ также позволяет ре­ализовать базовый принцип инвестирования — диверси­фикацию вложений, предпо­лагающую, что не стоит раз­мещать все средства в одном объекте. Следуя этому прин­ципу, инвесторы, особенно крупные, обладающие до­статочным капиталом и имеющие возможность едино­лично приобрести крупный торговый центр, всё же пред­почитают разделять объек­ ты и покупать доли — как в крупных торговых центрах, так и в небольших районных, поскольку потенциал есть у каждого. Главное, на что об­ ращали внимание инвесторы в 2020 г., — наличие в здании продуктового ритейлера в ка­честве арендатора. Именно он позволяет в любом цикле экономики сохранять поток покупателей. И даже спасает от полного локдауна бизнеса, что мы увидели весной 2020 г.

Согласно статистике посеща­емости торговых центров под управлением AKTIVO, вес­ной 2020 г. сокращение чис­ла посетителей по сравнению с тем же показателем за ана­логичные месяцы предыдуще­го года для торговых центров площадью до 2 тыс. кв. м со­ставило всего 10–20%, тог­да как для торговых центров площадью от 3 тыс. кв. м — 30–50%. При этом абсолютно во всех объектах к сентябрю поток посетителей сравнялся со значением предыдущего го­да, а в некоторых даже наблю­дался небольшой рост.

Ситуации способствует и ре­акция застройщиков на эко­номическую нестабильность: маленькие объекты возво­дятся быстрее. Еще в начале 2019 г., в период, когда о пан­демии никто не думал, в Мо­скве уже был заметен спад интереса к крупной недвижи­мости, хотя и состоялось от­крытие большого многофунк­ционального комплекса «Са­ларис». При этом небольших районных торговых центров, напротив, стало появляться всё больше. В прошлом году международная консалтин­ говая компания Knight Frank отметила рост числа торго­ вых центров малого формата, с GLA (арендопригодная пло­щадь офисного здания) в диапазоне 3–20 тыс. кв. м. Поми­мо легкого возведения они как формат захватили внимание потребителей и перетяну­ли его с больших гипермар­кетов: ассортимент товаров и услуг ежедневного потре­бления практически тот же, а близость к жилому району намного более комфортная.
В таких небольших ТЦ хоро­шо помещаются небольшие фермерские лавки, станции по ремонту одежды и обуви, химчистки, аптеки, зоомага­зины, косметологические сту­дии, фуд­корты или кафе.

Большие торговые центры, в свою очередь, очень инте­ресны с точки зрения ранжи­рования арендаторов. Гораздо большие площади открывают возможность для размеще­ния конкурентов в одном сег­менте, а также привлечения потока аудитории для долго­срочного времяпрепровож­дения. Но, безусловно, 2020 г. добавил фобий в копилку инвестора — все мы увидели, как торговый центр может месяцами простаивать прак­тически закрытым. Потери крупного ТЦ в неблагопри­ятных условиях будут выше, чем небольшого районного. Однако при восстановлении после спада при хорошем менеджменте рост доходов может быть намного более существенным, чем у неболь­шого ТЦ, увеличение доход­ности которого физически ограничено его небольшой площадью.

Однозначно сказать, что вы­ годнее — вложиться в один большой торговый центр или один маленький, сложно. В идеале следует диверсифи­цировать размещение средств и получать максимум прибы­ли от тех рисков, которые бы­ ли приняты инвестором.

Источник: Business Excellence
01/2021