Коммерческая недвижимость — это базовый актив портфеле инвестора, который позволяет выстраивать долгосрочную стабильную стратегию и получать прибыль с объекта, пользуясь преимуществом индексируемых договоров аренды. За счет индексации ставок по договорам коммерческая недвижимость привлекатель на еще и тем, что защищена от инфляции.
ЗПИФ недвижимости — один из самых надежных в плане инвестирования в не стабильном 2020г. К слову, максимальное сокращение доходности отдельных объектов под управлением AKTIVO в период локдауна в первой половине 2020 г. не превысило 25% и полностью нивелировалось к сентябрю.
ЗПИФ также позволяет реализовать базовый принцип инвестирования — диверсификацию вложений, предполагающую, что не стоит размещать все средства в одном объекте. Следуя этому принципу, инвесторы, особенно крупные, обладающие достаточным капиталом и имеющие возможность единолично приобрести крупный торговый центр, всё же предпочитают разделять объек ты и покупать доли — как в крупных торговых центрах, так и в небольших районных, поскольку потенциал есть у каждого. Главное, на что об ращали внимание инвесторы в 2020 г., — наличие в здании продуктового ритейлера в качестве арендатора. Именно он позволяет в любом цикле экономики сохранять поток покупателей. И даже спасает от полного локдауна бизнеса, что мы увидели весной 2020 г.
Согласно статистике посещаемости торговых центров под управлением AKTIVO, весной 2020 г. сокращение числа посетителей по сравнению с тем же показателем за аналогичные месяцы предыдущего года для торговых центров площадью до 2 тыс. кв. м составило всего 10–20%, тогда как для торговых центров площадью от 3 тыс. кв. м — 30–50%. При этом абсолютно во всех объектах к сентябрю поток посетителей сравнялся со значением предыдущего года, а в некоторых даже наблюдался небольшой рост.
Ситуации способствует и реакция застройщиков на экономическую нестабильность: маленькие объекты возводятся быстрее. Еще в начале 2019 г., в период, когда о пандемии никто не думал, в Москве уже был заметен спад интереса к крупной недвижимости, хотя и состоялось открытие большого многофункционального комплекса «Саларис». При этом небольших районных торговых центров, напротив, стало появляться всё больше. В прошлом году международная консалтин говая компания Knight Frank отметила рост числа торго вых центров малого формата, с GLA (арендопригодная площадь офисного здания) в диапазоне 3–20 тыс. кв. м. Помимо легкого возведения они как формат захватили внимание потребителей и перетянули его с больших гипермаркетов: ассортимент товаров и услуг ежедневного потребления практически тот же, а близость к жилому району намного более комфортная.
В таких небольших ТЦ хорошо помещаются небольшие фермерские лавки, станции по ремонту одежды и обуви, химчистки, аптеки, зоомагазины, косметологические студии, фудкорты или кафе.
Большие торговые центры, в свою очередь, очень интересны с точки зрения ранжирования арендаторов. Гораздо большие площади открывают возможность для размещения конкурентов в одном сегменте, а также привлечения потока аудитории для долгосрочного времяпрепровождения. Но, безусловно, 2020 г. добавил фобий в копилку инвестора — все мы увидели, как торговый центр может месяцами простаивать практически закрытым. Потери крупного ТЦ в неблагоприятных условиях будут выше, чем небольшого районного. Однако при восстановлении после спада при хорошем менеджменте рост доходов может быть намного более существенным, чем у небольшого ТЦ, увеличение доходности которого физически ограничено его небольшой площадью.
Однозначно сказать, что вы годнее — вложиться в один большой торговый центр или один маленький, сложно. В идеале следует диверсифицировать размещение средств и получать максимум прибыли от тех рисков, которые бы ли приняты инвестором.