Incrussia
Пять рисков в контрактах, способных убить арендный бизнес
Из-за кризиса вакантность торговых помещений резко выросла, и теперь условия стали диктовать не собственники, а арендаторы. Страх потерять клиента заставляет арендодателя не только снижать цены, но и подписывать договоры в спешке. Как обезопасить свой арендный бизнес, газете «Ведомости» рассказал директор по развитию краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo Дмитрий Михайлов.
Дмитрий Михайлов
Директор по развитию AKTIVO
1
Риск №1. Разрешить уйти по-английски
Сейчас в договорах об аренде все чаще отсутствует пункт, который бы подстраховывал собственника помещения на случай, если съемщик неожиданно захочет расторгнуть договор. На прежние условия арендаторы не соглашаются: они отказываются платить за несколько месяцев вперед или выплачивать штраф за досрочное расторжение. Поэтому собственнику необходимо включить пункт, согласно которому арендатор обязуется уведомить его о намерении расторгнуть договор хотя бы за два-три месяца. Это позволит найти нового клиента и не понести крупные убытки.
Сейчас в договорах об аренде все чаще отсутствует пункт, который бы подстраховывал собственника помещения на случай, если съемщик неожиданно захочет расторгнуть договор. На прежние условия арендаторы не соглашаются: они отказываются платить за несколько месяцев вперед или выплачивать штраф за досрочное расторжение. Поэтому собственнику необходимо включить пункт, согласно которому арендатор обязуется уведомить его о намерении расторгнуть договор хотя бы за два-три месяца. Это позволит найти нового клиента и не понести крупные убытки.
2
Риск №2. Ремонт
Традиционно за текущий ремонт помещений отвечали арендаторы. Однако теперь торговые сети из-за страха потерять клиентов стараются возложить на плечи собственника даже самые мелкие ремонтные работы. Поэтому в договоре лучше указать, какой именно ремонт будет выполнять та или иная сторона. Учтите все: даже ремонт ступенек и сантехники.
Традиционно за текущий ремонт помещений отвечали арендаторы. Однако теперь торговые сети из-за страха потерять клиентов стараются возложить на плечи собственника даже самые мелкие ремонтные работы. Поэтому в договоре лучше указать, какой именно ремонт будет выполнять та или иная сторона. Учтите все: даже ремонт ступенек и сантехники.
3
Риск №3. Потеря 18% аренды
Михайлов объясняет, что переход здания к другому владельцу не является юридическим основанием для перезаключения договора аренды. Не каждый арендодатель захочет лишиться 18% от ставки.
Михайлов объясняет, что переход здания к другому владельцу не является юридическим основанием для перезаключения договора аренды. Не каждый арендодатель захочет лишиться 18% от ставки.
«Некоторые арендаторы вносят в договор пункт о том, что в случае перехода собственника помещения с упрощенной системы налогообложения на общую сумма арендной платы остается прежней и не увеличивается на сумму НДС. Поскольку крупный арендатор способен возмещать уплаченный НДС, он тем самым закладывает для себя возможность скидки. Но даже если арендодатель не планирует переходить с «упрощенки» на общую систему налогообложения, этому пункту договора следует уделить внимание. Ведь ситуация может резко измениться. Например, если собственник помещения решит продать свой объект. Потенциальный покупатель может сам находиться на общей системе налогообложения, поэтому, увидев договор аренды с таким пунктом, он, скорее всего, откажется от сделки».
4
Риск №4. Незаконная перепланировка
Традиционно условия договоров подразумевали, что арендатор, решивший провести перепланировку, должен согласовать это с надзорными органами. На практике так происходит далеко не всегда. Лучше обозначить в контракте санкции, которые ждут клиента, если он не узаконит работы по перепланировке.
Традиционно условия договоров подразумевали, что арендатор, решивший провести перепланировку, должен согласовать это с надзорными органами. На практике так происходит далеко не всегда. Лучше обозначить в контракте санкции, которые ждут клиента, если он не узаконит работы по перепланировке.
5
«Чтобы избежать всего этого, акт приема-передачи помещения должен содержать детальное описание всех особенностей и дефектов торговой площади, а также фотографии здания на момент заключения договора».
Риск №5. Ободранные стены и потолок
Для контроля за состоянием помещения необходим акт приема-передачи. Часто его воспринимают как формальность и подписывают в незаполненном виде. Это может обернуться крупными проблемами: персонал арендатора может оставить помещение в плачевном состоянии. Доказать свою правоту в суде будет крайне сложно.
Чтобы избежать всего этого, акт приема-передачи помещения должен содержать детальное описание всех особенностей и дефектов торговой площади, а также фотографии здания на момент заключения договора.
Ранее стало известно, что реформа уличной торговли в Москве привела к переделу рынка: ставка на привлекательные киоски выросла в несколько десятков раз. При этом торговые объекты на окраине города не пользуются популярностью — властям не удалось сдать 713 объектов.
Для контроля за состоянием помещения необходим акт приема-передачи. Часто его воспринимают как формальность и подписывают в незаполненном виде. Это может обернуться крупными проблемами: персонал арендатора может оставить помещение в плачевном состоянии. Доказать свою правоту в суде будет крайне сложно.
Чтобы избежать всего этого, акт приема-передачи помещения должен содержать детальное описание всех особенностей и дефектов торговой площади, а также фотографии здания на момент заключения договора.
Ранее стало известно, что реформа уличной торговли в Москве привела к переделу рынка: ставка на привлекательные киоски выросла в несколько десятков раз. При этом торговые объекты на окраине города не пользуются популярностью — властям не удалось сдать 713 объектов.
Узнавайте первыми!
Получайте еженедельный дайжест новостей рынка недвижимости и аналитические материалы от наших специалистов первыми. Мы ценим ваше время и не занимаемся рассылкой спама.