Будут ли расти арендные ставки?

По разным оценкам, на долю инвестиционных квартир на рынке столичных новостроек приходится порядка 10-15% всего приобретаемого жилья против 20-25% тремя годами ранее. Тем не менее агенты недвижимости отмечают, что в последние месяцы число покупок квартир с инвестиционной целью несколько возросло. К примеру, аналитики «Метриум групп» подсчитали, что в августе по отношению к июлю рост числа покупателей, приобретающих в московском регионе не одну, а сразу несколько квартир, составил 20%.

Такой всплеск инвестиционной активности имеет ряд причин. Во-первых, этому способствует постепенное восстановление экономики после кризиса — всё больше людей могут позволить себе такие вложения. Снижаются и ставки по депозитам в банках, ведь вложения в жильё — это первое, о чём думает частный инвестор, понимая, что класть сбережения в банк больше невыгодно. Способствовали такой активности покупателей и ставшие уже традиционными проблемы банковского сектора, ведь в августе активно обсуждалось возможное закрытие как минимум двух крупных российских банков. Недвижимость всегда расценивалась в России как надёжное вложение, которое может спасти от колебаний курса валют, падения рубля и банкротства банков, позволит пережить любой кризис и станет хорошим подспорьем на пенсии.

Активность покупателей на рынке недвижимости в перспективе будет расти, — такого прогноза не делает сейчас только ленивый аналитик. На этот тренд уповают застройщики, которые, несмотря на снижение спроса, даже в кризис весьма активно продолжали строить новые ЖК. По данным «ИРН-Консалтинг», в этом году на рынке экспонируется примерно 7,5 млн кв. м жилой недвижимости, что почти в два раза больше, чем было представлено покупателям в «тучные» 2011-2013 годы. С конца 2014 года количество готовых новостроек на рынке выросло на целых 160%. Итак, мы видим, что предложение жилья растёт, растёт и предложение квартир, сдаваемых в аренду. Всё это приводит к тому, что цены на аренду падают. Простой анализ баз жилой недвижимости показывает, что за последний год цена предложения на аренду квартир в ближайшем Подмосковье, где процесс застройки девелоперы ведут наиболее активно, снизилась на 0,5-1,5%. Несмотря на инфляцию, фактически не растёт цена на аренду квартир в старой Москве. Такое обесценивание жилья, сдаваемого в аренду, мы наблюдаем уже не первый год.

Примерно 3-5 лет назад скромная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье или на окраине Москвы приносила в месяц сумму, эквивалентную $800-1000 в месяц, что обеспечивало её владельцу приемлемый уровень жизни даже при отсутствии другого источника дохода. Что же мы имеем сейчас? Стоимость аренды однокомнатной квартиры в той же локации составляет сегодня примерно 25-30 тыс. руб. в месяц, что эквивалентно уже не тысяче долларов, как раньше, а лишь немногим более 500. Квартиры в плохом состоянии и с невыгодной локацией находят арендатора по цене 17-18 тыс. руб. в месяц. В результате средняя доходность арендных квартир в Москве сейчас не превышает 5-6% годовых.

В перспективе стараниями застройщиков и инвесторов на рынок аренды жилья будет выходить всё больше квартир, сдаваемых в аренду. Новых квартир столице добавит и реновация, ведь строят для переселенцев совсем не пятиэтажки. Всё это говорит о том, что доходность инвестиционных квартир вряд ли вырастет, а, скорее всего, будет лишь падать вместе с ценой аренды.

Коммерческая — «новая» жилая?

Одновременно с этим мы наблюдаем и другой тренд, а именно — рост интереса инвесторов к коммерческой недвижимости. Только за первое полугодие 2017 года в торговую недвижимость в России было вложено $690 млн, и за последние пять лет это максимальный показатель. Что, впрочем, неудивительно, если вспомнить, что на рынке аренды коммерческой недвижимости в Москве мы отмечаем совсем иные тренды, нежели на рынке жилья: это и снижение объёмов строительства торговых площадей, и постепенный рост арендных ставок примерно на 3% в год. Доходность таких объектов коммерческой недвижимости составляет сейчас порядка 10-17% в год. К примеру, за последние два года инвесторы Aktivo вложили в объекты коммерческой недвижимости 850 миллионов руб. По их словам, одна из причин их участия в таких проектах — это отказ от покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду в пользу коммерческой, которая приобретается, чтобы сдавать её под бизнес.