В 2020 году цены на жилье выросли из-за ограниченного предложения, бума на пересмотр «ценностей», фокус на домашней жизни и понимания, что деньги «дешевеют». Многих жителей, далеких от инвестиций, такая динамика подтолкнула к покупке недвижимости: успеть купить жилье, пока оно доступно и вообще еще есть, что покупать. Позитивно сказалось и снижение ставки на ипотеку. Постановлениями Правительства РФ №566 и №1732 была запущена и продлена до 1 июля 2021 г. программа государственного субсидирования, которая снизила уровень ставки до 6,5%. И это при уровне инфляции в 4,9%.

В итоге к концу 2020-го образовался дефицит готового жилья – было продано до 79% жилой площади, которая готовилась к сдаче в эксплуатацию в 2021 году. Помимо дефицита в жилфонде, образовался недостаток рабочей силы, поскольку произошел отток трудовых мигрантов.

В 2021 год инвесторы вошли с осознанием, что спрос продолжит расти, быстро нарастить темпы застройки не получится – но попытки будут, при этом существенен риск возможных недостроев. Как следствие, еще в 2020 году возрос спрос на вторичное жилье.

ДОМ.РФ и Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) подсчитали, что российские банки способны покрыть потребности застройщиков в проектном финансировании до 2025 года. При этом факторы, которые поддерживали спрос на недвижимость, сохраняются: программа субсидирования, как минимум, будет работать до июня 2021 года, программа развития сельского хозяйства бессрочна. По данным последних двух месяцев, число ипотечных кредитов выросло:

Интересен и парадигмальный сдвиг в отношении к жилью. Массовый локдаун и развитие системы работы на удаленке привели к тому, что застройщики акцентируют внимание на коворкинге и на возможности оборудовать удобный хоум-офис. Это прямое следствие запросов на подобное жилье. Эта тенденция может существенно поддержать спрос на жилую недвижимость.

Исторически сложилось, что наши сограждане рассматриваю вложения в жилую недвижимость, как эффективный способ сберечь деньги и заработать на аренде. По моему мнению, жилая недвижимость, ввиду специфики рынка, не слишком продуктивный способ приумножения средств, для инвестора. На доходность влияет и уровень инфляции, и необходимость прицельной работы, которая подразумевает затраты временных ресурсов на менеджмент этой затеи. При этом менеджмент осложняется сопутствующими обстоятельствами – практически невозможная попытка создать лист ожидания, периодический ремонт, реновация и так далее.

Рассматриваю коммерческую торговую недвижимость с продуктовым ритейлом в основе матрицы арендаторов более эффективным методом, а если речь идет о привлечении профессиональной управляющей компании, то и менее затратным с точки зрения собственных ресурсов инвестора. Коммерческой недвижимостью, в случае инвестирования через закрытый паевый фонд, управляет команда эффективных менеджеров, которые заинтересованы в прибыли объекта, поскольку имеют с этого процент. Они же закрывают все операционные вопросы, включая проверки и ремонт, а пайщикам перечисляют очищенный от налогов доход — таким образом получается действительно пассивный доход. Важный показатель: возможность индексации договора аренды и сформированный лист ожидания, а, значит, долгосрочное планирование и стабильная прибыль. Другие виды коммерческой недвижимости — офисы и склады — тоже перспективное направление, но менее стабильное, как показала пандемия и локдаун.

Тем не менее, жилая недвижимость и тренды в ней, прямо влияют на коммерческую.

Развитие и быстрая сдача объектов жилой недвижимость и формирование новых, чтобы закрыть дефицит 2020 года, говорит о том, что стоит обратить внимание на объекты малых районных торговых центров, которые развиваются семимильными шагами. Постепенная застройка района — верный признак, что в скором времени здесь появится районный торговый центр — и вы можете стать его совладельцем.

Второй важный вывод для инвесторов акции девелоперских компаний. Рост цен на недвижимость характерен не только для России, но и для РФ – это в том числе отмечает Дом.рф, анализируя рынок недвижимость 2020 года. А значит есть смысл приглядеться к растущим компаниям и часть инвестиций направить на приобретение акций таких компаний.

Подводя итог отмечу, что любой кризис – это всегда два возможных пути: адаптация и наращивание преимуществ или деградация и выход с рынка. На многие сегменты, включая жилую недвижимость, пандемия оказала эффект буста – при грамотном использовании, аналогичный эффект возможен и у каждого отдельного инвестора. Главное, пользоваться возможностями.

Источник: Bankiros.ru
22/04/2021