3 причины инвестировать в коммерческую недвижимость

Причина №1. Пузырь лопнул

Еще пару лет назад за 150 тысяч нельзя было купить квадратный метр в московской новостройке. Сегодня за те же деньги можно приобрести квартиру уже в пределах третьего транспортного кольца. В конце 2015 года падение стоимости на жилую недвижимость в центральном регионе достигло 33,6% в долларовом эквиваленте и 14,5% в рублевом. Аналогичное падение цен мы наблюдаем и в коммерческой недвижимости, где стоимость объектов снизилась на 20-30%, а где-то и на 40% в рублевом эквиваленте по сравнению с докризисной стоимостью. Можно сказать, что стоимость коммерческой недвижимости сейчас достигла дна и вряд ли продолжит падение, так как многие собственники уже продают построенные торговые или офисные центры по себестоимости их возведения. А новые объекты, которые могли бы подстегнуть дальнейшее снижение цен, уже практически не вводятся в эксплуатацию.

То, что рынок коммерческой недвижимости остается привлекательным для инвесторов подтверждает и то, что в 2015 году объем сделок в коммерческую недвижимость России составил 3 млрд долларов, говорится в исследовании Knight Frank и Colliers International. При этом доля иностранного капитала в объеме транзакций составила 25%, что в целом сопоставимо с 29% докризисных 2010 – 2014 гг. Это не самый высокий показатель последний лет, но он демонстрирует, что рынок коммерческой недвижимости по-прежнему интересен российским, европейским и азиатским инвесторам.

Кроме того, доли в подешевших торговых центрах и магазинах, в складских и офисных помещениях наконец-то стали доступны для приобретения частными инвесторами. Те, кто успеет приобрести их по «сдутой» цене сейчас, смогут рассчитывать на постепенный рост стоимости своих активов на 10-15% в год в будущем.

Причина №2. Стабильная доходность

Продуктовые ритейлеры, такие как «Лента», «Пятерочка», «Карусель», «Магнит» стали чуть ли не единственными игроками на рынке, которые практически не пострадали от кризиса 2014 – 2015 годов. Во-первых, многие покупатели предпочли продуктовые магазины эконом-класса более дорогим и элитным, а во-вторых, цены на продукты и в этих массовых супермаркетах значительно выросли, увеличив прибыль ритейлеров. В результате, арендная ставка для продуктовых магазинов в 2015 году уже не пересматривалась, и те, кто приобрел доли в объектах, где размещены «Дикси» или «Пятерочка», продолжают получать более высокий ежемесячный доход от арендной платы нежели от банковских депозитов.

Аналогичные показатели по доходности в кризисный год демонстрировали инвестиции в складскую и офисную недвижимость. По данным аналитической компании JLL, доходность от сдачи в аренду офисов в середине 2015 года составила 10,5%, торговых центров – 10,75%, складов – 12%.

В тоже время аналитики Reuters предсказывают падение инфляции к концу 2016 года до 8 % с нынешних 13 %, в то время, как процентные ставки по банковским вкладам снизятся с 11 до 8 %. Так в начале 2016 года ставки по банковским депозитам в рублях уже опустились ниже 10% - до 9,94% годовых в рублях и до 2,32% в долларах.

При этом в случае досрочного отзыва вклада, клиент банка в большинстве случаев рискует потерять часть процентов по вкладам. Покупая долю в коммерческой недвижимости, инвестор не только получает ежемесячной доход от сдачи объекта в аренду, но и может прогнозировать за какую сумму он сможет продать свои квадратные метры через 3-5 или 8 месяцев, заработав дополнительно еще и на разнице в цене. Тем более, что в отличии от инвестиций в жилую недвижимость, эксплуатационные расходы берет на себя арендатор, а не собственник. А риски резкого падения цены в коммерческой недвижимости несравнимо ниже, чем при покупке акций и облигаций.

Причина №3. Запрет на отток капиталов

Еще несколько лет назад российская элита скупала недвижимость по всей Европе, от дорогих домов в центре Лондона до дешевых апартаментов в Болгарии и Греции. Но за первые 9 месяцев 2015 года россияне потратили вдвое меньше - $743 млн. на покупку зарубежной недвижимости, тогда как за тот же период 2014 года этот показатель составил $1,54 млрд. Для большинства россиян покупка зарубежных активов осложнилась не только с ростом курса валют. За последние несколько лет иметь зарубежную недвижимость и счета власти запретили сперва парламентариям всех уровней, потом сотрудникам МВД, ФСБ и ФСО, сейчас депутаты Госдумы предлагают распространить аналогичный запрет и на чиновников.

Впрочем, ограничения 2015 года коснулись и тех, кто никак не связан с государственной службой. Закон «О валютном регулировании и валютном контроле» обязал физических лиц, признаваемых валютными резидентами, предоставлять в налоговые органы отчеты о движении денежных средств по счетам (вкладам) в зарубежных банках, без которых в которых невозможно содержать зарубежную недвижимость.

В этой ситуации операции на российском рынке коммерческой недвижимости – своего рода островок стабильности, тем более, если инвестор строит инвестиционную стратегию на несколько лет вперед. При этом в отличие от инвестиций в жилую недвижимость, входной порог в покупку доли в коммерческую недвижимость достаточно низкий и составляет от 100 до 300 тысяч рублей.