Покупка квартиры с более-менее удачной локацией в региональном центре обойдется в сумму от 1,2 млн рублей. Коммерческие или складские объекты стоят от нескольких миллионов до миллиардов рублей — не самый доступный вариант для частного инвестора. При этом ответственность за выбор и анализ перспективности объекта целиком возложена на инвестора. Даже если он закажет экспертизу стороннему подрядчику, финальное решение о покупке принимать ему. Гарантировать доход никто не может — его наличие, стабильность и размер будут зависеть от рынка и арендатора. Как правило, размер ежемесячных поступлений оценивают по сложившейся практике сдачи в аренду ближайших аналогичных зданий или квартир. Вероятность утраты недвижимого имущества крайне невелика, но она есть.
Порог входа в ЗПИФ ощутимо ниже, а купить его паи проще, чем самостоятельно инвестировать в жилье, говорит инвестиционный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Алексей Стрелецкий. «Купить и продать паи фонда на бирже сейчас можно в один клик, а паи некоторых ЗПИФН можно также приобрести через мобильное приложение», — отмечает эксперт.
Фонд, конечно, вы тоже будете выбирать сами, в соответствии с собственными требованиями или по рекомендации того, кому доверяете. Суммы взноса за пай в закрытых ПИФах для неквалифицированных инвесторов начинаются от 300 тыс. рублей. Профессиональный подбор и оценку перспективности объекта, в котором вы получите долю, сделает управляющая компания. Заботы об объекте или нескольких она тоже возьмет на себя. Гарантий дохода нет — если фонд сработает с убытком, есть риск потерять часть инвестиционного капитала. Иногда управляющие компании, уверенные в успехе своего проекта, берут на себя обязательства, что при его завершении вернут вложенную сумму. Некоторые даже устанавливают минимальную гарантированную доходность. Потерять свою долю в коллективных инвестициях пайщик не может, поскольку за ее сохранность отвечает депозитарий. ЗПИФН обязаны страховать недвижимость. Даже при полной потере актива фонда инвесторы смогут рассчитывать на возврат первоначальных инвестиций.
Рынок ЗПИФН в основном представлен крупными игроками, такими как «Сбер», ВТБ, Альфа-Банк, и более нишевыми — «Активо», ПНК и Accent Capital. Имущество фонда — это чаще всего готовые и сданные в аренду объекты, которые приносят регулярный доход за счет арендных платежей. При таких предпосылках крайне сложно получить убыток, вопрос только в эффективности управления, отмечает директор департамента рынков капитала Accent Capital Андрей Аржанухин.
Неквалифицированным инвесторам доступны ЗПИФы, которые могут вкладывать средства только в договоры долевого участия в строительстве, отмечает президент «Совкомбанк Управление активами» Екатерина Ганцева. По ее словам, доходность фондов с готовыми объектами недвижимости в 2020 году составила 9—12% годовых, со строящимися — на 2—3 процентных пункта выше.