По данным Росреестра, в прошлом году в Москве зафиксировано 123,9 тыс. договоров купли-продажи жилья против 126,05 тыс. годом ранее. Такое снижение мы наблюдаем после 2016 года, когда число сделок со «вторичкой» увеличилось на 10,7%, что и позволило многим аналитикам и риелторам говорить об «оживлении» рынка и его постепенном восстановлении. В этом году, вопреки прогнозам, мы видим небольшое снижение числа сделок. По мнению управляющего парнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в 2018 году спрос на вторичную недвижимость сократится на 2–3%. Разумеется, все это отражается на ценах. По данным газеты «Коммерсант», сейчас средняя заявленная цена составляет 177,6 тыс. руб. за кв. м, за год показатель сократился на 2,6%. И цены на квартиры вторичного рынка продолжат падать.

Один из важнейших факторов — уменьшение числа сделок и снижение стоимости квартир в Москве, переориентация покупателей на новостройки. Столица и область в настоящий момент переживают настоящий строительный бум, цена в новостройках ниже, и именно на этот сегмент рынка ориентируется покупатель с ипотекой.

Предложение квартир в новостройках Москвы и области постоянно растет. В домах, сданных в эксплуатацию в последние три года, выставлены на продажу 3,7 тыс. лотов (11% от общего объема предложения). Это на 107,6% больше показателя декабря 2016 года. По прогнозам, уже в ближайшие годы мы увидим, как число нераспроданных квартир в новостройках приблизится к 20%. Естественно, на фоне такого роста предложения ожидается и снижение цен как на само жилье, так и на его аренду. Значит, приобретать квартиру с инвестиционным целями сейчас весьма рискованно: цена жилья будет падать, и продать его станет сложнее. Усложнится и процесс сдачи жилья, так как вырастет предложение квартир под сдачу. Цена на аренду квартир тоже пойдет вниз.

Одновременно со снижением инвестиционной привлекательности жилья в последнее время снижаются и ставки по банковским депозитам. В результате многие частные инвесторы предпочитают вкладывать сбережения в различные инструменты коллективных инвестиций. 2017 год стал рекордным по числу инвестиций в паевые инвестиционные фонды (ПИФ). За 12 месяцев инвесторы вложили в них более 71 млрд руб., что почти в два раза превышает результат предшествующих лет.

Также эксперты отмечают рост инвестиций в коммерческую недвижимость. Ведь на этом рынке мы видим совсем иные тренды, чем на рынке жилья. В России растет объем инвестиций в торговые помещения, офисы и склады. Активность инвесторов в этом секторе оказалась выше, чем обещали прогнозы аналитиков. Общий объем инвестиций в этом сегменте за год вырос на 9% — до $4,6 млрд. Согласно прогнозам, в 2018 году объем сделок вырастет и достигнет $5 млрд.

За последний год портфель активов под управлением нашей краудфандинговой площадки AKTIVO вырос в 1,5 раза и превысил 1,25 млрд руб. В 2017 году частные инвесторы вложили в объекты коммерческой недвижимости площадки около 750 млн руб. AKTIVO предлагает инвесторам совместные вложения в объекты коммерческой недвижимости по принципу краудфандинга. Ведь стоимость наиболее доходных объектов коммерческой недвижимости, обеспечивающих стабильный доход от сдачи площадей в аренду, на московском рынке составляет, как правило, более 150 млн руб. Такие инвестиции под силу далеко не каждому частному инвестору.

Для того чтобы реализовывать краудфандинговые проекты по совместному приобретению коммерческой недвижимостью, площадка формирует монофонды в формате закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которыми управляет специализированная управляющая компания (УК). Таким образом, доход инвесторов AKTIVO становится пассивным и не требует их постоянного участия в вопросах управления коммерческой недвижимостью. Ежемесячный доход инвесторов площадки составляет 10–17% годовых.