CRE: К чему ведет рост инвестиций на рынке недвижимости?

Даже при полном штиле и отсутствии спроса продавцы и их аналитические службы честно делали хорошую мину при плохой игре и старались доказать, что с рынком все не так уж плохо. Сейчас этот лагерь постоянно рапортует об успехах. В то же время многие продолжают искренне верить в то, что рынок недвижимости «лежит», цены падают, а недвижимость никто не покупает. Рассказы продавцов они принимают за утку. По нашим прогнозам, во втором полугодии 2016 г. на рынке коммерческой недвижимости нас ожидает рост инвестиционной активности в отношении объектов стрит-ритейла. Сроки экспозиции помещений будут сокращаться. Номинальный рост долларовых цен на квадратные метры в этом сегменте может составить 2–4%, при этом количество вакантных площадей на улицах Москвы заметно снизится.

Похожую ситуацию показывают замеры компании JLL. По ее оценкам, во втором квартале 2016 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в целом составил $565 млн, что незначительно отличается от показателей прошлого года на уровне $578 млн. Однако результаты полугодия более оптимистичны: объем продаж за первое полугодие на 46% превысил значение аналогичного периода 2015 г. и достиг $1,57 млрд. Рост числа и объема сделок заметен как в коммерческой, так и жилой недвижимости, доля которой на рынке в минувшем квартале достигла 45%. Также был заметен всплеск интереса инвесторов к активам в торговом и гостиничном секторах.

На данный момент мы отслеживаем ситуацию приблизительно по 100 объектам торговой недвижимости (сфера деятельности нашей площадки — поиск наиболее подходящих объектов коммерческой недвижимости для инвесторов) и можем констатировать, что в 2016 г., по всей видимости, рынок ждет разворот. Причем из «спячки» рынок торговой недвижимости вышел еще этой весной: у большинства владельцев торговых помещений явно выросло количество звонков и просмотров со стороны желающих купить или арендовать принадлежащий им объект.

Во время провала рынка в 2015 г. мы наблюдали обычную панику: желающие инвестировать в недвижимость просто придерживали деньги. Рынок затаился и замер в ожидании того, как будет развиваться политическая и экономическая ситуация. Поскольку она более или менее стабилизировалась, деньги инвесторов вновь начали искать ниши, где они могут работать. Относительная стабильность на финансовых рынках, небольшое восстановление цен на нефть, снижение темпов инфляции — и покупатели возвращаются на рынок.

Мнение о падении цен на торговую недвижимость на 40% в прошлом году, о котором часто говорят, у профессиональных участников рынка доверия не вызывает. Многие из них считают это очередным мифом, оставляя эту цифру на совести аналитиков. Согласно нашим данным, наиболее ликвидные и интересные объекты столицы, наиболее качественные торговые площади подешевели в прошлом году всего на 10–15%, если сравнивать долларовые цены. Более того, купить хороший объект со сроком окупаемости 4–5 лет во время провала рынка было фактически нереально. А часть владельцев и вовсе держали цены на прежнем уровне, несмотря на снижение спроса, не продавая объекты со скидкой.

В то же время покупатели начали проявлять активность уже весной этого года. Для этого оказалось достаточно первых признаков стабилизации экономической ситуации в стране. По прогнозу той же JLL, объем инвестиций в недвижимость на российском рынке в конце 2016 г. достигнет $4 млрд, и возможно, такой прогноз окажется даже чересчур осторожным. При этом в роли основных инвесторов во втором полугодии, как, впрочем, и сейчас, будут выступать наши сограждане. Иностранные инвесторы на наш рынок по-прежнему смотрят с осторожностью. Однако я уверен, что пока наш рынок способен «прокормить» себя сам: у российского бизнеса с рублевой выручкой скопился немалый объем ликвидности, которую можно вложить в надежные объекты в сегменте коммерческой недвижимости. Еще одним драйвером роста спроса на объекты коммерческой недвижимости является снижение ставок по банковским депозитам до 7–9%. В результате доход от объектов коммерческой недвижимости, который может достигать 17% годовых, даже консервативным инвесторам становится весьма интересен.

Похожая ситуация и на рынке аренды торговых помещений. Колебания стоимости аренды в течение последних двух лет показали, как сильно этот рынок зависит от настроений и опасений, а не от реальной ситуации в экономике и продаж на объекте. Если в прошлом году только самый ленивый арендатор не просил у владельца помещения скидку, грозя в противном случае уйти с объекта, то в этом году ситуация поменялась. Многие собственники торговых помещений уже в начале года провели индексацию стоимости аренды на 3–5% по сравнению с прошлым годом.

Растет спрос на торговые площади и со стороны арендаторов. И мы об этом знаем не понаслышке, основываясь на данных по собственным объектам, которые обслуживает наша управляющая компания. Выросло количество звонков, запросов информации о вакантных площадях, которых, кстати, уже нет. В данный момент вакантность помещений на центральных улицах Москвы в среднем составляет около 12%. Это не очень большой показатель, и отчасти он связан с широкомасштабным ремонтом улиц, развернутым мэрией столицы. К концу года мы ожидаем снижения объема вакантных площадей на торговых улицах столицы примерно до 9–10%, то есть до уровня 2014 г.

Цены на недвижимость уже сейчас не стоят на месте. Прежде всего, тенденция к росту заметна на рынке жилой недвижимости, где, безусловно, играет роль фактор отложенного спроса. Скидки и акции, которыми пестрит наружная реклама в столице и области, на деле касаются лишь единичных лотов. На рынке коммерческой, в частности, торговой недвижимости мы отмечаем те же тренды, обусловленные в том числе и отложенным спросом. По сравнению с прошлым годом на рынке заметно меньше объектов со сроком окупаемости 7–8 лет (с учетом налогов и иных затрат). Наш прогноз по ценам на торговую недвижимость в Москве и ближайших областных центрах во втором полугодии – это рост примерно на 3% к сегодняшнему уровню.