Генеральный директор "Рент-Инвест" Дмитрий Караваев уверен в том, что часто районные торговые центры могут быть успешны только в отсутствие конкуренции со стороны более крупных проектов, чего на этапе застройки невозможно гарантировать. "Ввод в эксплуатацию с вакантностью более 70% будет для собственника нерентабельным, а на первых этапах основными арендаторами станут продуктовый гипермаркет и несколько предприятий бытовых услуг. Таким образом, наполнение такого ТЦ — процесс трудный и требует хорошей подготовки еще на этапе проектирования. Однако случаев, когда объект настолько не востребован, что вынужден закрываться, на рынке практически нет. Собственники просто снижают ставки до минимально возможного уровня и теряют в доходности, однако не уходят при этом в минус", — анализирует Караваев.

Между домом и работой

Классические бизнес-центры и бизнес-парки достаточно редко появляются в новых жилых микрорайонах. Как правило, основная деловая активность сосредоточена в центре Москвы и больших городов Подмосковья, а новые крупные микрорайоны обычно появляются на периферии, поэтому офисные площади в большом количестве там будут мало востребованы. Исключение составляют лишь территории бывших промзон, которые в столице сегодня активно застраиваются жильем. В данных микрорайонах, как правило, офисная составляющая закладывается застройщиков изначально по проекту.

В целом коммерческие помещения в жилых объектах и рядом с ними появляются под влиянием трех основных факторов. Так, при реализации крупных проектов в Москве девелоперы должны создавать рабочие места — это регламентируется нормативными документами. Таким образом, в проектах застройки появляются офисные и торговые помещения разных типов — от помещений на первых этажах до отдельно стоящих объектов, торговых центров.

Помимо этого, существуют упомянутые ранее СНиПы в части размещения торгово-сервисных помещений — фитнесы, почты, молочные кухни и тому подобное. Третий фактор заключается в требованиях покупателей. Так, девелопер должен создавать сервисную инфраструктуру, чтобы жилье в проекте хорошо продавалось. Потребителю сегодня очень важно иметь качественную и развитую инфраструктуру рядом с домом.

Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещений CBRE в Москве, указывает, что в существующих обстоятельствах сейчас еще более актуальным становится малый формат районных торговых центров, который обеспечивает потребности жителей современных ЖК. "Как правило, это качественный супермаркет, фитнес-клуб, медицинская клиника, детские и образовательные учреждения. Также часто под коммерческие площади отводятся не отдельные участки, а стилобатная часть проекта (минус первый и первый этажи). Это обусловлено тем, что в современных ЖК квартиры, которые расположены на первом этаже, не являются привлекательными для покупателя", — отметила эксперт.

Схемы и планы

Сегодня сотрудничество двух различных видов бизнеса развивается крайне динамично. Еще на стадии проектной документации многие девелоперы ведут переговоры с представителями сетевых компаний: ритейлерами, банками, операторами бытовых услуг и так далее. Условия партнерства могут отличаться. Если говорить о встроенных помещениях, то это и долгосрочная аренда, и выкуп помещения в собственность.

По словам Юрия Тараненко, руководителя управления развития коммерческой недвижимости ГК "Инград", на рынке сегодня сложились две модели работы с коммерческими помещениями на первых этажах. Первая — это продажа помещений в собственность инвесторам или бизнесменам, которые в дальнейшем сами распоряжаются ими. Вторая — аренда от застройщика, который заранее определяет пул арендаторов, исходя из наиболее гармоничного развития инфраструктуры в собственном ЖК.

В первом случае риски дублирования арендаторов присутствуют, так как собственники редко договариваются между собой. В дальнейшем из появившихся двух аптек или двух магазинов выживает кто-то один. Таким образом рынок самостоятельно регулирует эту ситуацию. Когда помещения в аренду сдает сам застройщик, подобные ситуации исключены. В данном случае договориться с арендаторами проще и для жителей создается меньше неудобств.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL, обращает внимание на то, что девелоперы жилья стараются избавляться от коммерческих объектов. По ее словам, крупный застройщик, реализующий масштабный проект эконом- или комфорт-класса, — это "машина" по продаже жилья. Такие компании стремятся не держать на балансе коммерческие площади, а продавать их, что имеет как свои плюсы, так и минусы.

"С одной стороны, продажа таких площадей позволяет девелоперу привлечь дополнительные средства, с другой — приводит к потере контроля над концепцией и наполнением коммерческой части застройки. В результате мы можем наблюдать, например, сразу несколько салонов красоты в одном доме. При этом на фоне роста конкуренции и снижения маржи, вероятно, некоторые девелоперы будут оставлять коммерческие объекты в собственности и сдавать в аренду, таким образом контролируя tenant mix и создавая более качественный продукт для покупателей жилья в проекте", — уточняет Никуличева.

Современные жилые кварталы в Москве сегодня строятся, исходя из совершенно нового понимания рынка. Многое зависит от проекта развития территории и уже существующей социальной инфраструктуры. Как правило, строительство коммерческой недвижимости начинается на стадии 80% готовности квартала.

Таким образом, у инвестора появляется возможность определения направлений риска невостребованности объекта и площадей. Однако в целом создание синергии жилья и коммерческой инфраструктуры сегодня — это уже вопрос стратегии, а не случая.