Дружба на рыночных началах: общие интересы жилья и коммерции

Арендатор

В минувшем году на рынок Москвы выведено порядка 3,5 млн кв. м жилой недвижимости. Потенциальные покупатели этих площадей до сих пор, словно в страшном сне, вспоминают, как выглядели спальные кварталы постройки 20-летней давности. Сегодня люди не хотят повторения историй с заселением в бетонные коробки, вокруг и внутри которых полностью отсутствует современная коммерческая инфраструктура.

Диалог профессий

Именно поэтому девелоперам жилья, а также застройщикам и арендаторам коммерческой недвижимости сегодня необходимо выходить на новый уровень взаимодействия. И они делают это, однако результат всегда получается разным. Лишь недавно к участникам рынка пришло окончательное понимание того, что большой объем строительства всегда связан с необходимостью формирования достаточного обеспечения проектов коммерческой инфраструктурой с одной стороны и живым платежеспособным спросом — с другой.

Сейчас наиболее популярным и растущим форматом оснащения коммерческой недвижимостью активно развивающихся жилых районов стал Conversion Development. Такая схема территориального развития предполагает, что в локации проектируются коммерческие площади и объекты, которые заполняются стандартным бизнесом базового уровня.

В первую очередь, это те виды и форматы, что тесно связаны с развитием социально-бытовой инфраструктуры нового района. Здесь и девелопмент торговой недвижимости, и всевозможные форматы, связанные с рекреационными функциями (фитнес-центры, салоны красоты и тому подобное), и объекты ресторанного хозяйства.

При этом в каждом инвестиционном проекте девелопера существует расчет по площадям, которые будут использоваться как нежилые помещения в возводимом доме. В среднем это 15−20%, если речь идет о крупномасштабном проекте строительства. И без учета отдельно возводимых объектов, предназначенных непосредственно под коммерческое использование.

Также в новые жилые микрорайоны после завершения строительства приходят девелоперы, которые занимаются торговой недвижимостью. В зависимости от спроса и существующей инфраструктуры они могут строить как отдельно стоящие здания для небольших сетевых супермаркетов, так торговые и торгово-развлекательные центры различного масштаба. Помимо прочего, нередко строятся отдельно стоящие рестораны.

Сегодня практически в каждом жилом комплексе первые этажи дома отведены под коммерческое назначение. Для девелопера зачастую это является более приемлемым вариантом. Он объясняется тем, что строительство отдельно стоящих зданий коммерческого назначения на территории ЖК — рискованное предприятие. Площади в нем могут быть маловостребованны или попросту пустовать, а застройщик станет нести убытки, оплачивая их содержание в виде налогов на имущество и коммунальных платежей.

Кроме того, строительство отдельных зданий под коммерческую инфраструктуру требует значительных финансовых вложений и свободных участков на территории ЖК, на которых они будут построены. А делая акцент в основном на встроенных коммерческих помещениях на первых этажах, девелопер может использовать данные участки, например, для организации более востребованных жителями наземных паркингов или парковочных мест.

Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант", говорит о том, что застройщик может вовсе ничего на них не возводить, а просто увеличить площадь благоустроенных прогулочных зон. "В целом стоит отметить, что та "стихийная" инфраструктура, которая формируется на первых этажах большинства новостроек, может обеспечивать большинство бытовых потребностей жителей домов. Сегодня там появляются не только продуктовые и хозяйственные магазины, но и различные предприятия службы быта, образовательные и медицинские учреждения и так далее", — заявил он.

Как отмечает генеральный директор "КБК Проект" Василий Костин, на данный момент на рынке коммерческой инфраструктуры происходит слияние различных форматов, например, возникают спортивно-образовательные учреждения с возможностью продленного пребывания.

"Небольшие районные ТЦ зачастую предоставляют посетителям широкий набор услуг: помимо магазинов, присутствует кинотеатр, фитнес-клуб, салон красоты, химчистка, автомойка. Такие форматы возникают, чтобы получить максимальный охват целевой аудитории, предоставляя разнообразные услуги в пределах одного объекта. При крупномасштабном строительстве это обязательно. Этого требуют существующие российские стандарты и нормативы. Например, постановление Правительства РФ от 9 апреля 2016 года №291 регламентирует, что на 1 тыс. человек должно приходиться 202 кв. м площадей для торговли продовольственными товарами, для непродовольственных — 387 кв. м", — уточнил Костин.

Трудности взаимопонимания

Однако на пути успешного взаимодействия представителей рынка жилой и коммерческой недвижимости лежит немало препятствий. Так, даже в современных новых жилых застройках помещения на первых этажах зачастую не соответствуют требованиям сетевого ритейла, общепита по высоте потолков, планировкам, организации подъездов. В результате нередко собственниками и пользователями подобных площадей становятся местные жители, которые открывают здесь свой бизнес.

Аналогичная ситуация и с офисными помещениями: их могут рассматривать локальные компании, малый и средний бизнес. При этом большинство магазинов предпочитает не открываться, пока порог заселения не достигнет порядка 70−80%, чтобы обеспечить стабильный спрос.

По мнению Егора Клименко, генерального директора краудфандинговой площадки для коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость Aktivo, немногие российские девелоперы еще на стадии проектирования учитывают профиль потенциального коммерческого съемщика. Это необходимый для того или иного бизнеса метраж, коммуникации, энергомощности, возможности подъезда грузового транспорта и так далее. "Однако решающую роль, на мой взгляд, в наличии или отсутствии спроса на коммерческие помещения играет их локация. Если объект представлен в развитом, густонаселенном районе, который примыкает к крупным транспортным узлам — список потенциальных резидентов здесь, конечно, может сужаться", — уверен Клименко.

Генеральный директор "Рент-Инвест" Дмитрий Караваев уверен в том, что часто районные торговые центры могут быть успешны только в отсутствие конкуренции со стороны более крупных проектов, чего на этапе застройки невозможно гарантировать. "Ввод в эксплуатацию с вакантностью более 70% будет для собственника нерентабельным, а на первых этапах основными арендаторами станут продуктовый гипермаркет и несколько предприятий бытовых услуг. Таким образом, наполнение такого ТЦ — процесс трудный и требует хорошей подготовки еще на этапе проектирования. Однако случаев, когда объект настолько не востребован, что вынужден закрываться, на рынке практически нет. Собственники просто снижают ставки до минимально возможного уровня и теряют в доходности, однако не уходят при этом в минус", — анализирует Караваев.

Между домом и работой

Классические бизнес-центры и бизнес-парки достаточно редко появляются в новых жилых микрорайонах. Как правило, основная деловая активность сосредоточена в центре Москвы и больших городов Подмосковья, а новые крупные микрорайоны обычно появляются на периферии, поэтому офисные площади в большом количестве там будут мало востребованы. Исключение составляют лишь территории бывших промзон, которые в столице сегодня активно застраиваются жильем. В данных микрорайонах, как правило, офисная составляющая закладывается застройщиков изначально по проекту.

В целом коммерческие помещения в жилых объектах и рядом с ними появляются под влиянием трех основных факторов. Так, при реализации крупных проектов в Москве девелоперы должны создавать рабочие места — это регламентируется нормативными документами. Таким образом, в проектах застройки появляются офисные и торговые помещения разных типов — от помещений на первых этажах до отдельно стоящих объектов, торговых центров.

Помимо этого, существуют упомянутые ранее СНиПы в части размещения торгово-сервисных помещений — фитнесы, почты, молочные кухни и тому подобное. Третий фактор заключается в требованиях покупателей. Так, девелопер должен создавать сервисную инфраструктуру, чтобы жилье в проекте хорошо продавалось. Потребителю сегодня очень важно иметь качественную и развитую инфраструктуру рядом с домом.

Елена Маслова, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещений CBRE в Москве, указывает, что в существующих обстоятельствах сейчас еще более актуальным становится малый формат районных торговых центров, который обеспечивает потребности жителей современных ЖК. "Как правило, это качественный супермаркет, фитнес-клуб, медицинская клиника, детские и образовательные учреждения. Также часто под коммерческие площади отводятся не отдельные участки, а стилобатная часть проекта (минус первый и первый этажи). Это обусловлено тем, что в современных ЖК квартиры, которые расположены на первом этаже, не являются привлекательными для покупателя", — отметила эксперт.

Схемы и планы

Сегодня сотрудничество двух различных видов бизнеса развивается крайне динамично. Еще на стадии проектной документации многие девелоперы ведут переговоры с представителями сетевых компаний: ритейлерами, банками, операторами бытовых услуг и так далее. Условия партнерства могут отличаться. Если говорить о встроенных помещениях, то это и долгосрочная аренда, и выкуп помещения в собственность.

По словам Юрия Тараненко, руководителя управления развития коммерческой недвижимости ГК "Инград", на рынке сегодня сложились две модели работы с коммерческими помещениями на первых этажах. Первая — это продажа помещений в собственность инвесторам или бизнесменам, которые в дальнейшем сами распоряжаются ими. Вторая — аренда от застройщика, который заранее определяет пул арендаторов, исходя из наиболее гармоничного развития инфраструктуры в собственном ЖК.

В первом случае риски дублирования арендаторов присутствуют, так как собственники редко договариваются между собой. В дальнейшем из появившихся двух аптек или двух магазинов выживает кто-то один. Таким образом рынок самостоятельно регулирует эту ситуацию. Когда помещения в аренду сдает сам застройщик, подобные ситуации исключены. В данном случае договориться с арендаторами проще и для жителей создается меньше неудобств.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL, обращает внимание на то, что девелоперы жилья стараются избавляться от коммерческих объектов. По ее словам, крупный застройщик, реализующий масштабный проект эконом- или комфорт-класса, — это "машина" по продаже жилья. Такие компании стремятся не держать на балансе коммерческие площади, а продавать их, что имеет как свои плюсы, так и минусы.

"С одной стороны, продажа таких площадей позволяет девелоперу привлечь дополнительные средства, с другой — приводит к потере контроля над концепцией и наполнением коммерческой части застройки. В результате мы можем наблюдать, например, сразу несколько салонов красоты в одном доме. При этом на фоне роста конкуренции и снижения маржи, вероятно, некоторые девелоперы будут оставлять коммерческие объекты в собственности и сдавать в аренду, таким образом контролируя tenant mix и создавая более качественный продукт для покупателей жилья в проекте", — уточняет Никуличева.

Современные жилые кварталы в Москве сегодня строятся, исходя из совершенно нового понимания рынка. Многое зависит от проекта развития территории и уже существующей социальной инфраструктуры. Как правило, строительство коммерческой недвижимости начинается на стадии 80% готовности квартала.

Таким образом, у инвестора появляется возможность определения направлений риска невостребованности объекта и площадей. Однако в целом создание синергии жилья и коммерческой инфраструктуры сегодня — это уже вопрос стратегии, а не случая.

Источник: Арендатор
27/03/2018