Сейчас, по прошествии острой фазы кризиса, желающие приобрести доходные квадратные метры вновь стали осматривать объекты и заключать сделки. Такая стратегия выглядит многообещающей, ведь за время кризиса цены на рынке недвижимости заметно снизились. Выяснили, можно ли инвестировать в недвижимость, имея всего 1 млн рублей, и на какой доход можно рассчитывать в этом случае.

1. Комната в Москве
Хорошую комнату за 1 млн рублей в столичной многоэтажке купить практически невозможно. Но какие-то варианты найти можно. Скорее всего, это будут комната в трехкомнатной квартире где-нибудь в Капотне в жутком состоянии или комната после пожара в 15 минутах езды от метро «Новогиреево» и прочие не слишком презентабельные объекты. После покупки такой недвижимости придется вложить еще хотя бы 50 тыс. рублей, чтобы сделать в ней ремонт. В итоге такое жилье даже можно будет сдавать, к примеру, гостям столицы, приехавшим на заработки, и получать доход от 8 до 16 тыс. рублей в месяц, в зависимости от количества человек, которых вы сможете в ней поселить. Такого рода инвестиции являются потенциально доходными. Заработать можно 10–18% годовых от объема вложений, но одновременно и очень рискованными.

Успех вашего предприятия будет зависеть от множества вещей. Как посмотрят на такой бизнес соседи по квартире? Не прикроет ли его полиция из-за неспокойного нрава постояльцев? Насколько регулярно будут платить ваши жильцы? Какой ущерб нанесут они ремонту и общей инфраструктуре квартиры?

Приготовьтесь к тому, что такие проблемы будут возникать у вас постоянно, а стоимость их решения придется вычесть из вашего дохода.

2. «Студия» вблизи двух столиц
Отдельную квартиру за 1 млн рублей купить все же возможно. Впрочем, скорее всего, лишь на первичном рынке.

За такую сумму предлагаются малогабаритные квартиры в строящихся домах высокой степени готовности в пригородах Москвы или Санкт-Петербурга. Предложения приобрести студию площадью 20 кв. м есть, к примеру, во Всеволожском районе Ленинградской области – в 20 мин езды до ближайшего метро. Маленькие студии за 1 млн рублей можно поискать и на первичном рынке Подмосковья, но уже на расстоянии более 30 км от МКАД — в Звенигороде, Ступино, Купавне.

Кстати, такую малогабаритную квартиру с учетом ее расположения вы сдадите не дороже 14 тыс. рублей в месяц. Расходы на услуги ЖКХ, как правило, арендатор и владелец жилья платят пропорционально: арендатор платит за воду и электричество, владелец — за все остальное. После этого ваш доход сократится еще на 1–3 тыс. рублей в зависимости от аппетита вашей УК.

Уровень риска в подобных инвестициях, конечно, ниже, чем при покупке комнат. Но следует учесть, что квартиры в столь отдаленных районах сдавать, как правило, нелегко — высок риск длительного простоя. Минимизировать его можно лишь большим снижением арендной платы. Лучше, если рядом с квартирой будет расположено какое-то крупное успешное производство или инфраструктурный объект наподобие аэропорта. Маленькие студии вполне смогут снимать сотрудники такого предприятия.

3. Квартира в регионе

Однокомнатную квартиру с более комфортной для проживания площадью от 30 кв. м можно купить, только отъехав от столицы на приличное расстояние. Например, «вторичную» недвижимость за 1 млн рублей неподалеку от Нижнего Новгорода. Но ваш рентный доход в этом случае будет минимальным — не более 7–8 тыс. рублей в месяц, и то при условии востребованности данного района у квартирантов.

При этом учтите, за вами остаются расходы на содержание квартиры, размер которых в большинстве случаев мало зависит от ее расположения.

4. Дачный дом за городом

Как поясняют риэлторы, кризис на рынке недвижимости заметно отразился на стоимости загородного жилья. В столичном регионе сильнее всего подешевели дачные домики без устроенной канализации, отопления и прочей зимней инфраструктуры. Найти скоромную дачу за 1 млн рублей возможно как в дальнем Подмосковье, так и недалеко от Санкт-Петербурга. Такой объект все же способен приносить доход — дачу можно сдавать отдыхающим на лето, зарабатывая по 15–30 тыс. рублей в месяц.

Из этих денег вам придется вычесть поборы садового товарищества, которые могут составлять сумму от 3 до 15 тыс. рублей в год, а также расходы на содержание и ремонт загородного дома, которые заметно выше, чем в малогабаритной городской квартире.

5. Покупка доли в коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость от жилой отличается более высокой доходностью.

К примеру, сдача в аренду торговых площадей при самом консервативном подходе может приносить доход до 17% годовых. Проблема лишь в том, что за 1 млн рублей доходный объект не купишь. Наиболее ликвидные и успешные в коммерческом отношении здания и помещения будут стоить десятки миллионов рублей. Однако в мире давно существуют инструменты, позволяющие инвесторам приобретать такие объекты в складчину. Самая известная краудфандинговая площадка США в области коммерческой недвижимости Fundrise объединяет более 41 тыс. человек, желающих получать доход таким образом.

Аналогичный краудфандинговый проект есть и в России – это площадка Aktivo, на которой инвесторы могут вложить от 500 тыс. рублей, став совладельцами коммерческого объекта, сдаваемого в аренду. При минимальном участии доход инвестора может составить около 11–12% годовых. То есть в случае вложений в 1 млн рублей, инвестор будет получать стабильные выплаты в размере 11–12 тыс. рублей в месяц.

Источник: Рамблер. Финансы
08/08/2016