Блог AKTIVO
Чем руководствуется AKTIVO при выборе новых объектов недвижимости?
Главное для частных инвесторов AKTIVO — это сохранить свой капитал и получать с него доход. Именно с этой целью они покупают долю в объектах, которые предлагает площадка. Чтобы обеспечить инвесторам прибыль, команда AKTIVO отбирает наиболее доходные помещения. О том, кто и как подбирает и оценивает эту недвижимость, рассказывает директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO Булгун ЭРЕНДЖЕНОВА.
Булгун Эрендженова
Директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO

1
Кто и как проверяет объекты недвижимости, прежде чем они «зайдут» на площадку?
AKTIVO никогда не рискует и при выборе новых объектов проявляет максимальный консерватизм. Прежде всего, площадка и собственник помещения подписывают меморандум о намерениях. Затем проводится due diligence объекта — его всестороннее обследование, в том числе экспертиза технического состояния здания.

В свою очередь, юристы AKTIVO тщательно изучают всю историю существования здания с момента котлована, осуществляют проверку документации, связанной с объектом (прав собственности на помещение, договора аренды на землю и т. д.). Объекты, находящиеся под судами, и здания, права собственности на которые перешли к предыдущим собственникам незаконным путем, AKTIVO не интересуют в принципе.

Также тщательно изучается и экономическая составляющая: анализируются договоры аренды, оценивается доходность помещения. Также рассматривается его местоположение и перспективы арендаторов с учетом доходности их бизнеса на объекте.

Непосредственную оценку объектов производит профессиональный оценщик, главная задача которого — определить рыночную стоимость зданий, собственниками которых могут стать потенциальные инвесторы AKTIVO.

Такой всесторонний анализ занимает от одной до трех недель. При этом каждый инвестор получает доступ к любой информации о помещении и документации на него и может в любой момент лично удостовериться, что с объектом все в полном порядке.

2
Какие методы оценки объектов недвижимости используются?
Традиционно в России используются три метода оценки коммерческой недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. И каждый из них отражает определенные реалии.

К примеру, затратный метод, предполагающий расчет стоимости возведения аналогичного объекта, чаще всего используется при оценке здания страховыми компаниями. Ведь в случае пожара или другого форс-мажора собственник здания должен будет восстановить объект, то есть построить такой же. В то же время при покупке-продаже объекта в последние годы такой метод оценки используется редко. К примеру, в период высоких цен на недвижимость стоимость возведения капитальных объектов могла быть существенно ниже рыночной. В период кризиса и низких цен, наоборот, цена стройматериалов и рабочей силы, проектных работ и т. д. может оказаться выше, чем стоимость самого объекта.

Сравнительный метод предполагает сравнение объекта с аналогичными, выставленными на продажу. Но нужно понимать, что объект коммерческой недвижимости не квартира в типовом доме, и оценить его, исходя из стоимости других объектов, не так уж просто. Необходимо учитывать дисконт или премию, обусловленные расположением и техническим состоянием объекта, и т. п.

Ну и наконец, доходный метод предполагает расчет прибыли, которую можно получить от сдачи объекта в аренду (само собой, из доходов вычитаются расходы на содержание недвижимости, после чего рассчитывается доходность объекта). Учитывается здесь и то, какой инвестиционный доход приносят на рынке другие инвестиционные инструменты, в частности, банковские депозиты. В данный момент крупнейшие банки страны предлагают вкладчикам доходность около 6% годовых. Следовательно, частные инвесторы, вкладывающие средства в коммерческую недвижимость на российском рынке, ориентированы на более высокую доходность. Так, большинство качественных торговых объектов в Москве продаются сейчас по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет. Объекты, представленные в портфеле AKTIVO, имеют даже меньшие сроки окупаемости, не превышающие 7–8 лет, а их среднегодовая доходность для инвесторов составляет от 12,7% годовых.

Именно поэтому наиболее логичным при оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости сегодня является использование сразу двух методов оценки — сравнительного и доходного, причем каждому из методов при определении конечной стоимости здания присваиваются примерно равные веса (после проведения оценки по двум методам выводится средневзвешенный показатель стоимости).

3
Кто в итоге решает, что тот или иной объект соответствует требованиям площадки и будет приносить прибыль?
AKTIVO пользуется услугами консультантов, среди которых Colliers International и Astera, чтобы предложить на площадке действительно качественные и доходные объекты коммерческой недвижимости. Наиболее интересные объекты для покупки эксперты в области недвижимости, профессиональные инвесторы и основатели площадки AKTIVO обсуждают на заседании инвестиционного комитета. И только после его одобрения AKTIVO предлагает помещения инвесторам.

4
Для чего AKTIVO периодически проводит переоценку своих объектов?
Согласно российскому законодательству о паевых инвестиционных фондах, управляющая компания (УК) фонда обязана периодически проводить оценку его имущества. Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», а также правилам монофондов, переоценка объектов недвижимости площадки производится один раз в полгода. Все инвесторы AKTIVO получают отчет о стоимости объектов, совладельцами которых они являются. В случае если кто-то из инвесторов захочет продать свою долю на вторичном рынке, он может ориентироваться на оценку, содержащуюся в отчете. Регулярные отчеты об оценке также позволяют инвесторам следить за тем, как меняется рынок, а вместе с ним — и стоимость объекта недвижимости.
AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
13/04/2018
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение