Увеличение инвестиционной активности наблюдается сейчас и в целом на российском рынке коммерческой недвижимости. Общий объем прошлогодних вложений в этот сегмент составил $4,5-4,6 млрд (данные S. A. Ricci и JLL). По сравнению с 2016 годом количество реализованных инвестиционных сделок выросло на 9%. Основным центром притяжения для инвесторов в стране по-прежнему остается Москва, формирующая в среднем около 80% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако инвесторы стали чаще рассматривать активы и в Санкт-Петербурге. Как отмечают исследователи, «после произошедших изменений в российской экономике и нормализации основных показателей (снижения инфляции и стоимости финансирования, стабилизации обменного курса), а также уменьшения ценовых показателей рынка недвижимости (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений - инвесторы со свободными денежными средствами вновь выходят на «охоту» в поисках новых возможностей».

По разным портфелям

При этом в расчете на высокую доходность и потенциальный рост стоимости активов, инвесторы стали не только расширять географию своих вложений, но и диверсифицировать портфели, рассматривая все чаще нехарактерные для них ранее сегменты. Примерами такого изменения базовой стратегии, в частности, могут служить проявленный интерес к торговой недвижимости со стороны одного из крупнейших собственников премиальной офисной недвижимости в Москве - частной российской инвесткомпании O1 Properties, или приобретение лидером складского сектора в РФ британским фондом Raven Russia офисов в Санкт-Петербурге.

По словам руководителя отдела исследований JLL в России и СНГ Олеси Дзюба, наиболее привлекательными в стране активами для инвесторов традиционно считаются торговая и офисная недвижимость. На долю первой приходится сейчас 40% общего объема вложений. Стоит отметить, что сектор ритейла лидировал на протяжении всего 2017 года, а в IV квартале значительный вклад внесла сделка по покупке санкт-петербургской компанией Fort Group портфеля из пяти торговых центров (ТЦ) совокупной площадью свыше 500 тыс. м² в Москве у австрийской компании Immofinanz AG (речь идет о трех сетевых ТЦ под брендом «Золотой Вавилон», а также ТЦ «Пятая Авеню» и «Гудзон». - ДН). Офисы в структуре сделок занимают, по данным JLL, 34%.

Похожие цифры и выводы содержатся и в годовом отчете S. A. Ricci. Так, долю инвестиций в российские торговые площади аналитики компании оценили в те же 40%. Правда, такой же показатель они отвели и офисной недвижимости. Однако при этом здесь отмечают, что по сравнению с предыдущим годом объем инвестиций в офисы в 2017 году сократился почти на 50% (с $7 до 3,5 млрд). В S. A. Ricci также приводят данные для сегментов складской и гостиничной недвижимости. Так, по их оценкам, в склады в прошлом году было вложено $255 млн (6% общего объема инвестиций), при том что годом ранее сумма составляла $218 млн. Наиболее крупной сделкой в данном сегменте генеральный директор S. A. Ricci Александр Морозов называет покупку за $120 млн почти 200 тыс. м² в подмосковном «Логопарке Север 2». Гостиничный же сегмент, по словам эксперта, «вобрал» в себя за год самое минимальное количество инвестиций - около $98 млн.

Меж двух столиц

Упоминание в качестве примеров исключительно двух столиц - не случайно. По большому счету, в России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость существует главным образом в Москве и Санкт-Петербурге. Так, по данным JLL, наиболее привлекательной локацией для вложений является российская столица. На Москву приходится 79% (у S. A. Ricci - 82%) транзакций в общей структуре сделок. Второе «место притяжения» - Санкт-Петербург. Примечательно, что в 2017 году доля Северной столицы в общем объеме впервые за долгие годы резко выросла - до 16% (с 9% в 2016 году). Более того, по предварительным данным JLL, по итогам I квартала 2018 года Санкт-Петербург впервые за историю рынка вышел на первое место в России по объему инвестиций. На него пришлось 50% заключенных сделок.

В остальные российские регионы в 2017 году было направлено не более 5% всех инвестиций.

Основным фактором этого являются различия в масштабах экономики российских городов: предложение качественных офисов в Москве, к примеру, составляет 18,2 млн «квад­ратов», тогда как даже в Петербурге - это лишь 3,1 млн м². Объем внутреннего спроса и перспективы его роста делают столичный рынок наиболее чувствительным к подъему экономики. Ожидания дальнейшего роста, устойчивость спроса в первую очередь проявляются именно здесь. Головные офисы международных и крупных российских компаний располагаются в Москве, поэтому именно в офисном сегменте наблюдается наиболее серьезный разрыв как в объемах рынка, так и в качестве существующих бизнес-центров (БЦ). В сегментах торговой и складской недвижимости количественный разрыв меньше, но объекты высокого инвестиционного качества преимущественно сосредоточены опять же в столице, в регионах их существенно меньше.

«Несмотря на то что инвесторы в первую очередь смотрят на столичный рынок, они внимательно анализируют сейчас и локальные особенности других городов страны, - подчеркивает Олеся Дзюба. - Сталкиваясь со значительной разницей ценовых ожиданий и не обнаружив продукт в Москве по адекватной стоимости, они находят интересные объекты в Санкт-Петербурге, реже - в других региональных городах». Среди факторов, привлекающих инвесторов, к примеру, в Петербург, она отмечает: сравнительно низкий входной порог для инвестиций в качественные активы, более высокую доходность, а также разницу в состоянии рынков недвижимости. Интерес инвесторов к региональным городам, и в особенности к Северной столице, по мнению эксперта, в среднесрочной перспективе будет сохраняться.

Поворот на восток

Понятно, что основной участник рынка сейчас - это российский капитал. Более 80% инвестиций в коммерческую недвижимость в 2017 году были осуществлены локальными игроками. Российские инвесторы спокойнее принимают все характерные для страны риски, поэтому их доля в структуре сделок и достигает столь максимальных размеров. Вместе с тем снижение внешнеполитических рисков и стабилизация макроэкономики в 2016-2017 годах привели к росту привлекательности российских активов и для зарубежных инвесторов с точки зрения соотношения риск-доходность. Ведь только российский рынок может предложить инвесторам значительную премию - минимальная доходность коммерческих площадей в стране находится сейчас на уровне 10-12%, в то время как в Европе этот показатель составляет около 3-5%.

На фоне оживления иностранной инвестиционной активности эксперты из S. A. Ricci и JLL отмечают и еще одну нынешнюю интересную особенность рынка - изменение «лица» зарубежного инвестора в российскую недвижимость. На смену западным инвестфондам, доминировавшим до последнего времени на нашем рынке, стали активно приходить их азиатские и ближневосточные коллеги. Здесь стоит напомнить о том, что на «санкционной волне», помимо уже упомянутой выше австрийской Immofinanz AG, свою деятельность в России «свернули» также: финская инвесткомпания Sponda (владела рядом БЦ и ТЦ в Москве и Санкт-Петербурге, земельным участком 40 га в Ленобласти), голландская Atrium European Real Estate (семь ТЦ «Парк хаус» в Москве и регионах), американский фонд Heitman (офисная башня в столичном комплексе «Метрополис»).

Вот тогда-то инициативу и перехватили азиатские и ближневосточные инвесторы. Если еще в 2015 году из $540 млн иностранных инвестиций на европейский капитал приходилось почти 60%, то в 2017-м свыше 40% из вложенных $700 млн - это уже деньги стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Наиболее активны в этом вопросе - представители Поднебесной. Доля китайских инвестиций в общем объеме иностранных транзакций составила по итогам прошлого года 26%. «При этом их в основном интересуют все те же ТЦ и офисы, - уточняет Олеся Дзюба. - Определенный интерес они проявляют к историческим зданиям и объектам с необычной архитектурой».

Примечательно, что азиатские и ближневосточные инвесторы предпочитают выходить на российский рынок в партнерстве с местным игроком, при этом желательно с управленческими ресурсами, чтобы минимизировать тем самым возможные локальные риски. К примеру, Российско-Китайский инвестиционный фонд (РКИФ) с капиталом $2 млрд, 70% которого будет проинвестировано в России, был образован двумя крупными государственными фондами - Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ) и Китайской инвестиционной корпорацией (CIC). К слову, договоренности о создании аналогичных консорциумов с РФПИ подписали также Корейская инвестиционная корпорация (KIC), Суверенный фонд Королевства Саудовская Аравия (PIF) и др. А в июле прошлого года РФПИ было заключено с Банком развития Китая соглашение о создании Российско-китайского фонда инвестиционного сотрудничества (РКФИС) объемом $10 млрд, часть средств которого может быть инвестирована в недвижимость.

В свою очередь, Александр Морозов считает важным рассказать и о китайской инвестиционной группе Fosun Group, закрывшей недавно в партнерстве с российской компанией AVICA Management Company сделку по покупке многофункционального комплекса «Воздвиженка Центр» (некогда знаменитый «Военторг»). Наиболее ярким примером ближневосточного инвестора, по мнению экспертов ДН, является Mubadala Development (ОАЭ), которая совместно все с тем же РФПИ создала в 2016 году компанию «Профессиональные логистические технологии» для инвестирования и управления логистическими комплексами класса А в России (сейчас на ее счету уже есть две закрытые сделки по покупке складов в «PNK-Северное Шереметьево» и «PNK-Чехов 3»).

Общими усилиями

Возрастающий интерес к российской коммерческой недвижимости - тенденция, оказывается, характерная не только для институциональных, но и для частных инвесторов. Последние на фоне снижения процентных ставок по банковским депозитам, что делает банковские вклады менее привлекательными для вложений, начинают искать альтернативные инвестиционные инструменты с большей доходностью. Такими вариантами инвестиций и становятся сейчас закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

По словам Олеси Дзюбы, во всем мире популярность подобных коллективных форм инвестиций обычно возрастает в периоды после кризиса, когда стоимость активов находится «на дне», либо когда банковское финансирование становится слишком дорогим для осуществления сделок с недвижимостью (то есть стоимость кредита выше ставок капитализации). «Что-то подобное происходит сейчас и в нашей стране, и нынешние низкие ценовые отметки в сегменте недвижимости лишь становятся дополнительным стимулом для развития данного инструмента в России, - уверена эксперт. - Именно поэтому мы и ожидаем увеличения интереса к ЗПИФН как к инвестиционному инструменту в ближайшие годы».

Генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки по совместному приобретению недвижимости Aktivo Егор Клименко объясняет востребованность ЗПИФН тем, что инструмент все больше становится понятен частному инвестору. К тому же коммерческая недвижимость, по его словам, является на сегодняшний день наиболее надежным и доходным вложением. «Большинство качественных объектов, к примеру, торговой недвижимости на московском рынке продаются сейчас по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет, - поясняет он. - Объекты, представленные в портфеле Aktivo, имеют меньшие сроки окупаемости, не превышающие 7-8 лет, а их среднегодовая доходность для инвесторов составляет от 12,7% годовых. В результате мы сейчас, так же как и весь инвест­рынок, наблюдаем рост интереса среди наших клиентов к инвестициям в коммерческую недвижимость. При этом частные инвесторы даже стали вкладывать в сегмент все большие суммы. Только за последний год их «средний чек» на нашей площадке вырос с 2,8 до 6,2 млн руб. В 2017 году они вложили в коммерческие объекты, находящиеся под управлением Aktivo, в общей сложности около 750 млн руб. За год наш портфель увеличился в 1,5 раза и превысил уже 1,25 млрд руб. Безусловно, это связано как с ростом доверия к Aktivo, так и с интересом населения к рынку коллективных инвестиций в целом».