Примечательно, что азиатские и ближневосточные инвесторы предпочитают выходить на российский рынок в партнерстве с местным игроком, при этом желательно с управленческими ресурсами, чтобы минимизировать тем самым возможные локальные риски. К примеру, Российско-Китайский инвестиционный фонд (РКИФ) с капиталом $2 млрд, 70% которого будет проинвестировано в России, был образован двумя крупными государственными фондами - Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ) и Китайской инвестиционной корпорацией (CIC). К слову, договоренности о создании аналогичных консорциумов с РФПИ подписали также Корейская инвестиционная корпорация (KIC), Суверенный фонд Королевства Саудовская Аравия (PIF) и др. А в июле прошлого года РФПИ было заключено с Банком развития Китая соглашение о создании Российско-китайского фонда инвестиционного сотрудничества (РКФИС) объемом $10 млрд, часть средств которого может быть инвестирована в недвижимость.
В свою очередь, Александр Морозов считает важным рассказать и о китайской инвестиционной группе Fosun Group, закрывшей недавно в партнерстве с российской компанией AVICA Management Company сделку по покупке многофункционального комплекса «Воздвиженка Центр» (некогда знаменитый «Военторг»). Наиболее ярким примером ближневосточного инвестора, по мнению экспертов ДН, является Mubadala Development (ОАЭ), которая совместно все с тем же РФПИ создала в 2016 году компанию «Профессиональные логистические технологии» для инвестирования и управления логистическими комплексами класса А в России (сейчас на ее счету уже есть две закрытые сделки по покупке складов в «PNK-Северное Шереметьево» и «PNK-Чехов 3»).
Общими усилиями
Возрастающий интерес к российской коммерческой недвижимости - тенденция, оказывается, характерная не только для институциональных, но и для частных инвесторов. Последние на фоне снижения процентных ставок по банковским депозитам, что делает банковские вклады менее привлекательными для вложений, начинают искать альтернативные инвестиционные инструменты с большей доходностью. Такими вариантами инвестиций и становятся сейчас закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
По словам Олеси Дзюбы, во всем мире популярность подобных коллективных форм инвестиций обычно возрастает в периоды после кризиса, когда стоимость активов находится «на дне», либо когда банковское финансирование становится слишком дорогим для осуществления сделок с недвижимостью (то есть стоимость кредита выше ставок капитализации). «Что-то подобное происходит сейчас и в нашей стране, и нынешние низкие ценовые отметки в сегменте недвижимости лишь становятся дополнительным стимулом для развития данного инструмента в России, - уверена эксперт. - Именно поэтому мы и ожидаем увеличения интереса к ЗПИФН как к инвестиционному инструменту в ближайшие годы».
Генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки по совместному приобретению недвижимости Aktivo Егор Клименко объясняет востребованность ЗПИФН тем, что инструмент все больше становится понятен частному инвестору. К тому же коммерческая недвижимость, по его словам, является на сегодняшний день наиболее надежным и доходным вложением. «Большинство качественных объектов, к примеру, торговой недвижимости на московском рынке продаются сейчас по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет, - поясняет он. - Объекты, представленные в портфеле Aktivo, имеют меньшие сроки окупаемости, не превышающие 7-8 лет, а их среднегодовая доходность для инвесторов составляет от 12,7% годовых. В результате мы сейчас, так же как и весь инвестрынок, наблюдаем рост интереса среди наших клиентов к инвестициям в коммерческую недвижимость. При этом частные инвесторы даже стали вкладывать в сегмент все большие суммы. Только за последний год их «средний чек» на нашей площадке вырос с 2,8 до 6,2 млн руб. В 2017 году они вложили в коммерческие объекты, находящиеся под управлением Aktivo, в общей сложности около 750 млн руб. За год наш портфель увеличился в 1,5 раза и превысил уже 1,25 млрд руб. Безусловно, это связано как с ростом доверия к Aktivo, так и с интересом населения к рынку коллективных инвестиций в целом».