Планы властей по повышению пенсионного возраста ставят перед россиянами новые вопросы — ждать ли выплат от государства или обеспечить себе альтернативный доход, например, от сдачи в аренду недвижимости, которую, естественно, прежде необходимо приобрести. Ранее «СГ» уже писала о перспективах вложений в жилье всех видов — квартиры, апартаменты и апартаменты с сервисной составляющей. Теперь настала очередь оценить перспективность вложений в коммерческие площади (речь пойдет об инвестициях в коммерческие помещения в новостройках или крупных ТЦ). В среднем, вложения в площади для бизнеса, считают эксперты, требуют более значительных первоначальных затрат, чем вложения в жилье, но могут давать больший экономический эффект. Правда, при этом надо учитывать фазу экономического цикла. Как поясняет руководитель группы компаний «Стоун» Андрей Кузнецов, во время экономического роста коммерческая недвижимость привлекательнее, чем жилье. При покупке помещения под коммерцию и последующей сдаче его в аренду можно получить до 20% годовых при сроке окупаемости, максимум, 6 лет. Качественные офисные помещения могут показывать доходность выше 25% годовых. Для сравнения: доходность от сдачи жилья в аренду составляет не более 6% в год. Но если экономика находится на этапе стагнации, то ситуация иная: коммерция острее реагирует на спад, а жилье может показывать стабильный уровень доходности, а в ряде случаев — даже рост.

Надо сказать, что никаких особых условий для покупки коммерческих помещений нет. «Человек просто покупает недвижимость и распоряжается ей по своему усмотрению, исходя из действующего законодательства и ограничений, указанных в договоре купли-продажи. Около 70% тех, кто интересуется такими объектами на первых этажах наших жилых домов, — физические лица, — говорит руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. — В наших жилых проектах купить помещения на первых этажах можно в рассрочку с первоначальным взносом порядка 40% или с помощью бизнес-ипотеки, где взнос начинается от 20% при залоге приобретаемого объекта, а средняя ставка — от 14,5% годовых».


Что брать?

Надо сказать, мнения экспертов о том, в какую коммерческую недвижимость надо вкладывать деньги, разделились. Заместитель генерального директора по развитию RD Management Александр Устинов считает, что в данный момент наиболее доступными для частных инвесторов являются коворкинги и коммерческие площади в жилых комплексах (ЖК). В коворкингах доход приносят микроофисы площадью от 20 до 100 кв. метров, за счет этого получают до 40-50% прибыли, все остальное дает инфраструктура. Однако сегмент коворкингов постепенно насыщается, и мелких инвесторов замещают крупные, поэтому инвестиции в коворкинги таят в себе определенную угрозу.

Лучшим вариантом в этих условиях становится покупка коммерческих площадей в новых ЖК, особенно на этапе строительства комплекса, когда помещений много. Александр Устинов считает, что тут выгодно открывать пекарни, кафе, мини-бары, цветочные магазины, химчистки и т.д. Наиболее популярными являются такие виды бизнеса, как фудритейл, барбершопы и частные детские игровые комнаты/детские сады. «Такие проекты окупаются в основном за 1-2 года», — уверяет эксперт. Но руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер» Евгения Борзова более сдержанна в оценках. По ее мнению, на рынке коммерческой недвижимости считаются ликвидными предложения с окупаемостью до 10 лет. «Арендный бизнес может приносить доход до 12% годовых», — говорит она.


Сколько стоит?

По данным специалистов, средняя цена входа на рынок коммерческой недвижимости — около 10 млн рублей. Например, в квартале LIFE-Ботанический сад цена коммерческих помещений начинается от 10,9 млн рублей, а в LIFE-Кутузовский — от 15,8 млн рублей. Но можно обойтись и меньшей суммой. Так, по словам управляющего партнера «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, в ЖК «Кварталы 21/19» минимальная стоимость коммерческого помещения, расположенного на первом этаже жилого здания, составляет 2,5 млн рублей. За эти деньги можно приобрести помещение площадью 20 кв. метров с высокими потолками. «Стоимость квадратного метра в помещениях офисного типа дешевле, формат стрит-ритейла дороже», — рассказывает эксперт.

«В качестве минимума можно рассматривать сумму от 2 млн рублей, — согласен с коллегой заместитель директора департамента продаж компании KR Properties Денис Филиппов. — Но все-таки такие предложения — редкость».

Однако надо сказать, что вложение в первые этажи ЖК тоже не являются безрисковыми. Всегда нужно быть готовым к тому, что с изменением ситуации на прилегающих территориях может измениться и доходность. Руководитель проекта LifeDeluxe.ru (Санкт-Петербург) Сергей Бобашев рассказывает, что, когда на Обводном канале в Петербурге появился новый центр притяжения — крупный торговый центр, все первые этажи вокруг опустели. «Такие риски всегда присутствуют, — предупреждает эксперт. — Есть беспроигрышные варианты вроде Невского, но и цена входа туда соответствующая».

Но и это еще не все. По словам менеджера по продажам Savills в России Ирины Сафиной, важно определиться, кто будет выступать арендодателем. Если сдавать будет физическое лицо, есть риск, что подобная деятельность может быть признана предпринимательской, что повлечет за собой разбирательства и административную ответственность. Кроме того, во-вторых, налог на доход составит 13%, в то время как при сдаче в аренду от ИП — 6%. «Важно понимать, что сдача коммерческой недвижимости в аренду — процесс своеобразный, — говорит Сафина. — Договор аренды надо грамотно составить, а с арендатором нужно работать на протяжении всего срока договора — выставлять счета, следить за поступлением денежных средств». По мнению эксперта, целесообразнее привлекать профессионалов на управление, начиная с начального этапа, это позволит и заключить договоры на выгодных условиях, и в дальнейшем своевременно решать возникающие вопросы.

Можно обойтись без всего этого, если войти в «коллективную инвестицию в недвижимость». Как поясняет директор департамента стратегического консалтинга RealJet Михаил Шапошников, минимальный входной билет здесь начинается от 300 тыс. рублей. В основном, это стрит-ритейл с сильным ритейлером и долгосрочным договором аренды. Впрочем, есть и практика приобретения через краудфандинг больших объектов. «Большим преимуществом коллективных инвестиций является доступность для частного инвестора того, что ранее было возможным лишь для профессионального игрока рынка», — говорит Михаил Шапошников. Но, предупреждает эксперт, необходимо очень внимательно знакомиться с инвестиционным договором, который по сути является договором купли-продажи паев. В нем должны быть зафиксированы гарантированный уровень дохода, сроки выплат (если это доходный ПИФ) и риски расторжения договора с ритейлерами (как их будет покрывать УК).

Как отмечает гендиректор краудфандинговой площадки недвижимости AKTIVO Егор Клименко, интерес к ПИФам особенно возрастает в периоды, когда стоимость активов находится «на дне». Так происходило, к примеру, в период с середины 2010 года до 2014 года.

Около млн рублей составляет для частника средняя цена «входного билета» на рынок коммерческой недвижимости

Справочно

В случае с коллективными вложениями управление объектом после покупки (решение вопросов с арендаторами, коммунальными службами и государственными органами) берет на себя инвестиционная компания. Конкретные полномочия УК и ее видение стратегии управления фондом (инвестиционная декларация) определяются в правилах доверительного управления. С этими правилами любой потенциальный инвестор всегда может подробно ознакомиться еще до вхождения в фонд».