- О проводимой в стране реформе долевого строительства (214-ФЗ) сегодня наслышаны, пожалуй, все потенциальные покупатели жилья. Прекрасно знают они о конечном результате этих изменений: упразднении, как таковой, схемы прямого привлечения средств граждан на возведение домов. На смену механизма, просуществовавшего на российском рынке жилищного строительства почти 14 лет, приходят банковское сопровождение, эскроу-счета и проектное финансирование. Никаких вложений в новостройки на «этапе котлована» с целью сэкономить на покупке - больше не будет, а продаваться будут исключительно готовое жилье.
На мой взгляд, подобные революционные перемены неизбежно приведут к существенному росту цен на квартиры. При этом, первый «ценовой скачок» - с прибавкой в 1,5-2% за квадратный метр – мы уже наблюдали после 1 июля 2018 года, когда все сделки с новостройками были переведены под строгий банковский контроль (было введено так называемое банковское сопровождение застройщиков).
Свою «лепту в разогрев спроса» позже внесло и начавшееся осенью повышение ипотечных ставок. Сначала Центробанк РФ в сентябре 2018-го поднял - впервые с 2014 года (!) - ключевую ставку на 0,25 процентных пунктов - до 7,5% (потом еще раз – в декабре - до 7,75%). Само собой на этом фоне не осталось в стороне и банковское сообщество. На сегодняшний день, повышение ипотечных ставок зафиксировано у всех ведущих игроков этого рынка. И рост ставок, кстати, не останавливается. Уже в начале 2019 года средние ставки по ипотеке откатились до уровня 2017 года, перешагнув психологический барьер в 10%. И вполне возможно, что к концу 2019-го они еще и могут вырастут до 12%.
А с 1 июля 2019 года вводятся эскроу-счета, где деньги дольщиков будут, фактически, «заморожены» до ввода объекта в эксплуатацию, и только после этого банк переведет их застройщику. Последний, при этом, вместо «бесплатных» денег дольщиков (составляющих около 80% текущих инвестиций в жилищное строительство в России) будет вынужден брать у банка недешевый, целевой кредит (так называемое проектное финансирование). Что, в свою очередь, приведет к созданию дополнительной финансовой нагрузки на застройщиков, которую они «переложат» (в этом можно не сомневаться) на покупателей. И здесь уже, даже по самым скромным экспертным оценкам, речь может идти о 10%-ном росте «квадрата». Также нужно понимать, что уже через год-два, когда запасы новостроек, выведенных застройщиками на рынок на «старых условиях» (по разрешениям на строительство, оформленным до 1 июля 2018 года), начнут иссякать – вот тогда еще и объем предложения начнет резко сокращаться.