Краудфандинг предполагает коллективные инвестиции в недвижимость, то есть ресурсы площадки фактически неисчерпаемы. Площадка постоянно привлекает все новых и новых инвесторов. Стоимость качественных объектов коммерческой недвижимости, в которых заинтересованы инвесторы площадки, составляет более 200–250 млн рублей. Сейчас на рынке не так уж часто встречаются покупатели, готовые внести всю сумму сразу. Как правило, сделка по таким объектам происходит в несколько этапов, и после получения первых траншей собственники сталкиваются с просьбами об отсрочках платежей. В случае сделки с AKTIVO такая ситуация практически невозможна.

Инвестиции в недвижимость посредством краудфандинга становятся все популярнее. На данный момент уже несколько десятков инвесторов ожидают от площадки новых предложений о покупке объектов коммерческой недвижимости. На то, чтобы полностью выкупить объект, инвесторам площадки понадобится не более трех месяцев (такие сроки проведения сделки указаны в договоре с собственником). Для рынка коммерческой недвижимости три месяца — небольшой срок. Часто на проведение сделки требуется значительно больше времени.

Для совершения инвестиций в коммерческую недвижимость площадка создает монофонды в форме закрытого паевого фонда (ЗПИФ). Собственник недвижимости переводит на баланс ЗПИФа объект коммерческой недвижимости и становится собственником 100% паев фонда. После этого паи выкупают инвесторы, заинтересованные в покупке объекта.

При продаже объекта недвижимости во время проведения сделки продавец продолжает получать ежемесячный доход от сдачи аренды, соразмерный его доле на данный момент. Краудфандинг позволяет собственнику заработать больше, чем при простой купле-продаже объекта. В случае прямой сделки продавцу приходится дисконтировать объект, учитывая пожелания покупателя. В данном случае он имеет возможность назначить цену с премией: выручить необходимую сумму от продажи, при этом сохранив небольшую долю в объекте и получая пассивный доход в качестве инвестора площадки.

Кроме того, такое структурирование сделки предполагает оптимизацию налогообложения объекта недвижимости. Если объект находится на балансе юридического лица, а покупателем является другое юрлицо, то сумма сделки увеличивается на НДС в размере 18% (этот налог платит либо продавец, либо покупатель). В случае продажи паев фонда НДС платить не надо, ведь ценные бумаги не облагаются НДС. А налог на имущество нужно будет уплачивать не с балансовой стоимости недвижимости, а с той стоимости, которая была определена оценщиком при переходе объекта в фонд, то есть налогооблагаемая база может быть уменьшена.

Такое структурирование сделки не предполагает риска утраты объекта для собственника коммерческой недвижимости или неоплаты со стороны приобретателей объекта. Ведь собственник становится владельцем паев фонда, на балансе которого находится объект. Управляет объектом фонда специализированная управляющая компания, которая никаких имущественных прав на него не имеет.

Площадка не заинтересована в том, чтобы объект не был выкуплен после перевода его на баланс фонда, так как ее прибыль формируется путем продажи паев фонда частным инвесторам.

Такая схема структурирования сделки применялась при купле-продаже здания, которое ранее было выставлено на площадке AKTIVO. Его якорным арендатором является супермаркет «Виктория» в Долгопрудном. В данный момент сделка полностью закрыта. Объект на 100% выкуплен у продавца инвесторами краудфандинговой площадки. Собственниками этого объекта недвижимости стали 96 инвесторов. Сумма сделки составила 340 млн рублей.