Чем рискует собственник объекта коммерческой недвижимости при продаже объекта?

Блог AKTIVO

Чем рискует собственник объекта коммерческой недвижимости при продаже объекта?

По данным компании RRG, на конец прошлого года на открытом рынке коммерческой недвижимости экспонировались порядка 1200 объектов общей площадью 1,6 млн кв. м и совокупной стоимостью 272 млрд рублей. За год объем предложения по площади сократился почти вдвое. Аналитики компании отмечают, что такой тренд, с одной стороны, обусловлен снижением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, а с другой — тем, что многие собственники просто снимают свои объекты с продажи, так как не могут получить за них ту цену, на которую рассчитывали. Имеет ли смысл выставлять объект коммерческой недвижимости на продажу? Разбираемся в ситуации.

1

Почему не продается объект недвижимости?

Безусловно, последствия кризиса на рынке еще не преодолены. Рынок постепенно восстанавливается, активность инвесторов растет, но зачастую они не могут привлечь необходимые для покупки средства. Ведь возможности взять кредит в нынешней экономической ситуации у них ограничены. В результате возросшая активность инвесторов на рынке способствует снижению сроков экспозиции наиболее доступных по цене объектов. А собственники, рассчитывающие на то, что смогут продать объект по докризисной цене, часто вынуждены снимать его с продажи.

2

Есть ли у собственника возможность сократить срок экспозиции объекта и продать его по хорошей цене?

Покупателей на рынке мало, но они есть. Прежде всего, нужно понимать, что к объекту необходимо привлечь внимание, разместив информацию о нем в различных источниках и позаботившись о качественном описании и хороших фотографиях. При встрече с потенциальным покупателем необходимо предоставить ему максимально возможную информации, ведь речь идет о бизнесе, и покупатель должен хорошо представлять, какие доходы он сможет получать от объекта, а также его затратную часть.

3

Какие риски возникают у собственника в случае раскрытия информации при встрече с потенциальным покупателем?

Коммерческая информация на рынке, как известно, имеет свою ценность. Однако использована она может быть конкурентами или структурами, которые проводят подобным образом свое маркетинговое исследование. В случае встречи с потенциальным покупателем нелишне будет проверить информацию о человеке, узнать, действительно ли он собирается что-то покупать, есть ли информация о нем или компании, которую он представляет, в СМИ, соцсетях и т. д.

4

Можно ли одновременно снизить срок экспозиции объекта и получить за него хорошую цену?

В ситуации дефицита ликвидности на рынке коммерческой недвижимости в ряде случаев формируются пулы инвесторов. Ведь то, что не по силам одному, можно осилить вместе. Краудфандинговая площадка AKTIVO, по сути, тоже представляет пул инвесторов, которые приобретают объект сообща. В то же время сделка, в которой участвует большое количество лиц, требует иного структурирования, чем обычно.

5

Как структурируются сделки в случае продажи недвижимости инвесторам AKTIVO?

Под покупку каждого конкретного объекта недвижимости создается монофонд в форме закрытого паевого фонда (ЗПИФ). Продавец переводит объект недвижимости на баланс этого фонда, становясь собственником 100% паев ЗПИФ. Следующим этапом является продажа паев инвесторам площадки. Одним из плюсов такой структуры сделки является оптимизация налогообложения. Продавец и покупатель не должны выплачивать 18% НДС.

6

Рискует ли собственник в этой ситуации не закрыть сделку в срок и не получить деньги за свой объект?

Как только площадка формирует ЗПИФ, она открывает продажу его паев для инвесторов. Поскольку в листе ожидания площадки на новый объект недвижимости, как правило, находится уже несколько десятков инвесторов, такая сделка проходит в максимально сжатые сроки. В то же время, соблюдая интересы собственника объекта, площадка подписывает с ним договор о сроках выкупа, за нарушение которого предусмотрены штрафные санкции.

AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость

03/02/2017