Для приобретения каждого объекта недвижимости краудфандинговая площадка AKTIVO создает монофонд в формате ЗПИФ. Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости — это не юридическое лицо, а обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, имущественных прав и другого имущества, принадлежащего пайщикам фонда и переданного в доверительное управление управляющей компании.

Имущество фонда передается в управление УК, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг и действующей на основании лицензии Банка России. При этом имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании и принадлежит пайщикам фонда на правах общей долевой собственности.

В России такая форма коллективных инвестиций возникла в 1996 году после Указа Президента № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» от 26 июля 1995 года, в котором определялся порядок создания и функционирования данного инвестиционного института. Рынок коллективных инвестиций также регулируется в России законом об инвестиционных фондах, принятом в 2001 году. В соответствии с российским законодательством, все ПИФы подразделяются на открытые, закрытые и интервальные. Чем закрытые паевые фонды отличаются от открытых и интервальных, можно почитать здесь.

ЗПИФ — такая форма коллективного инвестирования, при которой у большого количества собственников не возникает проблемы «тупиковых ситуаций» (deadlock) при решении вопросов управления объектом. Инвестору участие в ЗПИФ дает возможность получать пассивный доход, так как всеми вопросами управления объектом занимается специализированная УК. Подробнее о преимуществах инвестора при участии в подобных проектах можно прочитать здесь.

Сделки по приобретению объекта коммерческой недвижимости структурируются следующим образом. Продавец (собственник) объекта коммерческой недвижимости переводит объект на баланс специально созданного закрытого паевого фонда и становится стопроцентным собственником паев фонда. После этого частные инвесторы выкупают у него паи ЗПИФ до полного закрытия сделки.

Пул инвесторов, совершающих коллективные инвестиции, имеет гораздо большие финансовые возможности, чем один единственный покупатель. В условиях, когда кризис на рынке еще не преодолен, пул инвесторов площадки готов предложить собственнику справедливую цену за объект, и это предложение может оказаться гораздо выгоднее, чем у других покупателей.

Инвесторы площадки заранее записываются в лист ожидания на новые объекты, а выкуп паев у собственника происходит в заранее оговоренные сроки (согласно договору).

Во время проведения сделки продавец продолжает получать доход от сдачи помещения в аренду, которая соответствует его доле в объекте, зафиксированной на определенный период времени.

Собственник при желании может не продавать объект целиком, а продать лишь его часть, продолжая получать пассивный доход от его сдачи в аренду. Непосредственным управлением объектом будет заниматься специализированная управляющая компания площадки.

Такая сделка подразумевает оптимизацию налогообложения, так как не предполагает выплаты НДС при купле-продаже.

Практика показала, что подобная схема сделки наиболее выгодна как для продавца, так и для покупателей. Именно так проходила сделка купли-продажи здания супермаркета «Виктория» в Долгопрудном осенью 2016 года. Сумма сделки составила 320 млн рублей. Новыми владельцами объекта стали 96 частных инвесторов. Ежемесячный доход инвесторов составляет 12,1% (без учета индексации договора аренды).