5 самых распространенных способов структурирования сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости

С точки зрения законопослушного налогоплательщика оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех соответствующих налогов. Как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн рублей владеют ИП. Если индивидуальный предприниматель не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить 13% налога на доходы (если владел объектом не более 5 лет). Если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. Если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, такая организация не платит НДС с продажи объекта. Но использовать упрощенную схему налогообложения могут лишь небольшие компании, доходы которых не превышают 120 млн рублей в год. Если объект коммерческой недвижимости генерирует большой денежный поток и оборот его выше, при продаже компания обязана уплачивать НДС, налог на прибыль, а также 13% в виде дивидендов акционерам со средств, полученных от продажи.

Если объект продает компания, показывающая систематический убыток, она не будет платить налог на прибыль в размере 20%. Поэтому в российской практике некоторые покупатели перед продажей переводят объект на юридическое лицо, имеющее убытки. Безусловно, такая схема довольно сомнительна, к тому же все остальные налоги компания все равно должна заплатить.

Кроме того, некоторые предприниматели до сих пор используют незаконную схему передачи части суммы в виде наличных средств через банковскую ячейку: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене, продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, а затем продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на приобретенный объект. Такая схема таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд, если, например, на объекте обнаружились проблемы.

Один из вариантов структурирования сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости заключается в том, что продаются доли в ООО. Такой вариант предусматривает продажу не самого объекта недвижимости, а компании, на балансе которой он числится. При продаже долей ООО не возникает необходимости уплачивать НДС. Однако при возникновении проблем у приобретателя и обмана со стороны продавца суд не сможет рассматривать первого в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а бизнес.

В России распространена ситуация, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП. Все ИП работают по «упрощенке» (и, соответственно, должны будут заплатить 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами). Между тем покупатель объекта не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС. Такой вариант удобен, если приобрести объект планирует пул инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Каждый из покупателей может стать собственником паев закрытого паевого фонда недвижимости. Почему AKTIVO использует такой вариант структурирования сделки, что такое ЗПИФ и чем выгоден такой формат совместного владения и управления коммерческой недвижимостью, можно почитать здесь.