Блог AKTIVO
5 самых распространенных способов структурирования сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости
Продажа объектов коммерческой недвижимости, как правило, долгий и непростой процесс, который может растянуться на несколько месяцев. При этом сделка купли-продажи предполагает уплату немалых налогов государству. Выбирая тот или иной вариант структурирования сделки, собственники чаще всего думают как раз об оптимизации налогообложения. О том, какие варианты структурирования сделки существуют на рынке, рассказываем подробно.

1
Какие налоги нужно платить при прямой продаже коммерческой недвижимости?
С точки зрения законопослушного налогоплательщика оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех соответствующих налогов. Как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн рублей владеют ИП. Если индивидуальный предприниматель не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить 13% налога на доходы (если владел объектом не более 5 лет). В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, с продажи объекта такая организация не платит НДС. Но использовать упрощенную схему налогообложения могут лишь небольшие компании, доходы которых не превышают 120 млн рублей в год. Если объект коммерческой недвижимости генерирует большой денежный поток и оборот его выше, при продаже компания обязана уплачивать НДС, налог на прибыль, а также 13% с дивидендов акционерам со средств, полученных от продажи.

2
Какие способы оптимизации налогообложения объектов коммерческой недвижимости практикуются на рынке?
В случае если объект продает компания, показывающая систематический убыток, она не будет платить налог на прибыль в размере 20%. Поэтому в российской практике перед продажей объекта некоторые покупатели переводят объект на юридическое лицо, имеющее убытки. Безусловно, такая схема довольно сомнительна, к тому же все остальные налоги компания все равно должна заплатить.

Кроме того, некоторые предприниматели до сих пор используют незаконную схему передачи части суммы в виде наличных средств через банковскую ячейку. В этом случае продавец официально продает недвижимость по заниженной цене, продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, а затем продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на приобретенный объект. Такая схема таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель в случае обнаружения проблем на объекте не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.


3
Можно ли продать не объект, а компанию, которая им владеет?
Один из вариантов структурирования сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости заключается в том, что продаются доли в ООО. Такой вариант предусматривает продажу не самого объекта недвижимости, а компании, на балансе которой он числится. При продаже долей ООО не возникает необходимости уплачивать НДС. Однако в случае возникновения проблем у приобретателя и обмана со стороны продавца суд не сможет рассматривать первого в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а бизнес.

4
Какие еще варианты структурирования сделок встречаются на практике?
В России распространена ситуация, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП. Все ИП работают по «упрощенке» (и, соответственно, должны будут заплатить 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами). Между тем покупатель объекта не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

5
Какой вариант структурирования сделки наиболее удобен при приобретении объекта пулом инвесторов?
Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС. Такой вариант удобен в том случае, если приобрести объект планирует пул инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Каждый из покупателей в этом случае может стать собственником паев закрытого паевого фонда недвижимости. Почему краудфандинговая площадка AKTIVO использует именно такой вариант структурирования сделки, что такое ЗПИФ и чем выгоден такой формат совместного владения и управления коммерческой недвижимостью, можно почитать здесь.
AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
02/03/2017
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение