Форма закрытого паевого фонда удобна для инвесторов, планирующих получать пассивный доход от сдачи объекта в аренду. Кроме того, ЗПИФ является оптимальной юридической формой для осуществления коллективных инвестиций в недвижимость, при которой у многочисленных собственников не возникают ситуации deadlock при решении вопросов управления объектом.

Вариант структурирования сделки при участии краудфандинговой площадки AKTIVO предполагает следующее: продавец объекта коммерческой недвижимости переводит его на баланс фонда и становится стопроцентным владельцем паев ЗПИФ. Далее паи фонда выкупают частные инвесторы.

Прежде всего, площадка и собственник помещения подписывают меморандум о намерениях. Затем площадка проводит due diligence объекта, включая оценку всех инвестиционных рисков. После этого она предоставляет собственнику обеспечительный платеж, размер которого оговаривается с ним заранее. Затем управляющая компания монофондов AKTIVO КСП «Капитал» регистрирует монофод в формате ЗПИФ. Собственник объекта недвижимости выкупает паи этого фонда путем передачи на его баланс объекта недвижимости и становится собственником 100% паев ЗПИФ. После чего краудфандинговая площадка подписывает договор на эксклюзивную продажу паев на открытом рынке и продает их частным инвесторам.

Due diligence объекта — это всестороннее его обследование. Во-первых, площадка проводит всестороннюю юридическую проверку документации, связанной с объектом (прав собственности на помещение, договора аренды на землю и т. д.). Затем проводится экспертиза технического состояния здания. Анализируется его местоположение и перспективы арендаторов с учетом доходности их бизнеса на объекте. Также всесторонне изучается и экономическая составляющая: анализируются договора аренды, оценивается доходность помещения. Такой всесторонний анализ занимает от одной до трех недель.

Объекты недвижимости площадки оцениваются доходным способом. Цена здания и помещения формируется с учетом доходности, которую они приносят собственнику. В данный момент на рынке цена объектов коммерческой недвижимости, как правило, формируется на основе доходности в размере 9–10% годовых (чистыми). Продавцы коммерческой недвижимости при оценке своих объектов учитывают то, какой инвестиционный доход приносят на рынке различные инвестиционные инструменты, в частности, банковские депозиты. В данный момент крупнейшие банки страны предлагают вкладчикам доходность около 6% годовых. Следовательно, инвесторы, вкладывающие средства в коммерческую недвижимость на российском рынке, ориентированы на более высокую доходность 9–10% годовых, что предполагает срок окупаемости объектов в течение 10–11 лет.

Ни краудфандинговая площадка, ни управляющая компания монофонда КСП «Капитал» не могут каким-либо образом размыть долю собственника. Согласно правилам фонда, какая-либо дополнительная эмиссия ценных бумаг фонда может осуществляться лишь с согласия общего собрания пайщиков фонда. Представить себе ситуацию, когда собственники объекта согласятся с тем, чтобы их доля объекте снизилась, практически невозможно. Стоимость пая определяется собственником, она может быть уменьшена лишь с его согласия.

В среднем срок завершения сделки составляет около 3 месяцев. За это время площадка обязуется полностью передать объект недвижимости (паи фонда) частным инвесторам. Однако сейчас в лист ожидания нового объекта AKTIVO записались уже около 100 частных инвесторов, желающих вложить средства в объекты коммерческой недвижимости. Следовательно, сделка может быть закрыта быстрее указанного срока.