Доля инвестиционных сделок с жильем в среднем ценовом диапазоне на первичном рынке в Москве и Подмосковье за прошедшие четыре года снизилась почти в 2,5 раза, подсчитали в аналитическом центре ЦИАН. В 2012 году на инвестиционные сделки приходилось 17,2% сделок с жильем, а по итогам первого квартала этого года — всего 7,1%. Инвестиционной сделкой в ЦИАН считают покупку от двух до десяти квартир или апартаментов одним человеком в одном жилом комплексе. По данным, предоставленным ЦИАН на основе обработки выписок из Росреестра, доля инвестиционных сделок в общем количестве транзакций с жильем падала постепенно, в среднем на 3 процентных пункта в год. Как пояснил в интервью изданию «Коммерсант» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, еще десять лет назад доля таких сделок на рынке составляла около 30%.

В то же время, по данным компании Knight Frank, на инвестиционные сделки, предполагающие покупку жилья на этапе котлована и перепродажу ее после постройки дома, сейчас приходится около 3–5% всех сделок с жилой недвижимости в Московском регионе.

Все дело в том, что простая купля-продажа недвижимости не приносит дохода. На этапе роста рынка еще в 2008 году, купив не построенную квартиру на первичном рынке, при последующей перепродаже инвестор мог рассчитывать на доходность в районе 40%. Теперь такой возможности у него нет. При всех рисках, связанных со строительством жилья, которые он берет на себя, заработать на перепродаже квартиры очень сложно. Купить квартиру легко, зато найти покупателя, который даст за нее премию, непросто. Вместе с тем в течение всего времени владения недвижимостью, выставленной на продажу, собственник несет затраты на ее содержание. По данным игроков рынка, лишь в редких случаях инвестор в таких сделках может рассчитывать на доходность 20%, а временной интервал между покупкой и продажей может составить несколько лет (строительство, получение свидетельства о собственности, поиск покупателя и т. д.).

Еще буквально несколько лет назад в России рынок аренды был рынком «продавца», который диктовал арендаторам свои условия по цене. Ситуация изменилась, арендных квартир стало гораздо больше (в частности, за счет роста числа инвесторов в жилье), а у потенциальных квартиросъемщиков появилась возможность брать квартиру в ипотеку и одновременно жить в ней. Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду в России постепенно приближается к европейским нормам и составляет 4–6% годовых.

По данным исследования Knight Frank о распределении благосостояния в мире The Wealth Report 2017, в 2016 г. по всему миру доля частных инвестиций в коммерческую недвижимость достигла 27% в общей структуре инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. При этом традиционно с 2007 года доля частных инвесторов на рынке составляла 20–25%. Россия в данном случае не исключение, тренд на рост доли частных инвестиций в коммерческую недвижимость заметен и на нашем рынке.

Как поясняют эксперты международной аналитической компании Morgan Stanley Capital International, рост доли частных инвестиций в данном секторе говорит о растущем интересе инвесторов к коммерческой недвижимости, за последние 10 лет ее доходность в среднем составляла 6,3% в год, а средний ежегодный рост в последние пять лет достигал 9%. Эти результаты превзошли показатели доходности акций и облигаций. Глобальный финансовый кризис только укрепил позиции недвижимости как «тихой гавани» для сохранения капитала. Диверсификация портфеля инвестиций и стабильная доходность объектов и дальше будут стимулировать рост количества частных игроков на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость.

Одним из трендов на рынке недвижимости во всем мире стало развитие краудфандинговых площадок. Краудфандинг, или краудинвестинг, позволяет инвесторам делить порог входа на рынок и сообща приобретать дорогостоящие объекты недвижимости.

Подробнее о мировых краудфандинговых (краудинвестинговых) площадках и о том, что общего между российской площадкой AKTIVO и зарубежными площадками недвижимости, можно почитать здесь.