В основе расчета стоимости пая лежит принцип доходности. Стоимость одного пая отражает доходность объекта коммерческой недвижимости, который находится в данном фонде. Сначала площадка договаривается с собственником здания о его цене, исходя из его доходности. Большинство объектов коммерческой недвижимости на рынке представлены по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет. Соответственно, и доходность каждого пая формируется, исходя из этой цены, то есть стоимость одного пая должна полностью окупиться за 10 лет.

Если раньше в правилах доверительного управления закрытого паевого фонда недвижимости (ЗПИФН) могла быть указана любая стоимость пая, то с начала 2017 года ЦБ ввел минимальную стоимость пая в размере 300 тыс. рублей. Таким образом, при формировании фонда паи ЗПИФН в России не могут быть дешевле 300 тыс. рублей. В скором времени площадка предложит инвесторам новый объект недвижимости, и цена одного пая в монофонде площадки составит уже 300 тыс. рублей.

Решение ЦБ касается вновь создаваемых паевых фондов. Паи тех фондов, которые были созданы до введения ограничения, имеют ту стоимость, которая была указана в ранее зарегистрированных правилах доверительного управления фонда. Поэтому клиенты площадки могу приобретать на вторичном рынке паи фондов AKTIVO-1, AKTIVO-2 по меньшей стоимости.

Вводя минимальную стоимость пая, ЦБ ограничил участие в паевых инвестиционных фондах непрофессиональных инвесторов. Все дело в том, что рынок ПИФ в России растет. Ставки по банковским депозитам снижаются, а многие непрофессиональные инвесторы ищут возможность инвестировать сбережения в другие, более доходные, инструменты. Вводя ограничения, регулятор отсекает от паевых фондов тех непрофессиональных инвесторов, чьи сбережения на данный момент составляют менее 300 тыс. рублей. Принимая такое решение, регулятор стимулирует вкладчиков обратить внимание на инвестиции, застрахованные государством, то есть на банковские вклады, покупку облигаций государственного займа или открытие индивидуального инвестиционного счета.

Введение данного ограничения не оказывает существенного влияния на рынок паевых инвестиционных фондов. Подавляющее большинство добросовестных инвестиционных компаний на рынке имеют средний чек, значительно превышающий 300 тыс. рублей. Средний чек краудфандинговой площадки AKTIVO составляет более 2 млн рублей. Среди инвесторов площадки собственники бизнеса, топ-менеджеры российских и западных компаний, заинтересованные в надежных инвестициях в коммерческую недвижимость.