Блог AKTIVO
Какие условия предлагает краудфандинговая площадка AKTIVO собственникам коммерческой недвижимости
Опыт инвестора площадки
По данным аналитиков JLL, одной из ведущих мировых консалтинговых компаний в сфере недвижимости, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости достиг $4,2 млрд долларов против $2,4 млрд годом ранее. Таким образом, объем инвестиций по сравнению с 2015 годом вырос на 74%. Согласно прогнозам, в 2017 году объем инвестиций в недвижимость, в том числе и коммерческую, должен возрасти. Аналитики рынка прогнозируют, что уже в этом году собственники коммерческой недвижимости могут ожидать роста интереса к своим объектам со стороны потенциальных инвесторов и снижения сроков экспозиции объектов. В то же время инвесторы площадки заинтересованы в приобретении наиболее качественных и доходных объектов коммерческой недвижимости, поэтому площадка предлагает продавцам-собственникам особые условия, на которых можно выгодно продать объект.

1
Чем сделка, совершенная по схеме краудфандинга, выгодна собственникам недвижимости?
Краудфандинг предполагает коллективные инвестиции в недвижимость, то есть ресурсы площадки фактически неисчерпаемы. Площадка постоянно привлекает все новых и новых инвесторов. Стоимость качественных объектов коммерческой недвижимости, в которых заинтересованы инвесторы площадки, составляет более 200–250 млн рублей. Сейчас на рынке не так уж часто встречаются покупатели, готовые внести всю сумму сразу. Как правило, сделка по таким объектам происходит в несколько этапов, и после получения первых траншей собственники сталкиваются с просьбами об отсрочках платежей. В случае сделки с AKTIVO такая ситуация практически невозможна.

2
Насколько быстро площадка может выкупить объект?
Инвестиции в недвижимость посредством краудфандинга становятся все популярнее. На данный момент уже несколько десятков инвесторов ожидают от площадки новых предложений о покупке объектов коммерческой недвижимости. На то, чтобы полностью выкупить объект, инвесторам площадки понадобится не более трех месяцев (такие сроки проведения сделки указаны в договоре с собственником). Для рынка коммерческой недвижимости три месяца — небольшой срок. Часто на проведение сделки требуется значительно больше времени.

3
Как именно происходит сделка купли-продажи на краудфандинговой площадке?
Для совершения инвестиций в коммерческую недвижимость площадка создает монофонды в форме закрытого паевого фонда (ЗПИФ). Собственник недвижимости переводит на баланс ЗПИФа объект коммерческой недвижимости и становится собственником 100% паев фонда. После этого паи выкупают инвесторы, заинтересованные в покупке объекта.

4
В чем заключается выгода от такой схемы для собственника объекта?
При продаже объекта недвижимости во время проведения сделки продавец продолжает получать ежемесячный доход от сдачи аренды, соразмерный его доле на данный момент. Краудфандинг позволяет собственнику заработать больше, чем при простой купле-продаже объекта. В случае прямой сделки продавцу приходится дисконтировать объект, учитывая пожелания покупателя. В данном случае он имеет возможность назначить цену с премией: выручить необходимую сумму от продажи, при этом сохранив небольшую долю в объекте и получая пассивный доход в качестве инвестора площадки.

Кроме того, такое структурирование сделки предполагает оптимизацию налогообложения объекта недвижимости. Если объект находится на балансе юридического лица, а покупателем является другое юрлицо, то сумма сделки увеличивается на НДС в размере 18% (этот налог платит либо продавец, либо покупатель). В случае продажи паев фонда НДС платить не надо, ведь ценные бумаги не облагаются НДС. А налог на имущество нужно будет уплачивать не с балансовой стоимости недвижимости, а с той стоимости, которая была определена оценщиком при переходе объекта в фонд, то есть налогооблагаемая база может быть уменьшена.

5
Имеются ли в такой сделке риски для собственников недвижимости?
Такое структурирование сделки не предполагает риска утраты объекта для собственника коммерческой недвижимости или неоплаты со стороны приобретателей объекта. Ведь собственник становится владельцем паев фонда, на балансе которого находится объект. Управляет объектом фонда специализированная управляющая компания, которая никаких имущественных прав на него не имеет.

Площадка не заинтересована в том, чтобы объект не был выкуплен после перевода его на баланс фонда, так как ее прибыль формируется путем продажи паев фонда частным инвесторам.

6
Применялась ли такая схема структурирования сделок при купле-продаже объектов ранее?
Такая схема структурирования сделки применялась при купле-продаже здания, которое ранее было выставлено на площадке AKTIVO. Его якорным арендатором является супермаркет «Виктория» в Долгопрудном. В данный момент сделка полностью закрыта. Объект на 100% выкуплен у продавца инвесторами краудфандинговой площадки. Собственниками этого объекта недвижимости стали 96 инвесторов. Сумма сделки составила 340 млн рублей.
AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
25/01/2017
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение