8 800 500-64-64Инвестфорсайт
Инвестиции в недвижимость: чему научил кризис
Еще буквально три-четыре года тому назад московская недвижимость считалась настолько выгодным объектом для вложений средств, что многие инвесторы брали ее, что называется, «не глядя». Стоимость квадратных метров росла, и покупка чуть ли не любой квартиры в московском регионе обещала прибыль. Инвестировать в недвижимость было несложно: приобрести квадратные метры можно было на этапе строительства жилья и перепродать буквально через год с накруткой как минимум 20-25% от стоимости квартиры. Стабильный, пусть небольшой, доход обещали и квартиры под сдачу: как приезжие, так и сами москвичи охотно снимали жилье, формируя рынок арендодателей, которые могли легко сдать чуть ли не любую квартиру. Что же мы видим сегодня?
Дмитрий Михайлов
Директор по развитию AKTIVO
Объем инвестиций в квартиры для последующей перепродажи или сдачи в аренду в последние годы снижается. Спросом у инвесторов-спекулянтов сейчас пользуются небольшие однокомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м и студии вблизи метро площадью 28-30 кв. м, обладающие наибольшей ликвидностью на рынке. Но подобные инвестиции стали уделом профессионалов, хорошо разбирающихся в конъюнктуре. В кризис московские квартиры потеряли в среднем около 20% своей стоимости в рублях, да и взрывного роста цен на них никто не обещает (прогнозов о том, что жилая недвижимость московского региона в ближайшее время вообще не будет расти в цене, тоже в избытке – это делает спекулятивные операции по купле-продаже жилья довольно рискованными). Изменил кризис и спрос на инвестиционные квартиры, сдаваемые в аренду. Идея о том, что небольшая «однушка» в Москве или ближайшем Подмосковье будет стабильно приносить доход, достаточный для того, чтобы позволить себе не работать, сегодня утрачивает актуальность. Так, стоимость аренды однокомнатной квартиры на окраине Москве или в ближайшем Подмосковье составляет сегодня примерно 20-27 тыс. руб. в месяц, что эквивалентно уже не тысяче долларов, как раньше, а примерно $500.
Квартиры не в лучшем состоянии или с не самой удачной локацией находят арендатора даже по меньшей цене – за 17-18 тыс. руб. в месяц. Вырос и срок экспозиции квартир в поисках арендатора. А средняя доходность московской квартиры под сдачу составляет примерно 5% годовых (тогда как обычный банковский депозит предполагает доход 6-8% годовых).
Квартиры не в лучшем состоянии или с не самой удачной локацией находят арендатора даже по меньшей цене – за 17-18 тыс. руб. в месяц. Вырос и срок экспозиции квартир в поисках арендатора. А средняя доходность московской квартиры под сдачу составляет примерно 5% годовых (тогда как обычный банковский депозит предполагает доход 6-8% годовых).
Интерес инвесторов к торговой недвижимости
Иную доходность инвестору сулит коммерческая недвижимость в России. Сдача в аренду таких объектов приносит, как правило, уже более 10% годовых. Доход, конечно, не сравнить с криптовалютой, но и риски при таких операциях, безусловно, гораздо ниже. По данным компании JLL, объем инвестиций в российскую недвижимость в I полугодии 2017 года превысил $2 млрд, что на 39% выше показателей того же периода прошлого года. Только во II квартале этого года инвесторы вложили в объекты недвижимости в России $1,4 млрд, что почти вдвое больше, чем в прошлом году.
Интересно, что наибольший объем сделок в первом полугодии этого года пришелся на торговую недвижимость (41%). На офисный сегмент, который лидировал на рынке ранее, пришлось около 32% от общего объема инвестиций. В кризис офисный сегмент пострадал в значительно большей степени, ведь арендаторы сокращали бизнес, переезжая в офисы подешевле и урезая штат. В то время как в торговле таких проблем мы не замечаем. Обороты рынка снизились, но ведущие торговые сети обеспечивали стабильный прирост торговых площадей и стабильность выплат арендаторов. Обороты лидеров рынка, таких как X5 («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») или «Магнит», росли двузначными темпами. Продуктовые дисканутеры восприняли кризис не как проблему, а, скорее, как время для возможности осуществить экспансию без лишних затрат.
Частичный отказ от luxury в пользу более стабильного дохода в масс-маркете
Именно период низких цен во многом изменил состав инвесторов в коммерческую недвижимость на рынке, а также их предпочтения. На смену инвесторам, обладающим высокими доходами и желающим подчеркнуть свой статус, которые вкладывались в дорогие помещения в центре столицы, предполагающие в качестве арендаторов роскошные бутики и рестораны, пришел инвестор рациональный. Такой инвестор видит риски в «нестабильном» luxury-сегменте и предпочитает масс-маркет, доходы от которого прогнозируются гораздо лучше. Сегодняшний инвестор в коммерческую недвижимость – это профессионал, просчитывающий риски и доходность. Встретить на рынке человека, который планирует вложиться в помещение «Пятерочки» у МКАДа или ближайшем Подмосковье, стало намного проще, чем того, кто заинтересован в покупке дорогой недвижимости в центре Москвы для сдачи в аренду под бутики и дорогие рестораны.
Возникновение рынка краудинвестинга в недвижимость
На период низких цен и «вялого» спроса на недвижимость в России пришлось и возникновение первых краудфандинговых (краудинвестинговых) площадок. Первая краудфандинговая площадка недвижимости AKTIVO была основана в кризисном 2015 году известным бизнесменом Оскаром Хартманном. Суть работы площадки заключается в том, что инвестору необязательно приобретать объект недвижимости целиком: площадка собирает пул инвесторов, которые совместно выкупают дорогостоящие, но доходные объекты коммерческой недвижимости, становясь собственниками долей в них. Такая модель инвестиций в недвижимость пришлась ко двору, главным образом, за счет снижения порога входа в проект, что важно для рационального инвестора. Изначально идея площадки заключалась в том, что инвестировать в объект может любой, у кого в кармане всего 100-500 тыс. рублей. Тем не менее, средний чек последнего объекта составил уже 5,6 млн руб. Как показала практика, такого рода инвестиции часто помогают сформировать диверсифицированный инвестиционный портфель инвестору с относительно высоким средним чеком. Ведь диверсификация инвестиций – лучший способ снизить риски, и очередной российский кризис в очередной раз напомнил инвесторам об этом.
Коммерческая недвижимость, была она приобретена на краудфандинговой площадке или нет, сейчас воспринимается инвестором как относительно низкорисковая часть инвестпортфеля. Такой прагматичный подход можно рассматривать как стимул для развития рынка, ведь такой инвестор четко знает, что такое недвижимость как инвестиционный инструмент, не ждет какой-то фантастической доходности и готов покупать объекты по разумной цене. По прогнозам компании JLL, к концу года суммарный объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России составит $4,5 млрд.
Иную доходность инвестору сулит коммерческая недвижимость в России. Сдача в аренду таких объектов приносит, как правило, уже более 10% годовых. Доход, конечно, не сравнить с криптовалютой, но и риски при таких операциях, безусловно, гораздо ниже. По данным компании JLL, объем инвестиций в российскую недвижимость в I полугодии 2017 года превысил $2 млрд, что на 39% выше показателей того же периода прошлого года. Только во II квартале этого года инвесторы вложили в объекты недвижимости в России $1,4 млрд, что почти вдвое больше, чем в прошлом году.
Интересно, что наибольший объем сделок в первом полугодии этого года пришелся на торговую недвижимость (41%). На офисный сегмент, который лидировал на рынке ранее, пришлось около 32% от общего объема инвестиций. В кризис офисный сегмент пострадал в значительно большей степени, ведь арендаторы сокращали бизнес, переезжая в офисы подешевле и урезая штат. В то время как в торговле таких проблем мы не замечаем. Обороты рынка снизились, но ведущие торговые сети обеспечивали стабильный прирост торговых площадей и стабильность выплат арендаторов. Обороты лидеров рынка, таких как X5 («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») или «Магнит», росли двузначными темпами. Продуктовые дисканутеры восприняли кризис не как проблему, а, скорее, как время для возможности осуществить экспансию без лишних затрат.
Частичный отказ от luxury в пользу более стабильного дохода в масс-маркете
Именно период низких цен во многом изменил состав инвесторов в коммерческую недвижимость на рынке, а также их предпочтения. На смену инвесторам, обладающим высокими доходами и желающим подчеркнуть свой статус, которые вкладывались в дорогие помещения в центре столицы, предполагающие в качестве арендаторов роскошные бутики и рестораны, пришел инвестор рациональный. Такой инвестор видит риски в «нестабильном» luxury-сегменте и предпочитает масс-маркет, доходы от которого прогнозируются гораздо лучше. Сегодняшний инвестор в коммерческую недвижимость – это профессионал, просчитывающий риски и доходность. Встретить на рынке человека, который планирует вложиться в помещение «Пятерочки» у МКАДа или ближайшем Подмосковье, стало намного проще, чем того, кто заинтересован в покупке дорогой недвижимости в центре Москвы для сдачи в аренду под бутики и дорогие рестораны.
Возникновение рынка краудинвестинга в недвижимость
На период низких цен и «вялого» спроса на недвижимость в России пришлось и возникновение первых краудфандинговых (краудинвестинговых) площадок. Первая краудфандинговая площадка недвижимости AKTIVO была основана в кризисном 2015 году известным бизнесменом Оскаром Хартманном. Суть работы площадки заключается в том, что инвестору необязательно приобретать объект недвижимости целиком: площадка собирает пул инвесторов, которые совместно выкупают дорогостоящие, но доходные объекты коммерческой недвижимости, становясь собственниками долей в них. Такая модель инвестиций в недвижимость пришлась ко двору, главным образом, за счет снижения порога входа в проект, что важно для рационального инвестора. Изначально идея площадки заключалась в том, что инвестировать в объект может любой, у кого в кармане всего 100-500 тыс. рублей. Тем не менее, средний чек последнего объекта составил уже 5,6 млн руб. Как показала практика, такого рода инвестиции часто помогают сформировать диверсифицированный инвестиционный портфель инвестору с относительно высоким средним чеком. Ведь диверсификация инвестиций – лучший способ снизить риски, и очередной российский кризис в очередной раз напомнил инвесторам об этом.
Коммерческая недвижимость, была она приобретена на краудфандинговой площадке или нет, сейчас воспринимается инвестором как относительно низкорисковая часть инвестпортфеля. Такой прагматичный подход можно рассматривать как стимул для развития рынка, ведь такой инвестор четко знает, что такое недвижимость как инвестиционный инструмент, не ждет какой-то фантастической доходности и готов покупать объекты по разумной цене. По прогнозам компании JLL, к концу года суммарный объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России составит $4,5 млрд.