8 800 500-64-64New Retail
Что скрывают продавцы коммерческой недвижимости и как выяснить, что именно?
Рынок коммерческой недвижимости становится все более цивилизованным. Громкие скандалы с взаимным мошенничеством сторон при купле-продаже нежилых объектов остались в 90-х и начале 2000-х. Однако некоторые продавцы все равно пытаются скрыть недостатки объекта при продаже, а то и фальсифицировать документы.
Дмитрий Михайлов
Директор по развитию AKTIVO
Но все это совершенно бесполезно: сегодня проверить информацию об объекте может любой частный покупатель, не говоря уже о профессиональном инвесторе. Вот несколько простых советов, как именно производить проверку.
1
Совет № 1. Проверить документы можно, не вставая с дивана
Правительство РФ в последние годы целенаправленно меняет правила игры на рынке коммерческой недвижимости, делая все, чтобы этот сектор «вышел из тени». В частности, информация об объектах, хранящаяся в различных официальных ведомствах, становится более доступной. Если раньше для того, чтобы получить выписку из Госреестра, нужно было лично прийти, отстоять очередь, подать заявку и дождаться ее получения, то теперь сделать это можно через Интернет. Так, на сайте Публичной кадастровой карты имеются данные о большинстве объектов коммерческой недвижимости на территории России (если объекта нет на публичной карте, можно сделать электронный запрос). Здесь можно проверить, во-первых, наличие объекта в кадастре (так мы узнаем, не самострой ли это), его площадь по кадастру (заодно узнаем, не было ли незарегистрированных пристроек), можем также сравнить его кадастровую стоимость с той ценой, по которой объект продается (если цена намного ниже кадастровой, это повод для беспокойства), также мы можем понять, какие налоги придется платить.
На сайте Росреестра можно сделать электронный запрос сведений об основных характеристиках и зарегистрированных правах собственности на объект. Информация запрашивается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — службе, которая с 1 января 2017 года объединила Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Правительство РФ в последние годы целенаправленно меняет правила игры на рынке коммерческой недвижимости, делая все, чтобы этот сектор «вышел из тени». В частности, информация об объектах, хранящаяся в различных официальных ведомствах, становится более доступной. Если раньше для того, чтобы получить выписку из Госреестра, нужно было лично прийти, отстоять очередь, подать заявку и дождаться ее получения, то теперь сделать это можно через Интернет. Так, на сайте Публичной кадастровой карты имеются данные о большинстве объектов коммерческой недвижимости на территории России (если объекта нет на публичной карте, можно сделать электронный запрос). Здесь можно проверить, во-первых, наличие объекта в кадастре (так мы узнаем, не самострой ли это), его площадь по кадастру (заодно узнаем, не было ли незарегистрированных пристроек), можем также сравнить его кадастровую стоимость с той ценой, по которой объект продается (если цена намного ниже кадастровой, это повод для беспокойства), также мы можем понять, какие налоги придется платить.
На сайте Росреестра можно сделать электронный запрос сведений об основных характеристиках и зарегистрированных правах собственности на объект. Информация запрашивается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — службе, которая с 1 января 2017 года объединила Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).
2
Совет № 2. Проверяйте наличие необходимой мощности электросетей
При покупке здания договоры на техприсоединение к электросетям были заключены уже давно (10–15 лет назад), у новых собственников часто возникают проблемы по согласованию фактической и указанной в договоре мощности. Вам как новому собственнику в дальнейшем придется перезаключать договор со снабжающей организацией. В то же время на некоторых объектах потребляемые мощности отличаются от тех, что указаны в документах. А ведомства сегодня часто проверяют законность наличия тех или иных мощностей. Если будут найдены несоответствия, вам могут и вовсе отказать в заключении договора на новую мощность. Чтобы не нарваться на такую «мину замедленного действия», стоит заранее сделать запрос на данные по мощности объекта в «Мосэнерго» или снабжающую организацию вашего города.
При покупке здания договоры на техприсоединение к электросетям были заключены уже давно (10–15 лет назад), у новых собственников часто возникают проблемы по согласованию фактической и указанной в договоре мощности. Вам как новому собственнику в дальнейшем придется перезаключать договор со снабжающей организацией. В то же время на некоторых объектах потребляемые мощности отличаются от тех, что указаны в документах. А ведомства сегодня часто проверяют законность наличия тех или иных мощностей. Если будут найдены несоответствия, вам могут и вовсе отказать в заключении договора на новую мощность. Чтобы не нарваться на такую «мину замедленного действия», стоит заранее сделать запрос на данные по мощности объекта в «Мосэнерго» или снабжающую организацию вашего города.
3
Совет № 3. Загляните в перечень сносимых пятиэтажек
В связи со сносом пятиэтажек в Москве многие собственники торговых объектов недвижимости, расположенных в зоне сноса, выставили их на продажу. Проблема в том, что когда снос начнется, в этой зоне резко снизится число покупателей, которые посещали магазины, расположенные в данном объекте. При этом продавцы частенько скрывают информацию о том, что объект расположен в зоне запланированного сноса пятиэтажек. Полный перечень сносимых пятиэтажек опубликован на сайте Департамента градостроительной политики города Москвы. Не забудьте проверить не только адрес объекта, но и адреса соседних домов.
В связи со сносом пятиэтажек в Москве многие собственники торговых объектов недвижимости, расположенных в зоне сноса, выставили их на продажу. Проблема в том, что когда снос начнется, в этой зоне резко снизится число покупателей, которые посещали магазины, расположенные в данном объекте. При этом продавцы частенько скрывают информацию о том, что объект расположен в зоне запланированного сноса пятиэтажек. Полный перечень сносимых пятиэтажек опубликован на сайте Департамента градостроительной политики города Москвы. Не забудьте проверить не только адрес объекта, но и адреса соседних домов.
4
Совет № 4. При покупке помещения в старом фонде стоит проверить, не является ли здание объектом культурного наследия
Узнать, не является ли покупаемое вами здание объектом культурного наследия, тоже можно, сделав запрос в городскую управу или, если сделка осуществляется в столице, на сайте Портале открытых данных Правительства Москвы. Если здание имеет такой статус, вам сложно будет сделать даже косметический ремонт, повесить вывеску и т. д.
Узнать, не является ли покупаемое вами здание объектом культурного наследия, тоже можно, сделав запрос в городскую управу или, если сделка осуществляется в столице, на сайте Портале открытых данных Правительства Москвы. Если здание имеет такой статус, вам сложно будет сделать даже косметический ремонт, повесить вывеску и т. д.
5
Совет № 5. Проверяйте документы и информацию на месте
Продавцы часто скрывают информацию о несогласованных перепланировках, настаивая на том, что площадь объекта в выписке из ЕГРН и по факту совпадают. На всякий случай запросите дополнительно акт ввода здания в эксплуатацию и разрешение на строительство. Продавцы юридически чистого объекта предоставят их без проблем. В противном случае имеется повод для более глубокого анализа.
Продавцы часто скрывают информацию о несогласованных перепланировках, настаивая на том, что площадь объекта в выписке из ЕГРН и по факту совпадают. На всякий случай запросите дополнительно акт ввода здания в эксплуатацию и разрешение на строительство. Продавцы юридически чистого объекта предоставят их без проблем. В противном случае имеется повод для более глубокого анализа.
6
Совет № 6. Пообщайтесь с арендаторами объекта
Иногда собственники пытаются продать «перегретые» объекты с заведомо завышенной арендной платой. Продавец договаривается с арендатором об определенных коммерческих условиях на период продажи здания. Арендатор в этот период платит аренду по повышенной ставке, а сразу после продажи заявляет о необходимости резко ее снизить и угрожает съездом. Новый собственник оказывается захваченным врасплох: у него множество хлопот по перезаключению договоров, оформлению бумаг и разбираться с арендатором некогда. Обычно он идет навстречу и снижает аренду. Чтобы избежать таких неприятностей, стоит до покупки оценить трафик посетителей объекта и обороты якорного арендатора и сопоставить их с арендной ставкой или, по крайней мере, пообщаться с арендаторами.
Иногда собственники пытаются продать «перегретые» объекты с заведомо завышенной арендной платой. Продавец договаривается с арендатором об определенных коммерческих условиях на период продажи здания. Арендатор в этот период платит аренду по повышенной ставке, а сразу после продажи заявляет о необходимости резко ее снизить и угрожает съездом. Новый собственник оказывается захваченным врасплох: у него множество хлопот по перезаключению договоров, оформлению бумаг и разбираться с арендатором некогда. Обычно он идет навстречу и снижает аренду. Чтобы избежать таких неприятностей, стоит до покупки оценить трафик посетителей объекта и обороты якорного арендатора и сопоставить их с арендной ставкой или, по крайней мере, пообщаться с арендаторами.
7
Совет № 7. Пользуйтесь услугами специализированных компаний
Как мы видим, получить необходимую информацию об объекте коммерческой недвижимости может фактически любой частный покупатель. Однако сделка, обслуживание самого объекта, переговоры и заключение договоров с арендаторами – это работа, которая отнимает время и силы. Если время дорого, есть смысл обратиться в специализированные компании, которые проверят и оценят объект, подготовят документы к сделке и будут заниматься управлением объекта после его приобретения.
Если компания-посредник пытается обмануть своего клиента, покупателя объекта коммерческой недвижимости, на ее репутации появится пятно. Рынок коммерческой недвижимости в России невелик, практически все его профессиональные участники знают друг друга «в лицо». И риск заключить сомнительную сделку при помощи специализированной компании практически равен нулю.
Как мы видим, получить необходимую информацию об объекте коммерческой недвижимости может фактически любой частный покупатель. Однако сделка, обслуживание самого объекта, переговоры и заключение договоров с арендаторами – это работа, которая отнимает время и силы. Если время дорого, есть смысл обратиться в специализированные компании, которые проверят и оценят объект, подготовят документы к сделке и будут заниматься управлением объекта после его приобретения.
Если компания-посредник пытается обмануть своего клиента, покупателя объекта коммерческой недвижимости, на ее репутации появится пятно. Рынок коммерческой недвижимости в России невелик, практически все его профессиональные участники знают друг друга «в лицо». И риск заключить сомнительную сделку при помощи специализированной компании практически равен нулю.