Всем известно, что для доходного объекта коммерческой недвижимости очень важно хорошее расположение. Однако для каждого типа объектов требования будут разными. Для общепита желательно наличие поблизости офисного центра или учебного заведения, для продуктового магазина — массива жилых домов, кроме того, такой магазин не может располагаться рядом со школой или детским садом, иначе просто не получит лицензию на продажу алкоголя. Для магазина, торгующего электроникой, одеждой и прочими непродовольственными товарами, важно располагаться на улице с хорошей проходимостью, его вывеска должна быть хорошо видна.

А вот мнение о том, что выгодные объекты могут находиться только в центре Москвы, совершенно необоснованно. Чем дальше от Москвы, тем ниже ставки аренды недвижимости, но ведь и стоит она недорого. Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет.

Выбор арендатора, как видим, — первостепенная задача. Осматривая тот или иной объект, будущий собственник должен хорошо понимать, кто именно будет арендовать помещение и сколько сможет за него платить. Наша краудфандинговая площадка, к примеру, предпочитает работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами. Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже в период кризиса такие сети демонстрируют рост продаж и открывают новые магазины. Ведь продукты питания всегда нужны людям, а в сетевых магазинах они, как правило, стоят дешевле, чем в небольших магазинах у дома.

Инвестор, который приобретает объект коммерческой недвижимости самостоятельно, должен представлять экономику своего арендатора. К примеру, если он присматривает помещение, сдающееся в аренду под ресторан, то должен посетить его перед покупкой не один раз. Продавец может утверждать, что арендатор платит за помещение, исходя из выручки 10 млн руб. в месяц, но если за столиками сидят от силы пять человек, это просто «замануха». Собственник может даже договориться с арендатором о временном повышении арендной ставки, такие случае на рынке встречаются сплошь и рядом.

Как правило, в московском регионе цена наиболее качественных стационарных объектов коммерческой недвижимости, которые способны приносить доход более 10% годовых, начинается примерно от 30 млн руб. Дешевле можно приобрести ларек, павильон или даже небольшой ТЦ типа «рынок». Однако ларек всегда могут снести, а арендаторы «углов» в импровизированных ТЦ — одни из самых проблемных на рынке. Если вы не обладаете достаточной суммой для того, чтобы инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости, стоит подумать о возможности участия в краудфандинговом проекте, когда инвесторы приобретают недвижимость совместно. Порог входа в такой проект составляет 500 тыс. руб.

И подготовка к сделке по купле-продаже объекта, и проверка его технического состояния потребуют привлечения специалистов. Если впоследствии у собственника помещения возникнут проблемы с контролирующими органами, пожарниками, Роспотребнадзором и прочими, решить их будет непросто.

Поддержка хорошего юриста просто необходима. Юрист должен проверить статус разрешительной документации, правоустанавливающие документы и наличие обременений на объекте. На рынке действительно много проблемных зданий. Скажем, помещение продается, и в то же время права на него переходят от продавца к третьему лицу. Причин может быть множество: судебные решения, приватизация, перевод под юрисдикцию другого юрлица и т. д.

Приобретать объекты коммерческий недвижимости имеет смысл только после всестороннего изучения объекта, его технической пригодности и юридической чистоты. Необходимо также досконально изучить всю экономику проекта. Если у инвестора нет возможности разобраться в тонкостях вопроса, лучше передать эти функции профессионалам. AKTIVO выполняет тщательную проверку всех своих объектов с привлечением профильных специалистов. Задача нашей площадки — предложить инверторам наиболее качественные и доходные объекты коммерческой недвижимости.