В какую коммерческую недвижимость стоит инвестировать сегодня

По данным компании JLL, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в первом полугодии 2016 года превысил 1,5 млрд долларов, что на 46% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Для многих инвесторов настало время покупать: цены уже вполне приемлемые, сказывается и фактор отложенного спроса. Тем не менее о значительном росте цен на объекты коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе говорить пока не приходится. Зато как актив, приносящий доход благодаря арендной плате, недвижимость сегодня интересна многим. Только вот каким будет этот доход? И как быстро окупится объект? Насколько сегодня выгодны вложения в склады, офисы и торговые центры?

Складская недвижимость

На мой взгляд, для непрофессионального инвестора вложения в складскую недвижимость могут оказаться довольно рискованными. Начнем с того, что сейчас нет дефицита складских площадей. В Подмосковье несложно найти помещение, которое сдают всего за 2 000 руб. за квадратный метр в год. Доход небольшой и может просто не оправдать инвестиции. Как правило, стабильно высокий доход приносят современные склады класса «А», чьи размеры измеряются тысячами квадратных метров. Однако вложения в подобные объекты тоже могут оказаться рискованными: найти арендатора на такой объект бывает непросто, а длительные простои оборачиваются огромными убытками.

Одновременно увеличивается количество предложений на первичном рынке, во втором квартале этого года он прирос на 265 000 кв. м складских площадей. До конца года может быть введено в строй еще не менее 640 000 кв. м. Таким образом, совокупный объем нового предложения по итогам 2016 года может на 18% превысить показатель прошлого года и составить около 1 млн кв. м. Возможно, ввод новых площадей отразится и на их цене, однако инвестировать в складские объекты, на мой взгляд, стоит лишь при наличии договоренности с потенциальным арендатором. В случае его отказа собственника склада могут ждать длительные простои.

Офисная недвижимость

Несмотря на то, что львиная доля инвестиций в первом полугодии пришлась именно на рынок офисной недвижимости (крупные сделки по продаже офисных помещений в «Сити»), эти вложения сейчас также довольно рискованны. Проблемы все те же: возможность длительных простоев, влекущих за собой убытки. Кризис привел к тому, что многие компании затягивают пояса, переезжая в офисы подешевле, а то и вовсе сокращая штаты и отправляя сотрудников работать на дому. Выбор офисных площадей в Москве очень широк. Ставки аренды по-прежнему находятся на низком уровне. Поэтому вложения в офисную недвижимость не принесут немедленного дохода и даже могут привести к убыткам из-за простоя помещений, а вакансия площадей все еще высока (в Московском регионе она сохраняется на уровне 15-16%). Как и прежде, чаще всего пустуют наиболее качественные и дорогие площади класса «А» (22-23%). Скорее всего, в среднесрочной перспективе вакантность будет плавно снижаться, но о кардинальных переменах говорить пока не приходится.

Торговая недвижимость

Наиболее перспективными на сегодняшний день я считаю вложения в торговую недвижимость. Для того чтобы оценить перспективы этого рынка, не стоит далеко ходить, достаточно выглянуть в окно. Много ли качественных торговых помещений стоят пустыми? Замедлилось ли развитие ведущих торговых сетей? Активной экспансией сегодня занята «Пятерочка», арендующая все новые объекты. Выручка X5 Retail Group в I полугодии 2016 года выросла на 26,2% по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года и составила 480,3 млрд руб. Торговая сесть «Пятерочка» внесла основной вклад в рост выручки X5 Retail Group за отчетный период. В I полугодии выручка сети выросла на 31,5% и составила 360,8 млрд руб. Развивается и «Магнит», у него рост выручки за полгода составил 14,5% и достиг 519,45 млрд руб.

Цены в принципе невысоки, в московском регионе можно найти торговые объекты со сроком окупаемости 7-8 лет. Доходность таких вложений составит примерно 14% годовых без учета затрат на обслуживание, ремонт и налоги. При этом торговая недвижимость по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости сегодня намного более ликвидна. Помещение с хорошей локацией по нормальной цене, безусловно, вызовет интерес у арендаторов. Сейчас AKTIVO управляет двумя объектами торговой недвижимости в Люберцах и Долгопрудном, якорными арендаторами которых являются супермаркеты «Пятерочка» и «Виктория», и уже весной этого года мы заметили растущий спрос со стороны потенциальных арендаторов. Они постоянно звонят нам, и к настоящему моменту сдается уже 100% площадей. О существенном росте арендных ставок говорить пока рано, тем не менее, на большинстве интересующих нас объектов (на данный момент мы отслеживаем ситуацию приблизительно по 100 из них) они немного выросли, договора аренды были проиндексированы на 3-5%. Мы ожидаем, что к концу 2016 года рынок увидит дальнейший рост цен. Мы прогнозируем рост цен на торговую недвижимость в Москве и ближайших областных центрах во втором полугодии примерно на 3% к сегодняшнему уровню.