"Создал новые требования к управлению рисками - диверсификация портфелей активов, бизнес-линеек, географии."

"Старт нового глобального цикла рынка недвижимости.
Изменение ценовых уровней как вверх так и вниз, укрепление альтернативных активов". Об этом было также сказано в первом номере журнала "Перевложи" - про следующий 90-летний цикл.

Эпидимиологическая безопасность - как новая реальность.
Приводится статистика, что страны с преобладанием культуры street-ритейла и социального общения пострадали больше, чем там, где социальный торгово-развлекательный контакт был выстроен через торговые центры.

В 2020 году мы увидели ипотечный бум в жилой недвижимости.
С одной стороны, население пытается сохранить деньги через приобретение квартир. Но выскажу опасение, что эти действия продиктованы скорее страхом, а не инвестиционным расчётом. Ипотеку необходимо ещё и обслуживать, а реальные доходы населения только снизились.

Ожидаемая инвестиционная пауза произошла в сфере коммерческой недвижимости. Со времён пиковых вложений в 2013 году согласно диаграмме последующие периоды еле дотягивали до 50% или даже ниже. За счёт складской недвижимости 2020 год смог немного обогнать показатели провального 2018 года.

Отток капитала продолжился в прошлом году.
Пессимистичный прогноз восстановления экономики страны - к четвёртому кварталу 2021 год. По мне - это скорее похоже на реальный прогноз для отдельных секторов, а вот пессимистичный может уйти в 2022 год. Предполагаю, что туристической, гостиничной недвижимости может потребоваться до 2 лет на восстановление.

Ожидаемая ёмкость инвестиционного рынка недвижимости в 2021 году - 3-4 млрд. евро.

"Общий объём 18,1 млн. м.кв. в классах А, В+, В-.
Вакантные площади 11,8%. Класс А продолжил вводить новые площади - доля в новых метрах 74%. Есть гипотеза, что класс С при умеренных
инвестициях может оказать конкуренцию В и В-."

Выделю: "В 2020 году на рынок вышло 76 тыс. кв. м субаренды,
что превышает показатель 2019 года в 1,5 раза.
Общее предложение субаренды на конец года составило 84 тыс. кв. м или 3,9% от общего вакантного предложения."

Ставки на аренду в среднем остаются на минимальных значениях: Для класса А - 31 434 руб. м.кв./год.
Для класса В - 16 694 руб. м.кв./год.

Тенденции:

- Децентрализация офисов
- Увеличение роста внимания к здравоохранению - Меньше времени на путь в офис
- Оптимизация расходов компаний
- Внимание к сопутствующей инфраструктуре

Сегмент гибких офисов продолжит рост. За предыдущий год рост 29% к 2019 году.

Крупнейшие арендные сделки в секторе гибких офисов 2020 года: 1. WeWork Arcus III / 3 457 м.кв. / Ситимобил
2. S.O.K Федерация / 3 400 м.кв. / OZON
3. Space 1 Арбат / 3 180 м.кв. / ФСК

4. Workki Neo Geo / 2 584 м.кв. / Газпромнефть - СМ 5. Ключ Сириус Парк / 2 514 м.кв. / GreenAtom

Приводится объём рынка гибких офисов на январь 2021 года в размере 242 тыс. м.кв. Из них 81% доля сетевых операторов.
Посмотрим как измениться тенденция и баланс после отмены обязательного формата удалённой работы 30% сотрудников.
Добавлю, что в 2020 году популярный портал ЦИАН добавил в раздел коммерческой недвижимости отдельно "Коворкинги", на сегодня там размещено почти 300 объявлений об аренде.

Торговая недвижимость пострадала, местами быстро восстанавливается, но есть и проблемные участки и торговые центры. В 2020 году мы не увидели массовых закрытий и банкротств ритейлеров, заявления об уходе с российского рынка от международных операторов были единичны. До 40% ввода новых торговых центров было перенесено на более поздний период, особенно в регионах. Ожидается в первой половине 2021 года волна ротации арендаторов и появление вакантных площадей.

"В Москве в 2021 году самые крупные проекты, ожидаемые к вводу – Павелецкая Плаза (33 тыс. кв. м GLA) и София (35 тыс. кв. м GLA), все остальные объекты имеют меньшую площадь."

"В 2021 г. новое строительство превысит показатель 2020 г. на 28%. Такая динамика связана с высокой инвестиционной активностью, спросом на готовое
предложение и новые форматы складов."

"В 2021 г. рынок сохранит баланс. После экстенсивного рывка в развитии в 2020 году онлайн операторы будут сосредоточены на оптимизации бизнес процессов."

62% спроса на складскую недвижимость в Московском регионе реализовано ритейлом, включая онлайн-операторов. Сильнее всего в 2020 г. сократилась доля логистических компаний (-12 п.п. по сравнению с показателем 2019 г.), которые активно реализовывали свои потребности в складских площадях в 2018-2019 гг.

Это значит, что если волна спекулятивных инвестиций в 2020 году, могла позволить некоторые просчёты, то в 2021 необходимо более здраво подходить к вложениям, быть больше в диалоге с потребителями складов.

"Временная приостановка экономической активности, а также ограничения на перемещения граждан в масштабах всей страны, введенные правительством во 2 кв. 2020 г., затормозили строительную активность и вынудили гостиничные проекты, условно готовые к открытию, перенести даты официального запуска на конец 2020 года или на 2021 г.

По факту, единственным отелем современного качества, открытым в 4 кв., стал Movenpick Moscow Taganskaya (154 номера).

На этом фоне закрытие с последующим сносом отеля Korston Moscow (380 номеров) привело к снижению предложения на 226 номеров. "
А вы знали, что Korston снесли?

Интересные подход и ориентир.
"Для пространственного анализа России аналитики Cushman & Wakefield разработали модель «архипелага», где страна представлена как совокупность «островов», сравнимых по плотности населения и экономическим функциям."

Москва - 17 882 тыс. чел. Екатеринбург - 14 617 тыс. чел. Нижний Новгород - 13 502 тыс. чел. Краснодар - 10 736 тыс. чел. Санкт-Петербург - 9 693 тыс. чел. Новосибирск - 9 192 тыс. чел. Воронеж - 7 157 тыс. чел. Владивосток - 3 618 тыс. чел.

Ссылка на исходный документ 57 страниц на сайте Cushman & Wakefield
https://www.cwrussia.ru/cwiq/reviews/obzory-rynka-rossii/marketbeat/

Источник: Перевложи
01/02/2021