Блог AKTIVO
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Почему в кризис выгодно инвестировать именно в коммерческую недвижимость?
Главный вопрос, который задают нам потенциальные клиенты, присматриваясь к инвестициям в коммерческую недвижимость: «Почему инвестировать в офисы, магазины или складские помещения выгоднее, чем в банковские депозиты или жилую недвижимость?» Для того чтобы ответить на этот вопрос, постараемся разобраться в самых распространенных способах инвестирования.

1
Сохраняют ли банки наши сбережения?
Самым простым и распространенным способом сохранения и сбережения накоплений в России всегда были банковские депозиты. Но рублевые депозиты сегодня — это лишь потеря денег, так как процентная ставка не успевает за инфляцией. К примеру, в прошлом году официальная инфляция составила 12,9%, а средняя доходность по рублевым депозитам для физических лиц —12%. Средняя ставка депозита на три года еще ниже, она составляет уже порядка 9%. Однако по самым оптимистическим прогнозам только за этот год инфляция съест 10% от наших рублевых сбережений.

Ставки банков по валютным депозитам составляют 1—2%. Но сохранить свои сбережения валютный депозит поможет лишь в том случае, если доллары и евро уже «на руках». Покупать валюту сейчас, «на пике» становится опасно. Конечно, доллар и евро еще могут подрасти, но и нефть тоже рано или поздно вырастет в цене, тогда начнет расти рубль, а сбережения начнут терять те, кто вовремя «не вышел» из валюты.

Сегодня доллар и евро растут, но традиционные валютные риски тоже никто не отменял. Стоимость доллара, как мы знаем, зависит и от состояния экономики США. О том, что даже сильнейшая экономика в мире может пошатнуться от самых непредвиденных факторов, говорят нам события 2007 года. И перед самым кризисом ни один эксперт в мире и не представлял, какую угрозу в себе несут «самые надежные из надежных» — американские ипотечные бумаги. Еще одним примером того, как экономика страны может пошатнуться, уронив свою валюту, может послужить Китай. Еще полгода назад многие российские аналитики искренне полагали, что по-китайски заговорит весь мир, а главной мировой валютой станут юани. Теперь уверенности в этом нет, рост экономики страны затормозился. А инвесторы всего мира вдруг узнали, что опять вложились в «мыльный пузырь», на этот раз китайский.


2
Вложение средств в акции и облигации намного доходнее?
Акции и облигации — специфический рынок, доступный не каждому инвестору. Это игра, где можно заработать, а можно все потерять. Те же вложения в акции и облигации компаний не застрахованы ничем, а стоимость ценных бумаг определяется лишь ценой их покупки другими игроками биржи. Непрофессиональный игрок с небольшим капиталом рискует проиграть, даже выиграв. Ведь биржа и брокер возьмут свою долю. На бирже можно сыграть, а вот делать долгосрочные и среднесрочные инвестиции практически невозможно.


3
Купив на сбережения квартиру в Москве, можно получить доход?
Частный инвестор может приобрести квартиру. Это традиционный способ сбережения средств у российского инвестора. Как только рубль начал падать, первое, что стали покупать — это квартиры. Жилая недвижность — это неплохо. Ее можно сдавать, получать доход... Однако с точки зрения профессионального инвестора доход, мягко говоря, не велик. Приведем пример. Сейчас небольшая двухкомнатная квартира на окраине Москвы будет стоить примерно 8 млн руб. Сдавать ее можно примерно за 30 тыс рублей. Срок окупаемости по объекту составит приблизительно 25 лет. Доходность таких вложений — примерно 4% годовых. При этом есть издержки: ремонт после арендатора и коммунальная плата, которую частично оплачивает собственник жилья. Есть и свои риски, такие как недобросовестный арендатор, испортивший имущество, или простой квартиры.

4
Есть ли какой-то другой способ сохранить и приумножить сбережения?
На наш взгляд, намного выгоднее инвестировать в коммерческую недвижимость. Во-первых, намного выше доходность. В среднем по рынку она составляет 8%, мы же покупаем наиболее качественные объекты, и наша доходность составляет уже от 9,5 до 12% годовых. Наибольшую выгоду получают инвесторы, вложившие в торговые или офисные площади от двух миллионов рублей, тем не менее, инвестиции в 300—500 тысяч рублей тоже имеют смысл. Например, с 500 тыс. рублей наши инвесторы получают около 50 тыс. рублей прибыли в год.

Вот одно из наших недавних приобретений: здание в Люберцах, площадью 650 кв. метров, арендатором которого является сеть магазинов «Пятерочка». Стоимость сделки по покупке здания составила 160 млн руб. Ставка аренды — 3 тыс. руб. за кв. метр. Чистый операционный доход составит 20483 тыс. в год. При текущих арендных ставках объект окупиться за 8 лет. Доходность вложений составит 12,6% годовых. Риск потерять арендатора в ближайшей перспективе практически отсутствует. Дело в том, что доля арендной платы в выручке торговой точки составляет менее 10%. Это значит, что находиться на объекте арендатору выгодно и уходить никуда не нужно.

При этом, как правило, договора аренды на рынке жилой недвижимости предполагают индексацию арендной ставки в рублях от 3 до 10% в год. В нашем случае это 3%. То есть, если в текущем году арендный поток составляет 20 млн руб., то в следующем — уже 21335 тыс. руб. В результате растет и доходность объекта, и его стоимость. С учетом индексации срок окупаемости объекта составит уже 6,5 лет.

При этом коммерческую недвижимость можно будет продать и заработать на ней через несколько лет, когда она снова вырастет в цене. Вложения в недвижимость — это долгосрочные инвестиции, как правило, их доходность рассчитывается в перспективе от 3 до 10 лет.


5
Почему некоторые инвесторы опасаются покупать коммерческую недвижимость сейчас?
Прежде всего, пугает, конечно же, падение цен на рынке. Коммерческая недвижимость в Москве потеряла примерно 40% от своей докризисной цены. «Мыльный пузырь» на рынке лопнул. А каждый инвестор знает, что покупать надо или «на дне», или хотя бы в период активного снижения цены, но никак не во время роста цен (как это делало большинство наших частных инвесторов в 2004—2008 годах). Падение цены пугает. Если же вы посмотрите на график стоимости квадратных метров начиная с 1992 года, то увидите, что провалы на рынке бывали и раньше, только они не длились больше двух лет, после падения цены вновь начинали расти. А купить сейчас можно то, что раньше стоило очень дорого. У нас в активе есть объекты, которые до кризиса стоили больше миллиарда, а сейчас за них просят всего лишь 500 млн рублей.

6
Зачем инвестору нужна компания AKTIVO?
Инвестиции в коммерческую недвижимость со стороны частных инвесторов пока достаточно редки. На рынке коммерческой недвижимости Москвы даже в кризис просто нельзя купить достойный объект, стоимость которого меньше 100 млн руб. Иначе это просто ларек, который не принесет инвестору прибыли. Мы же, формируя инвестиционный пул, даем возможность инвесторам с относительно небольшим капиталом совершать сделки с наиболее выгодными объектами коммерческой недвижимости.

Кроме того, частному инвестору, даже знакомому с рынком, достаточно сложно самому подобрать подходящую недвижимость. Не секрет, что не все, что продается в столице, в реальности приносит доход владельцу. Да и юридических рисков никто не отменял. Кроме того, недвижимостью надо управлять. Необходимо оплачивать налоги, эксплуатационные расходы, решать вопросы с госорганами и муниципалитетом, вести переговоры с арендаторами, и это далеко не все. Для того чтобы этим заниматься, и существует компания AKTIVO. Комиссия компании со сделки купли-продажи составляет 2%, а также 12% с чистого дохода, которые идут на расходы, связанные с управлением объектами.
AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
18/03/2016
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение