Инвестирование — это риск и планирование. Начинающий инвестор, стремящийся получить высокий доход, вероятнее всего разочаруется. Чтобы инвестиции приносили прибыль при любой экономической ситуации, создаются сбалансированные портфели, в которых одни позиции страхуют другие, а некоторые отвечают за регулярный пассивный доход. Я пришел к следующей структуре:

• половина капитала инвестируется в биржевые инструменты – биржевые фонды ETF: 40% в фонды акций (VTI или SPY), 40% в фонд на американские депозитарные расписки TLT, 20% в золотой фонд GLD. Этот блок ежегодно ребалансируется и пропорция ценных бумаг выравнивается;
• вторая половина капитала инвестируется в коммерческую недвижимость, которая приносит регулярный и стабильный доход.

Коллективные инвестиции через паи затрагивают разные направления. Но именно торговая недвижимость дает ощущение стабильности при любой экономической ситуации. Как мы заметили в 2020 году, экономический спад и локдаун не привел к той вакантности, которая наблюдается в офисной и некоторой складской недвижимости.

Продуктовый ритейл в основе торговой коммерческой недвижимости позволил собственникам торговых центров остаться открытыми. Владельцы небольших торговых центров для некоторых районов городов стали единственно возможным местом для покупок и причиной для прогулок — превратились в развлечение.

Объекты стоимостью выше 200 миллионов рублей отвечают критериям надежности — в них размещается больше разноплановых арендаторов. То есть работает принцип диверсификации. В 2020 году экономика сильнее ударила по непродуктовым компаниям, но при этом продуктовый ритейл не был закрыт и дня. В сегменте стоимости недвижимости свыше 200 миллионов рублей конкуренция меньше, а доходность больше.

Коллективные инвестиции помогают получить доступ начинающим инвесторам к таким высокодоходным объектам институционального качества. Но также коллективные инвестиции привлекательны для профессиональных инвесторов, которые и самостоятельно могут позволить себе стать единоличным владельцем крупного объекта, но вложение в несколько объектов снижает риски потерь от инвестиций. Доход от такого вложения после уплаты налогов – 9-10% или 10,5-11,5% – до НДФЛ. С учетом индексации договоров аренды срок окупаемости – 7-8 лет.

У инвестиций в недвижимость есть риски. Задача инвестора – управлять ими самостоятельно или найти специалистов, которые сделают это за него. Коллективные инвестиции в обязательном порядке включают всесторонний Due Diligence. Экспертиза должна проводиться профессионалами, а документы на недвижимость проверяться, чтобы в один прекрасный день не оказаться со статусом незаконной постройки – в таком случае объект снесут. Другая группа рисков: коммерческая. В этом случае Due Diligence оценивает трафик, конкурентное окружение – не только в актуальный момент времени, но в перспективе нескольких лет. Подвергается изучению и доля арендной платы в выручке арендатора — иными словами аренда должна быть по карману арендатору.

Источник: Bankiros
09/2020