Кто и как контролирует ЗПИФ и управляющую компанию?

Площадка AKTIVO выступает своего рода посредником между пулом частных инвесторов и конкретной управляющей компании (УК), обязательно являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг и действующей на основании лицензии Центрального банка РФ (ЦБ). Соответственно, основной контролирующий орган и регулятор такой деятельности — это Банк России. Сейчас AKTIVO работает с двумя крупными УК — «КСП Капитал УА» и «Альфа-Капитал». Они регистрируют в ЦБ отдельный ЗПИФ (их еще называют монофондами) под каждую из наших сделок. Вся информация о зарегистрированных сделках публикуется в открытых источниках (на сайтах УК и ЦБ). После регистрации объем заводится в фонд и начинается выпуск паев. Документом, подтверждающим сделку, является договор купли-продажи между AKTIVO (т.к. мы имеем эксклюзивное право на продажу паев) и инвестором, приобретающим пай. Последний становится владельцем пая в определенном фонде конкретной УК. А так как инвестиционный пай является бездокументарной ценной бумагой, то вторым документом, подтверждающим сделку, является выписка из реестра специализированного депозитария (ранее — свидетельство о регистрации прав собственности). В ней прописано, что объект недвижимости принадлежит пайщикам фонда в общедолевой собственности. Эта выписка становится еще одним подтверждением прав собственности.

Если УК, согласно законодательству об инвестфондах, занимается управлением ЗПИФом, поддержкой инфраструктуры и финансовых потоков, то спецдепозитарий несет ответственность за решения, принятые УК. При этом владельцы объекта — пайщики — имеют свое «право голоса». Если пайщик понимает, что внутри фонда ведется деятельность, которая не соответствует установленным правилам, он может подать письменное заявление в соответствующие структуры (вплоть до ЦБ). За самые грубые и серьезные нарушения УК может лишиться лицензии. Вся деятельность и функции УК по отношению к определенным объекту недвижимости и ЗПИФу отражаются в «Правилах доверительного управления» (ПДУ).

В таком случае ЦБ инициирует собрание пайщиков фонда и предоставляет возможность перевода имущественного комплекса в новую УК. ЦБ предлагает ряд альтернативных компаний, и пайщики путем голосования выбирают, под чье «крыло» им отдать свой объект.

Все объекты недвижимости, приобретаемые инвесторами площадки AKTIVO, застрахованы в размере 100% от их стоимости. Обязанность УК страховать все объекты предусмотрена в ПДУ монофондами AKTIVO. Если вдруг от здания, в которое вложились инвесторы, остались одни головешки или руины, страховая компания возместит фонду полную стоимость объекта. Деньги от страховки могут быть направлены как на покупку нового объекта недвижимости взамен утраченного, так и на выплаты пайщикам.

ЗПИФ — наиболее защищенная форма коллективной собственности в России, в т.ч. от рейдерства и захвата. «Закрытость» ПИФа означает, что участник ЗПИФа (пайщик) не может потребовать от УК досрочного погашения принадлежащих ему паев до окончания срока действия фонда. ЗПИФ — это имущественный комплекс без образования юридического лица, не предусматривающий уплаты налога на прибыль. Налоги платят только владельцы паев с получаемого дохода. В остальном к плюсам ЗПИФов можно отнести: прозрачные правила «игры» рынка; разделение (во избежание негативных последствий) полномочий по управлению, хранению и акцептованию операций между несколькими структурами; проверенную годами схему совместного владения имуществом и отсутствие необходимости быть квалифицированным инвестором, чтобы совершить сделку. Более того, все «коллективные пайщики» обособлены друг от друга, и, например, при выходе из сделки инвестору не нужно согласовывать это решение с другими пайщиками.