Блог AKTIVO
Кто и как контролирует монофонды AKTIVO?


Рассказываем, кто и как контролирует монофонд и управляющую компанию
AKTIVO — краудфандинговая площадка, которая позволяет инвесторам аккумулировать денежные средства и приобретать крупные объекты коммерческой недвижимости совместно. Как известно, наибольший доход дают помещения стоимостью свыше 100—200 млн руб. У таких объектов, как правило, есть якорные арендаторы, к примеру, крупные и успешные сети супермаркетов, что позволяет инвесторам AKTIVO получать стабильный гарантированный ежемесячный доход. Под каждый купленный с помощью AKTIVO объект создается монофонд (закрытый паевой инвестиционный фонд одного объекта недвижимости), а все вопросы по управлению недвижимостью берет на себя управляющая компания (УК). Кто и как контролирует монофонд и управляющую компанию?

1
Монофонд в форме ЗПИФа — что это значит?
ЗПИФ — это закрытый паевой инвестиционный фонд. Основным правовым источником, регулирующим формирование ЗПИФа и управление им, является Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

ПИФ любой формы представляет собой обособленный имущественный комплекс, принадлежащий его пайщикам и переданный в доверительное управление управляющей компании, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг и действующей на основании лицензии Банка России.

Вкратце:
— ПИФ не является юридическим лицом;
— имущество ПИФа обособлено от имущества управляющей компании и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности;
— все условия управления ПИФом определяются в правилах доверительного управления им (ПДУ), которые подлежат регистрации в Службе Банка России по финансовым рынкам (далее «СБРФР»).

На данный момент в России ПИФ — это наиболее подходящая правовая форма для коллективного инвестирования, при которой у множества собственников не возникнет проблемы «тупиковых ситуаций» (deadlock) при решении вопросов управления объектом.
«Закрытость» ПИФа означает, что участник ЗПИФа (пайщик) не может потребовать от управляющей компании досрочного погашения принадлежащих ему паев до окончания срока действия фонда.

2
Как создается фонд, и где он регистрируется?
В соответствии с законодательством об инвестиционных фондах, ЗПИФ создается управляющей компанией (УК), которая разрабатывает правила доверительного управления им (ПДУ) и регистрирует их в Службе Банка России по финансовым рынкам (СБРФР).

Банк России лицензирует деятельность УК как профессионального участника рынка ценных бумаг — доверительного управляющего, а также осуществляет надзор за ее деятельностью для соблюдения главного требования к доверительному управлению — действовать в интересах пайщиков. Стоит также отметить, что помимо СБРФР, УК также контролируется другим профучастником рынка ценных бумаг — Специализированным депозитарием. По закону УК обязана согласовывать с ним любое действие, прямо или косвенно связанное с доверительным управлением фондом. И лишь после регистрации ПДУ в СБРФР управляющая компания вправе привлекать в него инвесторов-пайщиков.

Управляющей компанией ЗПИФов AKTIVO является КСП Капитал УА, ООО (лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00565 от «05» июня 2008 г. выдана Центральным банком Российской Федерации (Банк России) без ограничения срока действия).

3
Как инвесторы контролируют ЗПИФ?
Приобретая паи ЗПИФа, инвестор таким образом становится долевым собственником активов ЗПИФа, однако его роль в управлении такими активами в основном пассивна. Все вопросы управления находятся в ведении профессионального доверительного управляющего, то есть управляющей компании.

«Пассивность» инвестора в управлении фондом — необходимое условие для эффективного управления имуществом, принадлежащим большому количеству собственников. В противном случае коллективные собственники, каждый из которых всегда имеет свое мнение, постоянно будут спорить о наиболее эффективной стратегии управления и, вполне вероятно, не всегда смогут прийти к единой точке зрения. Именно поэтому определение наилучшей стратегии фонда делегируется управляющей компании.

Конкретные полномочия УК и ее видение стратегии управления фондом (инвестиционная декларация) предусматриваются в правилах доверительного управления, с которыми любой потенциальный инвестор всегда может подробно ознакомиться до вхождения в фонд. В правилах монофондов Активо всегда предусматривается запрет на продажу объектов недвижимости, составляющих такие фонды, что защищает инвесторов от риска утраты того, во что они, собственно, инвестировали.

Не будет справедливым утверждать, что инвестор полностью абстрагирован от решения вопросов судьбы фонда. Так, в соответствии с законодательством о фондах, участвуя в собраниях пайщиков, он вправе голосовать по следующим вопросам:
(а) утверждение изменений и дополнений в ПДУ фондом по вопросам, связанным с изменением инвестиционной декларации фонда, увеличением размера вознаграждения управляющей компании, с изменением типа фонда и т.д.;
(б) смена управляющей компании;
(в) досрочное прекращение или продления срока жизни фонда.

4
Оценка и аудит фонда
Согласно законодательству об инвестиционных фондах, ЗПИФы подлежат обязательному ежегодному аудиту независимым аудитором. Аудиторское заключение по результатам такой проверки раскрывается пайщикам фонда в обязательном порядке.

Кроме того, законодательство предусматривает особые требования об оценке ПИФов: имущество, приобретаемое в состав фонда, подлежит обязательной оценке при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными актами Банка России.
AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
20/05/2016
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение