ComEstate
Москва vs Подмосковье: почему инвестору в коммерческую недвижимость лучше держаться подальше от Кремля и поближе к Подмосковью
Последний кризис на рынке недвижимости — важный водораздел, окончательно изменивший отношение инвесторов к коммерческой недвижимости. На смену состоятельным поклонникам luxury и бутиков внутри Садового кольца приходит рациональный покупатель, подсчитывающий доходность и предпочитающий дорогому бутику «Пятерочку» в Подмосковье. Такая смена парадигмы у инвесторов способна изменить рынок, повлияв на цены в самом сердце столицы.

Дмитрий Михайлов
Директор по развитию AKTIVO
Инвестиции в недвижимость в России всегда значили больше чем простое вложение средств с целью получения дохода от сдачи объекта в аренду. Объект коммерческой недвижимости, которым владел инвестор, мог подчеркнуть его статус и причастность к стилю жизни luxury. Впрочем, грянул кризис, цены пошли вниз, пул инвесторов на рынке недвижимости, их психология и приоритеты изменились. На смену инвестору, подчеркивающему статус, в период «вялого рынка» и низких цен пришел инвестор рациональный. Результатом стал один из новых трендов на рынке недвижимости: смещение инвестиционных интересов от центра к периферии. Почему так происходит, что не устраивает инвестора нового типа в такой, казалось бы, привлекательной локации, как самый центр столицы с ее дорогими улицами и красивыми бутиками, и почему сегодняшний инвестор все чаще выбирает окраины Москвы и Подмосковье, я расскажу подробно.

1
1. Низкий спрос на объекты торговой недвижимости в самом центре столицы со стороны арендаторов.

История про то, что каждый магазин мечтает занять торговое место в центре Москвы, где живет и гуляет самая платежеспособная аудитория в России, сегодня, скорее, миф чем реальность. Высокая проходимость центральных улиц не всегда показатель высокого спроса на товары. В центре Москвы есть несколько торговых улиц, куда приезжают покупать, но так далеко не везде. Многие улицы в центре демонстрируют далеко не лучшие показатели. Для большинства москвичей и гостей столицы есть другие места для покупок, к примеру, ТЦ с парковкой, а магазин в центре города для многих покупателей, скорей, витрина или шоу-рум для разглядывания товара. Успешные представители сетевого ритейла и масс-маркета с налаженными бизнес-процессами и прогнозируемой доходностью это хорошо знают и в самый центр столицы стремятся не очень активно, ограничиваясь здесь единственным флагманским магазином. Центральная локация для них дорога и неудобна. В старой застройке сложнее найти подходящий метраж, прямые помещения, нужную входную группу и, в конце концов, неообходимые электрические мощности, есть сложности с доставкой, погрузкой и выгрузкой товара, установкой вывесок и т.д.


Как следствие, вакантные площади в центре Москвы отнюдь не редкость: по разным данным, сейчас вакантность торговых помещений внутри Садового кольца составляет около 10%, что зачастую выше, чем во многих более удаленных от центра частях столицы и ближайшем Подмосковье.
Площади в центре традиционно занимает бутиковый бизнес, который зачастую менее устойчив к кризисам и более рискован, чем масс-маркет. Ведь высокая цена товара не гарантирует окупаемость торговой точки. Частую сменяемость арендаторов в довольно большом числе объектов на центральных улицах мы можем наблюдать невооруженным взглядом. В то же время рациональный инвестор всегда предпочитает стабильность, ведь помещение, приобретенное для сдачи в аренду, должно работать и проносить доход. Простой помещения в период поиска нового арендатора — это убытки для арендодателя.

2
2. Ограничение проезда, нехватка и дороговизна парковок, ограниченность пешеходного трафика из-за постоянных ремонтов.

Последние несколько лет центр Москвы становиться все менее доступен. Тому способствовала политика столичных властей по ограничению движения и введение платной парковки. Отражаются на рынке коммерческой недвижимости и масштабные перестройки в центре столицы, к примеру, программа «Моя улица». Ведь недвижимость, попавшая в зоны ремонта, зачастую дохода не приносит вовсе, что тормозит ряд сделок по купле-продаже центральных объектов. Сейчас, в период реконструкции, вакантность торговых площадей на Садовом кольце к концу первого полугодия 2017 года достигла рекордного значения 20%. А число закрывшихся торговых точек, приносивших доход арендодателям, уже сложно подсчитать.


3
3. Необоснованно высокая наценка за «топовую» локацию.

Высокая цена объектов коммерческой недвижимости, выставляемых на продажу, не сулит инвесторам высокую доходность. Подавляющее число объектов торговой недвижимости в самом центре столицы предлагается по такой цене, что затраты на них окупятся лишь в течение 10–15 лет. По нашим подсчетам, доходность инвестора от приобретения объекта и сдачи его в аренду внутри Садового кольца, как правило, составляет лишь 9–10% годовых (без учета налогов), в то время как качественный объект, доступный за пределами «Садового кольца» и ТТРК, в среднем демонстрирует доходность уже 13–14% годовых (без учета налогов). Важно то, что доходность на уровне 13–14% годовых мы видим и у объектов, выставленных на продажу в весьма отдаленных локациях, к примеру, в Подмосковье. Именно объекты с такой локацией в основном и предлагала наша краудфандинговая площадка инвесторам в последние полтора года. За это время в кризисный для рынка период мы сумели привлечь в коммерческую недвижимость более 850 млн рублей.


Цена объекта в ближнем Подмосковье ниже (самая низкая планка по цене квадратного метра в центре Москвы составляет 250 – 1, 5 млн руб., а на окраине Москвы и в Подмосковье — уже 80 – 200 тыс. руб.), при этом доходность будет примерно той же — 13% годовых, что, безусловно, выгодно инвестору. В такой локации ситуация для инвестора сейчас практически идеальна: вкладывая меньшего капитала, он получает ту же доходность.
Ну а миф о том, что бизнес в Подмосковье низкодоходен и посещаемость торговых площадей невелика, постепенно уходит в прошлое. Показатели торговых точек продуктового ритейла в районах старой застройки в подмосковной локации говорят нам об обратном. А недорогой продуктовый магазин всегда будет пользоваться спросом. Хорошее помещение в Подмосковье, арендатором которого станет одна из ведущих продуктовых торговых сетей с долгосрочным договором аренды (обороты крупнейших сетей, торгующих продуктами питания, даже в кризис показывали двузначные темпы роста, а сами сети прирастали все новыми торговыми площадями), способно обеспечить инвестору стабильную прибыль, которая будет не меньше, а даже больше чем в самой «лучшей» локации вблизи Кремля.
На мой взгляд, смена ориентиров и психологии большинства сегодняшних инвесторов на рынке рано или поздно должны повлиять и на уровень цен внутри Садового кольца, которые неизбежно пойдут вниз. Такой процесс мы замечаем уже сегодня по ряду объектов, выставленных на продажу.

Источник: ComEstate
19/09/2017

Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение