В российской практике, как правило, приобретателем объекта коммерческой недвижимости является юридическое лицо. Именно оно решает вопросы с арендаторами, обслуживает помещение и так далее... В том случае, если объект приобретен юридическим лицом, он становится объектом обложения налогом на имущество организаций. При купле-продаже объекта коммерческой недвижимости со сделки взимается налог на добавленную стоимость. Соответственно, любое юридическое лицо, которые создаст покупатель с целью владения объектом коммерческой недвижимости, обязано будет заплатить НДС в размере 18%.

Для того чтобы инвесторы сообща владели объектом, краудфандинговая площадка AKTIVO создает специальные монофонды в форме ЗПИФ. ЗПИФ — это закрытый инвестиционный паевой фонд, согласно законодательству, он не является юридическим лицом, соответственно, не платит НДС со сделки купли-продажи.

Фонд также не платит налог на прибыль. Однако, в соответствии со статьями 378 и 388 НК РФ, имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (т. е. в нашем случае это объект коммерческой недвижимости), подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. Этот налог выплачивается управляющей компанией монофонда, которая занимается вопросами обслуживания объекта.

Доход инвестора, в свою очередь, облагается НДФЛ. Управляющая компания фонда в данном случае является налоговым агентом и обязана удерживать с физических лиц и перечислять в бюджет РФ налог в размере 13% для налоговых резидентов и 30% для лиц, не являющихся налоговыми резидентами.

Если инвестор приобретает недвижимость самостоятельно и владельцем объекта становиться ООО, доход, получаемый от сдачи его в аренду, облагается налогом на прибыль в размере 20%. Также ООО будет платить налог на имущество и НДС. Если же помещение сдает в аренду индивидуальный предприниматель, он выплачивает НДФЛ 13%, налог на имущество и НДС.

Минимизировать налоги можно в случае «упрощенки». ООО с УСН обязано платить лишь 6% налога на прибыль с дохода или 15% по схеме «доходы минус расходы», а также 13% НДФЛ на дивиденды. ИП по упрощенной схеме будет платить 6% налога на прибыль с дохода или 15% — по схеме «доходы минус расходы». Выплачивать НДФЛ с дохода в этом случае не нужно.

Форма ИП крайне проблематична для организации работы с арендатором помещения, и, как правило, не используется собственниками крупных или средних объектов коммерческой недвижимости.

Несмотря на то, что физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП, доход по операциям с паями регулируется отдельными положениями НК. Управляющая компания фонда все равно обязана удерживать НДФЛ в размере 13% с налоговых резидентов и 30% — с налоговых нерезидентов, вне зависимости от системы налогообложения, применяемой ИП.

Использовать УСН могут лишь компании, оборот которых в год не превышает определенной суммы (сумма ежегодно корректируется на коэффициент-дефлятор и в 2016 году составляет 79,4 млн руб). Оборот фондов AKTIVO, который формируются за счет арендной платы, может быть и выше.

Кроме того, форма ООО неудобна соинвесторам площадки. Первая проблема, с которой мы столкнулись бы при создании такой организации, — это ограничения, налагаемые на максимальное количество участников. По закону число учредителей ООО не может превышать 50 человек.

К тому же все решения в ООО должны приниматься на общем собрании, при этом каждый из участников общества может наложить вето на любые решения, принятые большинством. А ЗПИФ — такая форма коллективного инвестирования, при которой у множества собственников не возникнет проблемы «тупиковых ситуаций» (deadlock) при решении вопросов управления объектом.