Недвижимость всегда считалась неплохим вложением средств, особенно в столице, где на нее всегда есть стабильный спрос. Казалось бы, купил квартиру в Москве, сдал ее в аренду — и вот тебе стабильный источник дохода от 30 тыс. руб. в месяц. Под такое дело можно и ипотеку взять, думает обыватель. Но при ближайшем рассмотрении овчинка с покупкой квартиры под сдачу в аренду не стоит выделки. Проблема в чересчур высоких ценах на недвижимость в столице и сравнительно низких ставках аренды. Доходность такого рода инвестиций не превышает 3–4% годовых в рублях, а сроки окупаемости и вовсе поражают воображение.

Недавно Центр жилищных прогнозов провел исследование, изучив 246 предложений об аренде московских квартир в районе Садового кольца. Согласно исследованию, при существующих ценах на аренду недвижимости доходность покупки квартиры даже в центре столицы не превышает 2%, а сроки окупаемости такой инвестиции составят от 54 до 67 лет. Средневзвешенная величина этого параметра в исследовании составила 56,2 лет.

Часто те, у кого не хватает денег на оплату полной стоимости квартиры, берут ипотеку: мол, на доходы от аренды можно платить взнос банку, авось к пенсии и кредит будет погашен, и квартира останется в собственности. Заманчиво, пока не начинаем считать с калькулятором в руках. Так, если купить недвижимость в ипотеку с оплатой половины цены, взяв кредит сроком 15 лет под предлагаемые сегодня банками 12% годовых, ее стоимость вырастет еще на треть. В результате получится, что сроки окупаемости такого вложения приблизятся уже к 100 годам.

Безусловно, рискованными и невыгодными являются инвестиции в зарубежную недвижимость также с целью получения инвестиционного дохода от сдачи ее в аренду. На развитых рынках доходность вложений в недвижимость еще ниже, чем в России. Кроме того, частный инвестор в большинстве случаев просто не представляет себе всех издержек и расходов, которые ему предстоят в связи с обладанием недвижимостью в чужой стране. Классический пример — покупка красивого дома с бассейном где-нибудь в Европе, например в Испании. Даже если вы будете сдавать его с полной нагрузкой, вы едва окупите затраты на содержание дома и уплату налогов. Как правило, для обслуживания жилья и сдачи его в аренду собственник-иностранец нанимает местную управляющую компанию. Это еще один риск в данной схеме. Платежи «в серую», которых и в Европе никто не чурается, слабо контролируемые сотрудники УК, нерегулярная сдача объекта в аренду и высокие счета за коммунальные услуги и обслуживание дома — все это делает такие инвестиции очень рискованными. Вероятность уйти в «минус» и не окупить даже коммунальные платежи при такого рода вложениях очень высока.

К рискованным инвестиционным вложениям можно отнести и приобретение паковочных мест. Ни один застройщик, занимающийся постройкой наземных паркингов и подземных гаражей, расположенных под жилыми домами, не сознается в их низкой инвестиционной привлекательности. Между тем машиноместа на таких парковках продаются очень плохо. Покупка подобного объекта окупается очень медленно, если машиноместо постоянно сдавать, то окупаться оно будет 10-12 лет. Но проблема еще в том, что ликвидность такого объекта оставляет желать лучшего — при перепродаже сроки его экспозиции могут затянуться на годы. Да и постоянно сдать машиноместо, на самом деле, сложно (за исключением разве что отдельных территорий, где других вариантов парковок просто нет). Арендовать места в паркингах в России не любят, предпочитая им гаражи, или вовсе хранят машину бесплатно, пусть и далеко от дома. Покупать машиноместо лучше ради собственного комфорта, расчет на доходы с такого объекта может и не оправдаться.

Купить машиноместо под сдачу можно не только в России, но и за рубежом. Вопрос в возможных прибылях. Пару лет назад на российский рынок вышла одна британская фирма и стала предлагать инвесторам вложиться в машиноместа в Великобритании. Причем в договоре с управляющей компанией проекта фигурировала даже гарантированная доходность для инвестора в размере 8% годовых в течение двух лет! Шикарная доходность для европейского рынка! Удивительно лишь, что среди местных инвесторов желающих вложиться в такой проект не нашлось — цена на него была явно завышена. И продукт начали продвигать в России, где безнаказанно можно было завысить цену в несколько раз. Управляющая компания действительно выплачивала обещанные проценты российским инвесторам два года, благо, прибыли, полученной от «впаренного» втридорога неликвида, хватало. А после этого арендаторы на машиноместа почему-то закончились, и доход инвесторы получать перестали. Вместо этого стали приходить извещения от британской налоговой службы с просьбой заполнить налоговую декларацию и заплатить причитающиеся британской казне налоги, которые заметно сократили доходы владельцев этого неликвида и очень скоро превратили эти вложения в убыточные.

Коммерческая недвижимость в России — довольно выгодный инвестиционный инструмент. Вот только выбирать объект для инвестиций нужно с особой тщательностью. К примеру, нельзя сказать, что офисы за МКАДом совсем уж никому не нужны. Безусловно, они там есть, и спрос на них есть — многие компании переезжают из столицы ради экономии на арендной плате. Но зачастую девелоперы плохо прогнозируют их востребованность, а сами офисные помещения располагаются в неудачных местах. Зато продаются они по очень привлекательной цене. Найти арендатора на нежилое помещение в таком месте бывает крайне сложно. Низкая цена и нестандартное расположение объекта — вот сигналы, которые должны вас насторожить при вложениях в коммерческую недвижимость, которые, на первый взгляд, кажутся беспроигрышными. Лучше потратить время на поиски более дорогого и востребованного объекта, чем оказаться с дешевыми неликвидом на руках.

Еще одно довольно рискованное приобретение в сфере коммерческой недвижимости — номера или апартаменты в отечественных и зарубежных отелях. Многие, наверное, помнят «таймшеринг», активно продвигавшийся иностранными маклерами в России в 90-х годах. Но и сейчас подобные предложения регулярно встречаются на рынке. И цена, и ставки аренды могут показаться привлекательными. Но помните, что заниматься поисками постояльцев для своего гостиничного номера вам придется самому — отель, продав вам помещение, от этого фактически устранится. Его управляющему это не очень-то и нужно, ведь у него есть свои номера, которые он будет предлагать гостям в первую очередь — о вашем помещении он вспомнит лишь в периоды высокой загрузки. Зато не будет забывать исправно брать с вас плату за обслуживание номера, которая со временем заметно снизит доходность ваших инвестиций.

Мало кто представляет, что это такое, зато многие слышали о фантастических доходах, которые могут принести инвестиции в бинарные опционы. На самом деле, это один из самых рискованных видов вложений для неопытного инвестора. По сути, такой опцион — это рулетка. Вложив в него деньги, инвестор должен угадать, будет ли расти некий актив в течение определенного времени (например, в ближайшие 5 минут) или нет? Попробовавшие инструмент любители часто пишут о бинарных опционах как о «лохотроне». Конечно, доход такие инвестиции при наличии знаний и опыта могут принести, но о гарантированной или безрисковой доходности в данном случае говорить не приходится. Что, впрочем, справедливо в отношении любых инвестиции в биржевые активы, торгующиеся на фондовом рынке. Толика удачи или знание рыночных трендов могут чисто гипотетически позволить вам предугадать верное движение цен на рынке. В любом случае такой инструмент мало подходит для непрофессионального инвестора, целью которого является сохранить и приумножить сбережения без особого риска.

Как известно, именно проблемные банки дают наиболее высокие ставки по депозитам. Желание получить более высокий процент по валютному вкладу может быть очень сильным, да и риски кажутся невысокими — ведь государство гарантирует возврат вклада в сумме до 1,4 млн рублей. Вот только в случае отзыва лицензии у такого банка АСВ выплатит компенсацию владельцу валютного депозита в российских рублях, пересчитав сумму вашего вклада по курсу ЦБ, действующему на дату выплаты компенсации. Мало того, что он может отличаться от курса, который действовал в момент отзыва у банка лицензии не в выгодную для вас сторону, так вы еще потеряете на обратной конвертации рублей в валюту. Все эти манипуляции могут лишить вас процентного дохода от валютного депозита за целый год.

Забудьте о золоте как о надежном и доходном объекте для вложений. К сожалению, драгоценный металл давно уже таковым не является. Инвестиционным инструментом такую покупку назвать просто нельзя, поскольку всякий раз, когда вы захотите купить изделие из золота или продать его, вам придется заплатить НДС в размере 18% от суммы сделки. Кроме того, в цене ювелирного изделия заложены слишком большие наценки производителя и магазина. Да и избавиться от своего золотого капитала вы, скорее всего, сможете, лишь оценив его «на вес». В этом случае вам удастся вернуть не более 30–50% той цены, за которую вы его покупали.

Впрочем, неразумной и глупой инвестицией может стать любая непродуманная сделка. Обманутые дольщики, владельцы крупных вкладов в обанкротившихся банках, инвесторы в недвижимость, которая пошла под снос, покупатели коммерческого неликвида — все эти люди просто забыли о существовании рисков, которые присутствуют в любой инвестиционной сделке. Вот только рисковать надо умеренно, тщательно взвесив все «за» и «против» и всесторонне изучив вопрос, прежде чем выбрать тот или иной инвестиционный инструмент.