AKTIVO никогда не рискует и при выборе новых объектов проявляет максимальный консерватизм. Прежде всего, площадка и собственник помещения подписывают меморандум о намерениях. Затем проводится due diligence объекта — его всестороннее обследование, в том числе экспертиза технического состояния здания.

В свою очередь, юристы AKTIVO тщательно изучают всю историю существования здания с момента котлована, осуществляют проверку документации, связанной с объектом (прав собственности на помещение, договора аренды на землю и т. д.). Объекты, находящиеся под судами, и здания, права собственности на которые перешли к предыдущим собственникам незаконным путем, AKTIVO не интересуют в принципе.

Также тщательно изучается и экономическая составляющая: анализируются договоры аренды, оценивается доходность помещения. Также рассматривается его местоположение и перспективы арендаторов с учетом доходности их бизнеса на объекте.

Непосредственную оценку объектов производит профессиональный оценщик, главная задача которого — определить рыночную стоимость зданий, собственниками которых могут стать потенциальные инвесторы AKTIVO.

Такой всесторонний анализ занимает от одной до трех недель. При этом каждый инвестор получает доступ к любой информации о помещении и документации на него и может в любой момент лично удостовериться, что с объектом все в полном порядке.

Традиционно в России используются три метода оценки коммерческой недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. И каждый из них отражает определенные реалии.

К примеру, затратный метод, предполагающий расчет стоимости возведения аналогичного объекта, чаще всего используется при оценке здания страховыми компаниями. Ведь в случае пожара или другого форс-мажора собственник здания должен будет восстановить объект, то есть построить такой же. В то же время при покупке-продаже объекта в последние годы такой метод оценки используется редко. К примеру, в период высоких цен на недвижимость стоимость возведения капитальных объектов могла быть существенно ниже рыночной. В период кризиса и низких цен, наоборот, цена стройматериалов и рабочей силы, проектных работ и т. д. может оказаться выше, чем стоимость самого объекта.

Сравнительный метод предполагает сравнение объекта с аналогичными, выставленными на продажу. Но нужно понимать, что объект коммерческой недвижимости не квартира в типовом доме, и оценить его, исходя из стоимости других объектов, не так уж просто. Необходимо учитывать дисконт или премию, обусловленные расположением и техническим состоянием объекта, и т. п.

Ну и наконец, доходный метод предполагает расчет прибыли, которую можно получить от сдачи объекта в аренду (само собой, из доходов вычитаются расходы на содержание недвижимости, после чего рассчитывается доходность объекта). Учитывается здесь и то, какой инвестиционный доход приносят на рынке другие инвестиционные инструменты, в частности, банковские депозиты. В данный момент крупнейшие банки страны предлагают вкладчикам доходность около 6% годовых. Следовательно, частные инвесторы, вкладывающие средства в коммерческую недвижимость на российском рынке, ориентированы на более высокую доходность. Так, большинство качественных торговых объектов в Москве продаются сейчас по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет. Объекты, представленные в портфеле AKTIVO, имеют даже меньшие сроки окупаемости, не превышающие 7–8 лет, а их среднегодовая доходность для инвесторов составляет от 12,7% годовых.

Именно поэтому наиболее логичным при оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости сегодня является использование сразу двух методов оценки — сравнительного и доходного, причем каждому из методов при определении конечной стоимости здания присваиваются примерно равные веса (после проведения оценки по двум методам выводится средневзвешенный показатель стоимости).

AKTIVO пользуется услугами консультантов, среди которых Colliers International и Astera, чтобы предложить на площадке действительно качественные и доходные объекты коммерческой недвижимости. Наиболее интересные объекты для покупки эксперты в области недвижимости, профессиональные инвесторы и основатели площадки AKTIVO обсуждают на заседании инвестиционного комитета. И только после его одобрения AKTIVO предлагает помещения инвесторам.

Согласно российскому законодательству о паевых инвестиционных фондах, управляющая компания (УК) фонда обязана периодически проводить оценку его имущества. Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», а также правилам монофондов, переоценка объектов недвижимости площадки производится один раз в полгода. Все инвесторы AKTIVO получают отчет о стоимости объектов, совладельцами которых они являются. В случае если кто-то из инвесторов захочет продать свою долю на вторичном рынке, он может ориентироваться на оценку, содержащуюся в отчете. Регулярные отчеты об оценке также позволяют инвесторам следить за тем, как меняется рынок, а вместе с ним — и стоимость объекта недвижимости.