Традиционно в России используются три метода оценки коммерческой недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. И каждый из них отражает определенные реалии.
К примеру, затратный метод, предполагающий расчет стоимости возведения аналогичного объекта, чаще всего используется при оценке здания страховыми компаниями. Ведь в случае пожара или другого форс-мажора собственник здания должен будет восстановить объект, то есть построить такой же. В то же время при покупке-продаже объекта в последние годы такой метод оценки используется редко. К примеру, в период высоких цен на недвижимость стоимость возведения капитальных объектов могла быть существенно ниже рыночной. В период кризиса и низких цен, наоборот, цена стройматериалов и рабочей силы, проектных работ и т. д. может оказаться выше, чем стоимость самого объекта.
Сравнительный метод предполагает сравнение объекта с аналогичными, выставленными на продажу. Но нужно понимать, что объект коммерческой недвижимости не квартира в типовом доме, и оценить его, исходя из стоимости других объектов, не так уж просто. Необходимо учитывать дисконт или премию, обусловленные расположением и техническим состоянием объекта, и т. п.
Ну и наконец, доходный метод предполагает расчет прибыли, которую можно получить от сдачи объекта в аренду (само собой, из доходов вычитаются расходы на содержание недвижимости, после чего рассчитывается доходность объекта). Учитывается здесь и то, какой инвестиционный доход приносят на рынке другие инвестиционные инструменты, в частности, банковские депозиты. В данный момент крупнейшие банки страны предлагают вкладчикам доходность около 6% годовых. Следовательно, частные инвесторы, вкладывающие средства в коммерческую недвижимость на российском рынке, ориентированы на более высокую доходность. Так, большинство качественных торговых объектов в Москве продаются сейчас по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет. Объекты, представленные в портфеле AKTIVO, имеют даже меньшие сроки окупаемости, не превышающие 7–8 лет, а их среднегодовая доходность для инвесторов составляет от 12,7% годовых.
Именно поэтому наиболее логичным при оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости сегодня является использование сразу двух методов оценки — сравнительного и доходного, причем каждому из методов при определении конечной стоимости здания присваиваются примерно равные веса (после проведения оценки по двум методам выводится средневзвешенный показатель стоимости).