Согласно российскому законодательству о паевых инвестиционных фондах, управляющая компания (УК) фонда обязана периодически проводить оценку имущества фонда. Согласно закону «Об оценочной деятельности в РФ», а также правилам монофондов, переоценка объектов недвижимости AKTIVO производится один раз в полгода. Отчет об оценке имущества фонда получает каждый из инвесторов площадки.

Оценку объектов монофондов площадки производит профессиональный оценщик, его задача — определить рыночную стоимость зданий, собственниками которых являются инвесторы AKTIVO. В случае если кто-то из инвесторов захочет продать свою долю на вторичном рынке, он может ориентироваться на оценку, содержащуюся в отчете. Регулярные отчеты об оценке позволяют инвесторам следить за тем, как меняется рынок, а вместе с ним — и стоимость объекта недвижимости.

Существуют три метода оценки объектов недвижимости, которые используют профессиональные оценщики: затратный, доходный и сравнительный. Суть затратного метода заключается в том, что оценщик просчитывает затраты на возведение здания, которые потребовались бы, если бы оно возводилось сегодня. Однако итоговая стоимость формируется с учетом износа строения.

Доходный метод предполагает расчет стоимости объекта на основании дохода, который оно приносит или может приносить (в виде арендной платы). И последний, сравнительный, метод предполагает исследование рынка. При его использовании оценщик исходит из того, какова стоимость аналогичных объектов, выставленных на продажу.

При проведении оценки может использоваться как один из этих методов, так и все три. Оценщик присваивает каждому из них определенный коэффициент, который, на его взгляд, позволяет дать наиболее точную оценку стоимости объекта в конкретной рыночной ситуации.

К примеру, на данном этапе развития рынка недвижимости в России использование затратного метода не представляется целесообразным, так как стоимость строительства нового здания очень высока и оценка, полученная этим методом, вряд ли будет соответствовать его рыночной цене. Так, в 2016 году оценка объектов недвижимости монофондов площадки производится с использованием двух методов — сравнительного и доходного.

В текущей рыночной ситуации в итоговом расчете каждому из двух методов (сравнительному и доходному) присваивается одинаковый коэффициент значимости (после проведения оценки по двум методам выводится средневзвешенное). Ведь данный момент ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Однако если положение дел изменится, поменяется и коэффициент значимости обоих методов, что, безусловно, отразится на итоговой оценке.

К примеру, в прошлом году, когда рынок недвижимости переживал «турбулентность» и собственники зданий и помещений вынуждены были продавать их с большой скидкой, сравнительному методу оценки присваивался меньший коэффициент (0,4), а доходному — больший (0,6). Здания монофондов AKTIVO продавать никто не собирался, а арендаторы, несмотря на кризис, стабильно вносили арендную плату.