Блог AKTIVO
Как краудфандинговая площадка AKTIVO производит оценку приобретаемых объектов недвижимости
Традиционно в России используются три метода оценки коммерческой недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Каждый из них отражает определенные реалии и имеет свои достоинства и недостатки. Профессиональные оценщики и игроки рынка коммерческой недвижимости знают, что выбор того или иного метода оценки зданий и помещений при проведении сделок часто зависит от текущей ситуации на рынке. О том, как оцениваются объекты сегодня, каких принципов в оценке зданий придерживается краудфандинговая площадка и почему, рассказываем подробно.

1
Какие методы оценки коммерческой недвижимости используются в России
Традиционно в России существует три способа оценки коммерческой недвижимости:

  1. Затратный метод предполагает расчет стоимости возведения аналогичного объекта.

  2. Сравнительный метод предполагает сравнение объекта с аналогичными, выставленными на продажу.

  3. Доходный метод предполагает расчет дохода, который можно получить от сдачи объекта в аренду.


2
Как часто используется затратный метод оценки при сделках купли-продажи сегодня?
Каждый из методов имеет свои достоинства и недостатки. В частности, затратный метод чаще всего используется при оценке здания страховыми компаниями. Ведь в случае пожара или другого форс-мажора собственник здания должен будет восстановить объект, то есть построить такой же. В то же время при продаже объекта в последние годы такой метод оценки используется редко. К примеру, в период высоких цен на недвижимость цена возведения капитальных объектов могла быть существенно ниже рыночной. В период кризиса и низких цен, наоборот, цена стройматериалов и рабочей силы, проектных работ и т. д. может оказаться выше, чем стоимость самого объекта.

3
Какие методы оценки применяются на рынке сегодня, в том числе и краудфандинговой площадкой AKTIVO?
Как правило, продавцы и покупатели коммерческой недвижимости сейчас ориентированы на доходный метод оценки коммерческой недвижимости, то есть оценивают свои объекты, исходя из того, какой арендный поток они могут приносить владельцу (из доходов вычитаются расходы на содержание недвижимости, после чего рассчитывается доходность объекта). В частности, еще недавно инвесторы и продавцы коммерческой недвижимости при формировании цены ориентировались на доходность не ниже 12% годовых и окупаемость в течение 7–8 лет. Сейчас покупатели и продавцы на рынке коммерческой недвижимости ориентированы на доходность в размере примерно 9% годовых и окупаемость в течение 10–11 лет.

4
Почему происходят такие изменения в стоимости объектов?
Оценивая объекты коммерческой недвижимости, продавцы и покупатели ориентируются на другие консервативные доходные инструменты, которые предлагает рынок, в частности, на банковские вклады. Если доходность по банковским депозитам в стране составляет примерно 10% годовых, то доходность объекта может составлять около 12% годовых. Если доходность банковских вкладов снижается, как это происходит в последнее время (сейчас в ведущих банках она составляет около 6%), снижается и доходность объектов коммерческой недостижимости и составляет уже около 9% годовых.

5
Используется ли при оценке коммерческой недвижимости сравнительный метод оценки?
Безусловно, объект коммерческой недвижимости не квартира в типовом доме, и оценить его, исходя из стоимости других объектов, не так уж просто. Необходимо учитывать дисконт или премию, обусловленные расположением и техническим состоянием объекта, и т. п. Однако данный метод оценки также используется участниками рынка, в том числе AKTIVO.

Наиболее логичным при оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости сегодня является использование сразу двух методов оценки — доходного и сравнительного, причем каждому из методов при определении конечной стоимости здания присваиваются примерно равные веса.
AKTIVO - компания №1 для краудфандинга в коммерческую недвижимость
04/05/2017
Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение