Традиционно в России существует три способа оценки коммерческой недвижимости:

1. Затратный метод предполагает расчет стоимости возведения аналогичного объекта.
   
   
2. Сравнительный метод предполагает сравнение объекта с аналогичными, выставленными на продажу.
   
   
3. Доходный метод предполагает расчет дохода, который можно получить от сдачи объекта в аренду.
   
   

Каждый из методов имеет свои достоинства и недостатки. В частности, затратный метод чаще всего используется при оценке здания страховыми компаниями. Ведь в случае пожара или другого форс-мажора собственник здания должен будет восстановить объект, то есть построить такой же. В то же время при продаже объекта в последние годы такой метод оценки используется редко. К примеру, в период высоких цен на недвижимость цена возведения капитальных объектов могла быть существенно ниже рыночной. В период кризиса и низких цен, наоборот, цена стройматериалов и рабочей силы, проектных работ и т. д. может оказаться выше, чем стоимость самого объекта.

Как правило, продавцы и покупатели коммерческой недвижимости сейчас ориентированы на доходный метод оценки коммерческой недвижимости, то есть оценивают свои объекты, исходя из того, какой арендный поток они могут приносить владельцу (из доходов вычитаются расходы на содержание недвижимости, после чего рассчитывается доходность объекта). В частности, еще недавно инвесторы и продавцы коммерческой недвижимости при формировании цены ориентировались на доходность не ниже 12% годовых и окупаемость в течение 7–8 лет. Сейчас покупатели и продавцы на рынке коммерческой недвижимости ориентированы на доходность в размере примерно 9% годовых и окупаемость в течение 10–11 лет.

Оценивая объекты коммерческой недвижимости, продавцы и покупатели ориентируются на другие консервативные доходные инструменты, которые предлагает рынок, в частности, на банковские вклады. Если доходность по банковским депозитам в стране составляет примерно 10% годовых, то доходность объекта может составлять около 12% годовых. Если доходность банковских вкладов снижается, как это происходит в последнее время (сейчас в ведущих банках она составляет около 6%), снижается и доходность объектов коммерческой недостижимости и составляет уже около 9% годовых.

Безусловно, объект коммерческой недвижимости не квартира в типовом доме, и оценить его, исходя из стоимости других объектов, не так уж просто. Необходимо учитывать дисконт или премию, обусловленные расположением и техническим состоянием объекта, и т. п. Однако данный метод оценки также используется участниками рынка, в том числе AKTIVO.

Наиболее логичным при оценке стоимости объектов коммерческой недвижимости сегодня является использование сразу двух методов оценки — доходного и сравнительного, причем каждому из методов при определении конечной стоимости здания присваиваются примерно равные веса.