«Пассивный» доход: не вникая в подробности, но держа все под контролем

Для осуществления инвестиций в объекты недвижимости AKTIVO создает монофонды с правовой формой в виде закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Активом монофонда и является определенный объект недвижимости. Становясь участником (т.е. пайщиком) такого фонда, инвестор также становится долевым собственником объекта. Большинство процедур, связанных как с покупкой, так и последующей продажей паев, осуществляется дистанционно, включая заключение договора купли-продажи. Даже если инвестор живет на Дальнем Востоке, ему не придется приезжать в Москву для заключения договора. Подписать документ он может, пройдя авторизацию через портал «Госуслуги», или с помощью электронно-цифровой подписи. В крайнем случае документ на подпись ему будет доставлен курьерской службой. Соответственно, внесение и перечисление денежных средств за паи производится в безналичном порядке и также не требует личного присутствия.

Пассивна в основном и роль пайщиков в управлении имуществом монофондов. Все вопросы управления объектами находятся в ведении управляющих компаний (УК), решающих вопросы с арендаторами, занимающихся текущим ремонтом и т.п. В их обязанности также входит своевременное и регулярное перечисление собственникам их дохода.

Арендаторы объектов, владельцами которых являются пайщики ЗПИФ, созданного AKTIVO, вносят арендную плату ежемесячно. Значит, и средства на счет инвестора перечисляются ежемесячно. По правилам AKTIVO, это происходит с 5 числа каждого месяца, следующего за расчетным с арендатором, в течение 30 дней. Например, если арендатор оплатил арендную плату в июле, значит, средства поступят на счета инвесторов в период с 5 августа по 5 сентября. Как правило, арендаторы не задерживают плату, а, следовательно, деньги инвесторы получают 5 числа следующего за расчетным месяца. Как только арендатор оплатил арендную плату, AKTIVO оповещает об этом всех инвесторов объекта.

Доля инвестора в доходах от арендной платы перечисляется на его счет в любом банке. Деньги поступают на счет самого инвестора. Средства не могут быть перечислены на счета других лиц, в том числе и родственников инвестора.

Основная задача AKTIVO — найти и предложить инвесторам действительно интересный объект для вложений. Эту работу компания проводит постоянно, изучая все заслуживающие внимания предложения на столичном рынке. AKTIVO анализирует доходность объектов, а также все риски, связанные с их приобретением. При покупке недвижимости компания получает 2% комиссии от суммы объекта. AKTIVO обеспечивает полное юридическое сопровождение сделки, а также уплачивает все необходимые в данном случае налоги и сборы. Кроме того, AKTIVO берет на себя функцию управления объектами недвижимости, которые приобретают инвесторы. Вторая комиссия взимается с общего арендного потока и составляет 12,5% ежемесячно. Эти деньги тратятся компанией на обслуживание объекта и все издержки, связанные с этим, например, работу с арендаторами. Комиссия расходуется, в частности, на уплату налогов, коммунальные платежи, технические и юридические нужды и так далее.

«Пассивность» инвестора в управлении ЗПИФ — необходимое условие для эффективного управления имуществом, принадлежащим большому количеству собственников. В противном случае коллективные собственники, каждый из которых всегда имеет свое мнение, постоянно будут спорить о наиболее эффективной стратегии управления и, вполне вероятно, не всегда смогут прийти к единой точке зрения. Именно поэтому определение наилучшей стратегии монофонда делегируется УК, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг. Конкретные полномочия той или иной УК и ее видение стратегии управления фондом (инвестиционная декларация) определяются в правилах доверительного управления (ПДУ), которые регистрируются в Службе Банка России по финансовым рынкам (СБРФР). С этими правилами любой потенциальный инвестор всегда может подробно ознакомиться еще до вхождения в фонд.

Вместе с тем нельзя сказать, что инвесторы площадки полностью абстрагированы от решения вопросов судьбы фонда. Так, в соответствии с законодательством о фондах, участвуя в собраниях пайщиков, он вправе голосовать по следующим вопросам:

— утверждение изменений и дополнений в ПДУ фондом по вопросам, связанным с изменением инвестиционной декларации фонда, увеличением размера вознаграждения УК, с изменением типа фонда и т.д.;

— смена УК;

— досрочное прекращение или продления срока жизни фонда.

Более того, по законодательству об инвестиционных фондах, ЗПИФы подлежат обязательному ежегодному аудиту независимым аудитором. Аудиторское заключение по результатам такой проверки раскрывается пайщикам фонда в обязательном порядке. Все инвесторы AKTIVO получают еще и отчет о стоимости объектов, совладельцами которых они являются. Это прописано в законе об оценочной деятельности в стране. Предусмотрено это и в правилах наших монофондов, согласно которым, переоценка объектов недвижимости площадки производится один раз в полгода. В случае если кто-то из инвесторов захочет продать свою долю на вторичном рынке, он может ориентироваться на оценку, содержащуюся в отчете. Регулярные отчеты об оценке также позволяют инвесторам следить за тем, как меняется рынок, а вместе с ним — и стоимость объекта недвижимости.