Такая форма совместного владения актуальна, когда недвижимостью владеют два — три собственника. В нашем же случае инвесторами первого объекта пожелали стать сразу несколько десятков человек. Могут ли столько собственников быстро договориться между собой? Как они будут управлять объектом и преодолевать возможные разногласия? Перед открытием площадки мы много думали о том, какая организационная форма будет самой оптимальной в нашем случае. Мы сравнили различные организационно-правовые формы, существующие в России, такие как АО, ООО, инвестиционное товарищество, ЗПИФ и так далее, и пришли к следующим выводам.

Теоретически инвесторы площадки могли бы стать, к примеру, учредителями ООО. Первая проблема, с которой мы столкнулись бы при создании такой организации, это ограничения, налагаемые на максимальное количество участников. По закону число учредителей ООО не может превышать 50 человек.

Все решения в ООО должны приниматься на общем собрании, при этом каждый из участников общества может наложить вето на любые решения, принятые большинством. Кроме того, ООО платит налоги на прибыль юридического лица, к тому же при такой форме организации дивиденды частных лиц облагаются налогами. То есть налогообложение оказывается двойным.

По тем же причинам инвесторам не слишком удобна и форма АО. К тому же формат инвестиционного товарищества, согласно российскому законодательству, предполагает участие лишь юридических, а не физических лиц.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости — это не юридическое лицо, а обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, имущественных прав и другого имущества, принадлежащего пайщикам фонда и переданного в доверительное управление управляющей компании. ЗПИФ — такая форма коллективного инвестирования, при которой у множества собственников не возникнет проблемы «тупиковых ситуаций» (deadlock) при решении вопросов управления объектом. Имущество фонда передано в управление УК, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг и действующей на основании лицензии Банка России. При этом имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности. Инвестору участие в ЗПИФ дает возможность получать именно пассивный доход, так как всеми вопросами управления объектом занимается УК.

Прежде всего, это прозрачность. Согласно законодательству об инвестиционных фондах, ЗПИФы подлежат обязательному ежегодному аудиту с привлечением независимого аудитора. Аудиторское заключение по результатам такой проверки в обязательном порядке раскрывается пайщикам фонда.

Кроме того, законодательство предусматривает особые требования к оценке ПИФов: имущество, приобретаемое в состав фонда, подлежит обязательной оценке в момент покупки, а также не реже одного раза в год. Таким образом, мы можем говорить о том, что деятельность УК абсолютно прозрачна как для инвесторов, так и контролирующих органов.

Пайщики фонда абсолютно независимы друг от друга. Такой формат предполагает, что любой инвестор может свободно распоряжаться своей долей недвижимости: он может ее продать, заложить или подарить, не спрашивая на это разрешения у других инвесторов.