В России краудинвестирование в основном используется для привлечения средств на развитие какого-либо бизнеса или стартапа. При этом краудфандинг в недвижимости практически не развит. На рынке существуют несколько площадок, которые привлекают средства под объекты торговой недвижимости, среди них — PNK rental, Aktivo и Credo Capital. Эти площадки сложно назвать краудфандинговыми в чистом виде. Они организованы по принципу закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов), которые формируются под конкретный проект. Это инвестиционные платформы с точки зрения функций: подбора объектов, подготовки инвестиционных механизмов, которые варьируются в зависимости от поставленных задач и специфики объекта, и управления объектом. То есть платформы нацелены на получение того результата, который оглашён потенциальным инвесторам. Их схожесть с краудфандинговыми площадками в том, что они привлекают средства инвесторов через свою платформу в интернете.
Недавно российский девелопер промышленных объектов PNK Group предложил свой новый продукт, направленный на получение дохода от арендных платежей, — инвестиции в складскую недвижимость PNK rental. Сам девелопер, выступая основным соинвестором фонда, будет давать фонду преимущественное право на приобретение объектов, уже заполненных арендаторами.
Предлагаемая инвесторам доходность — от 11,5% годовых. На начальном этапе группа готова вложить в него промышленные здания стоимостью более 10 млрд рублей. Платформа будет ориентирована на инвестиции частных лиц и формироваться из новых, уже сданных в долгосрочную аренду зданий. Управляющей компанией фонда выступает «А класс капитал». Минимальный объём вложений составляет 5000 рублей. Выплата дохода производится ежеквартально, рекомендуемый период инвестиций 5 лет с возможностью досрочного выхода. Привлечение «народных» инвестиций позволит компании быстрее оборачивать свои объекты и быстрее возвращать средства, вложенные в строительство.
Площадка Aktivo была
образована в 2015 году основателем KupiVIP Оскаром Хартманном с партнёрами. Сейчас в компании более 700 инвесторов, а стоимость активов (торговой недвижимости) оценивается в 3 млрд рублей. Стартовые паи стоят от 300 000 рублей. В 2019 году между инвесторами был распределён доход на сумму более 450 млн рублей. По оценке Aktivo, окупаемость за счёт индексации договоров аренды в торговой недвижимости в России составляет 7—8 лет, а доход (после вычета налогов) в первый год владения — 9—10%.
Сейчас Aktivo сосредоточена на низкорисковых объектах инвестирования. Все они предлагают инвесторам опосредованное владение коммерческой недвижимостью в России с профессиональным управлением. Ввиду того, что при покупке объектов не привлекается финансовый рычаг в виде кредитования банками, риски владения такими объектами существенно сокращаются, поясняет генеральный директор краудфандинговой платформы Aktivo Егор Клименко.
Ещё одна известная площадка для инвестиций в коммерческую недвижимость Credo Capital была
создана в 2017 году основателем девелоперской группы «Основа» Александром Ручьёвым. Здесь инвесторам предлагались объекты коммерческой недвижимости, на каждый из которых заводился отдельный ЗПИФ. На старте минимальный порог вхождения в проект составлял 900 000 рублей. При этом платформа брала на себя все вопросы обслуживания, поиска арендаторов и эксплуатации, а все объекты для инвестирования изначально были укомплектованы арендаторами и профессионально управлялись, что позволяло инвесторам сразу начать получать доход. Платформа работает и сегодня, но переориентировалась на крупных инвесторов. Таким образом, сегодня её уже нельзя назвать краудфандинговой платформой в привычном смысле.