Прогноз от инвестора 2021 — AKTIVO
8 800 500-64-64
Прогноз от инвестора 2021: инвестируйте в региональные ТЦ
2020 год принес много неожиданных поворотов и виражей. Константин Земсков, заместитель генерального директора инвестиционный компании AKTIVO, наблюдал за процессами в ритейле в течение года и в результате сделал, на первый взгляд, неожиданный прогноз-рекомендацию – инвестировать в регионы. На чем базируется мнение опытного инвестора – рассказано в статье.
Кризис 2020 года, конечно, нельзя назвать самым страшным и беспощадным в истории человечества. В мировой истории и истории России с начала века успело случиться несколько кризисов, а стратегия инвесторов в целом не слишком разнилась с той, что предлагается специалистами и в 2020-2022 годах. В основу портфеля целесообразно поставить коммерческую недвижимость, которая зарекомендовала себя как наиболее стабильная из ныне существующих форм инвестирования, при условии, что вы применяете принцип диверсификации и прибегаете к разумной осмотрительности.

Разумная осмотрительность, прежде всего, предполагает грамотный due diligence объекта, в который входит не только анализ законности постройки и рентабельности на актуальную единицу времени, но и оценка конкурентного окружения на перспективу, а также такие глубокие метрики, как источники трафика и поведенческая стратегия.

Пресыщение и культурный «голод»
Пандемия, как ни странно, усилила товарную глобализацию. Руководство сетей брендовых товаров, с одной стороны, вынуждены закрывать физические филиалы и перемещаться в онлайн, чтобы не потерять в продажах. С другой, они ощущают отток покупателей в связи с тем, что ограничены перемещения между городами и странами. Но интересно то, что отток приезжего трафика начался еще до пандемии. Если раньше торговые центры с хорошим конкурентным насыщением среди арендаторов были прерогативой крупных городов, то сейчас плюс-минус одинаковый состав можно обнаружить в большинстве точек. Таким образом, ездить на шопинг в столицы регионов или в Москву стало не слишком интересно.

Тем более еще в 2000-х инвесторы-первопроходцы наметили путь для освоения «новых» земель. И если жители крупных городов пресыщены крупными ТЦ, которые есть в каждом квартале, то для регионов открытие крупных и районных торговых центров все еще представляет интерес и дает ощутимый толчок светской жизни.

Крупные ТЦ создают пространства, которые не только отвечают потребительским запросам в плане продуктов и товаров, но и заменяют устаревшие и однотипные дома культуры для проведения спортивных мероприятий, разного рода маркетинговых ивентов и интерактивных выставок, поскольку проходимость в ТЦ несравнимо выше, чем в типовых «ДК Шахтера» или «55-летия Революции».

Начнем с того, что самого понятия волны научно не существуют. Обычно под волной понимают значительный стабильный прирост после падения показателей. Он случается в том числе из-за несоблюдения мер гражданами, что усиливает распространение вируса. Осень — период респираторных заболеваний, что, конечно, увеличит нагрузку на медицинский сектор. Однако пока правительство сообщают о небольших рисках нового локдауна.

Меры против пандемии часто бывают точечными: например, сейчас в ЮАР ослабляютограничения, а на Мальте закрывают ночные бары и клубы. Медики отмечают, что вирус стал чаще встречаться у людей 20-40 лет в бессимптомной форме — и это опасно для людей из группы риска, которые даже не заподозрят, что общаются с больным человеком. Локальные вспышки есть сейчас и буду продолжаться. Это значит, что на карантин в любой момент может попасть любой район и город. А для локального бизнеса — это не лучше, чем полный локдаун.

Опираясь на сценарий, который был использован весной 2020 года, возможны два варианта, которые нужно учитывать:

  1. закрыты все общественные зоны и предприятия, кроме торговых центров с продуктовым ритейлом и продуктами первой необходимости. В этом случае часть горожан предпочитает заказывать доставки, чтобы не рисковать, другая, изнывая от отсутствия социальных контактов, использует продуктовый шопинг как развлечение;
  2. в дополнение к первому варианту — вводятся пропуска и запрет на перемещение без причины. Жителям разрешают посещать ближайшие к дому магазины.
Первый вывод: оба сценария создают благоприятную обстановку для районных торговых центров. Пандемия поддержала тренд последних лет на интерес инвесторов именно к такому формату небольших площадок, которые закрывают потребности жителей района и при этом экономят время на перемещение.

Второй вывод: если у вас крупный торговый центр, в котором нет супермаркета или хотябы продуктовых рядов — организовывайте. В случае локдауна, они помогут остаться на плаву и не закрыться.

Третий вывод: организуйте доставку и продумайте вариант, в котором торговый центр частично становится складом под доставку. Это поможет выжить арендаторам.

Кризис — это проверка на прочность и жизненный урок, выучив который бизнес укрепляет позиции. В период затишья у инвесторов есть возможность заранее провести аудит активов, чтобы встретить потенциальную опасность по всеоружие. Советую этот шанс не упускать.
Что ценного в регионах
Кризис и пандемия 2020 года отразились на введении новых объектов – мы вернулись на уровень 2003 года, а по сравнению с 2019 годом упали на 68% в городах, где проживает более миллиона человек.

И если в столице формат больших торговых центров все чаще уступает позиции районным ТЦ, то в регионах их позиции потеснили не так сильно. Причины довольно очевидные: нет перенасыщения качественными ТЦ, много территорий едва ли не в центре города в зданиях обанкротившихся заводов, которые требуют реконструкции, а значит – возможны налоговые послабления от местных властей. С одной стороны, такого рода здания привлекательны трафиком, с другой стороны, их не всегда можно реконструировать под современные форматы торговых центров: фактически их возводят заново, получая в собственность или аренду землю. Также малые города обладают большими свободными землями в различных точках города, которые за счет компактности остаются по-прежнему доступны с точки зрения транспортной развязки.

Заинтересованы в новых точках аренды и бренды, которые осваивают формат работы по типу склада интернет-магазина с возможностью самовывоза из офлайн-магазина в регионах. Они не готовы платить высокую аренду в московских торговых центрах. По последним оценкам, 20% брендовых магазина закрыли свои точки в ТЦ в 2020 году.

Если ранее инвестиционные компании предлагали для консервативного портфеля коммерческую недвижимость в Москве, сейчас в фокусе пристального внимания доминируют Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ижевск и Казань. В этих городах хорошая бизнес-среда для роста коммерческих площадок, вакантные объекты или территории для застройки, хороший покупательский поток, включая транзитный туристический и общий уровень арендной платы в районе 1000–5000 руб. в месяц за квадратный метр, что привлекательно для компаний.

Кризис – это время возможностей, которыми необходимо уметь пользоваться. В отношении инвестиций тем более. Сегодня открывается возможность подобрать объект покупки, который вчера стоил совсем другие деньги. По завершению пандемии, цена объектов вернется на прежний уровень – и инвесторы получат интересную доходность.

Вероятно, в 2021 году нас ждет всплеск интереса к регионам – самое время ухватить тренд на старте.
Источник: Retail & Loyalty
13/01/2021