С начала кризиса недвижимость сильно сдала в цене. По подсчетам аналитиков, за 2015 год коммерческая недвижимость Москвы подешевела примерно на 12%. Тренд на снижение стоимости помещений мы видели еще в феврале: собственники, желающие продать объекты, снижали цену и совсем не видели потенциальных покупателей, сроки экспозиции росли...

Тем не менее уже весной мы наблюдали другую картину. Нет, революции не произошло. Помещения под магазины, склады и офисы не стали хватать, как горячие пирожки. Но ситуация изменилась, покупатели и арендаторы стали проявлять интерес к объектам. Спрос на помещения коммерческой недвижимости стал расти, сроки экспозиции объектов стали сокращаться, а арендаторы стали активно звонить в управляющие компании моно-фондов нашей площадки, интересуясь возможностью взять в наем то или иное помещение.

По данным ежеквартального отчета Global House Price Index международной компании Knight Frank, за I квартал цены на недвижимость в России скакнули сразу на 3,6%, что в годовом исчислении позволило рынку показать полуторапроцентный рост. Причем, по прогнозам Knight Frank, тенденция к росту цен будет проявляться и дальше. Аналитики крупнейших консалтинговых компаний предсказывали оживление инвесторов на рынке недвижимости в середине этого года. По их мнению, именно в июне — июле должен был сказаться отложенный спрос, ведь большинство покупателей объектов ждали снижения цены, а покупатели медленно и неохотно писали в объявлениях о продаже новые ценники.

По всей видимости, некоторая, пусть и относительная, стабилизация цен на нефть и курса доллара привели к тому, что инвестиционная активность на рынке возродилась даже раньше, чем планировали аналитики. По оценкам компании JLL, в первом квартале 2016 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 982 млн долларов, продемонстрировав двукратный рост по сравнению показателем аналогичного периода прошлого года (499 млн долларов). С учетом объема сделок, находящихся в процессе переговоров и due diligence, объем инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости в 2016 году может достичь 4 млрд долларов, увеличившись на 74% по сравнению с предыдущим годом.

«Девальвация рубля повысила относительную привлекательность российских активов, однако высокая неопределенность динамики обменного курса и перспектив различных сегментов рынка недвижимости по-прежнему сдерживает активность инвесторов. Тем примечательней рост объема сделок в первом квартале, который сигнализирует, что дно рынка, вероятно, пройдено», — комментируют ситуацию в JLL.

Как и в случае со стоимостью коммерческой недвижимости, пока рано говорить о том, что ставки аренды существенно выросли. В последние месяцы арендные ставки на торговые помещения в среднем сохраняются на прежних уровнях. А вот пессимистические прогнозы о том, что в кризис будут закрываться магазины, рестораны, пустеть склады и прочее, не оправдались.

К примеру, по данным Colliers International, в I квартале 2016 года в Центральном округе Москвы открылись более 40 заведений общественного питания различных форматов, тогда как в I квартале 2015 г. в ЦАО открылось только 23 кафе и ресторана.

За прошлый год общий прирост торговых площадей составил 25,5 млн кв. метров (+14%). Лидируют Х5 и «Магнит», на которые приходится больше половины новых магазинов — свыше 8 тысяч. 80% новых магазинов в 2015 году были открыты в фуд-ритейле.

Да, снижение ставок действительно способствовало появлению новых магазинов и ресторанов. Только теперь мы замечаем, что эксперты рынка прогнозируют неизбежную индексацию стоимости аренды. А смена локации невыгодна ритейлеру, планирующему и дальше расширять свою сеть.

Резкого роста цен на квадратные метры коммерческой недвижимости Москвы мы не ожидаем. Для этого просто нет предпосылок. График цены на недвижимость не пойдет круто вверх даже в том случае, если цена за баррель нефти вдруг, как по волшебству, достигнет 200 долларов США.

Вместе с тем мы полагаем, что уверенный плавный прирост цены на квадратные метры — это устойчивый тренд на ближайшую перспективу. Вот почему мы прогнозируем постепенное восстановление рынка.