Строительная газета
Рынок двух столиц
95% всех инвестиций в коммерческую недвижимость в России приходится на Москву и Санкт-Петербург
Сразу две международные брокерско-консалтинговые компании — S.A. Ricci и Jones Lang LaSalle (JLL) — отметили в своих отчетах по итогам 2017 года увеличение инвестиционной активности на российском рынке коммерческой недвижимости. Обе компании практически одинаково оценили объем прошлогодних вложений в этот сегмент — 4,5 и 4,6 млрд долларов соответственно. По сравнению с 2016 годом количество реализованных инвестиционных сделок выросло на 9%. Основным центром притяжения для инвесторов в России по-прежнему остается Москва, формирующая в среднем около 80% общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако инвесторы стали чаще рассматривать активы и в Санкт-Петербурге. Подробности — в аналитическом обзоре «СГ».
Охота к диверсификации
«На фоне нормализации основных показателей российской экономики (снижения инфляции и стоимости финансирования), а также уменьшения ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений инвесторы со свободными денежными средствами опять выходят на «охоту» в поисках новых возможностей», — подчеркивается в исследовании JLL. При этом, в расчете на высокую доходность и потенциальный рост стоимости активов, инвесторы не только стали расширять географию своих вложений, но и диверсифицируют портфели, все чаще рассматривая нехарактерные для них ранее сегменты. Примерами такого изменения базовой стратегии, в частности, может служить интерес к торговой недвижимости со стороны одного из крупнейших собственников премиальной офисной недвижимости в Москве — инвесткомпании O1 Properties — или приобретение лидером складского сектора в РФ британским фондом Raven Russia офисов в Санкт-Петербурге.
«Стоит отметить, что торговая и офисная недвижимость — традиционно наиболее привлекательные и ликвидные в стране активы для инвесторов, — рассказывает руководитель отдела исследований JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. — На долю первой приходится 40% от общего объема вложений. Офисы в структуре сделок занимают 34%».
Похожие цифры приводятся и в годовом отчете S.A. Ricci. Долю инвестиций в российские торговые площади аналитики этой компании оценили в 40%, так же они оценили и долю офисной недвижимости.
В S.A. Ricci приводят также данные для сегментов складской и гостиничной недвижимости. Так, по оценкам компании, в склады в прошлом году было вложено 255 млн долларов (6% от общего объема инвестиций), при том, что годом ранее сумма составляла 218 млн. Гостиничный же сегмент, по словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, «вобрал» в себя за год относительно небольшой объем инвестиций — около 98 млн долларов.
Москва против Петербурга
По большому счету, в России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость сконцентрирован главным образом в Москве и Санкт-Петербурге. По данным JLL, наиболее привлекательной локацией для вложений по-прежнему остается российская столица. На Москву приходится 79% (у S.A. Ricci — 82%) транзакций в общей структуре сделок. Второе «место притяжения» — Санкт-Петербург. Примечательно, что в 2017 году доля Северной столицы в общем объеме впервые за долгие годы выросла, причем довольно заметно — с 9% (2016 год) до 16%. В остальные российские регионы в прошлом году было направлено не более 5% от всех инвестиций.
Основной причиной этого являются различия в масштабах экономики российских городов. Предложение качественных офисов в Москве, к примеру, составляет 18,2 млн «квадратов», далее с существенным отставанием идет Петербуре — порядка 3,1 млн кв. м. Объекты высокого инвестиционного качества в сегментах торговой и складской недвижимости преимущественно сосредоточены опять же в двух столицах.
«Несмотря на то, что инвесторы в первую очередь смотрят на московский рынок, они внимательно анализируют сейчас и локальные особенности других городов страны, — подчеркивает Олеся Дзюба. — Сталкиваясь со значительной разницей ценовых ожиданий и не обнаружив в Москве продукт по адекватной стоимости, они находят подходящие объекты в Санкт-Петербурге, реже — в других региональных городах». Интерес инвесторов к регионам, и в особенности к Северной столице, по ее мнению, в среднесрочной перспективе будет сохраняться.
«На фоне нормализации основных показателей российской экономики (снижения инфляции и стоимости финансирования), а также уменьшения ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений инвесторы со свободными денежными средствами опять выходят на «охоту» в поисках новых возможностей», — подчеркивается в исследовании JLL. При этом, в расчете на высокую доходность и потенциальный рост стоимости активов, инвесторы не только стали расширять географию своих вложений, но и диверсифицируют портфели, все чаще рассматривая нехарактерные для них ранее сегменты. Примерами такого изменения базовой стратегии, в частности, может служить интерес к торговой недвижимости со стороны одного из крупнейших собственников премиальной офисной недвижимости в Москве — инвесткомпании O1 Properties — или приобретение лидером складского сектора в РФ британским фондом Raven Russia офисов в Санкт-Петербурге.
«Стоит отметить, что торговая и офисная недвижимость — традиционно наиболее привлекательные и ликвидные в стране активы для инвесторов, — рассказывает руководитель отдела исследований JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. — На долю первой приходится 40% от общего объема вложений. Офисы в структуре сделок занимают 34%».
Похожие цифры приводятся и в годовом отчете S.A. Ricci. Долю инвестиций в российские торговые площади аналитики этой компании оценили в 40%, так же они оценили и долю офисной недвижимости.
В S.A. Ricci приводят также данные для сегментов складской и гостиничной недвижимости. Так, по оценкам компании, в склады в прошлом году было вложено 255 млн долларов (6% от общего объема инвестиций), при том, что годом ранее сумма составляла 218 млн. Гостиничный же сегмент, по словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, «вобрал» в себя за год относительно небольшой объем инвестиций — около 98 млн долларов.
Москва против Петербурга
По большому счету, в России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость сконцентрирован главным образом в Москве и Санкт-Петербурге. По данным JLL, наиболее привлекательной локацией для вложений по-прежнему остается российская столица. На Москву приходится 79% (у S.A. Ricci — 82%) транзакций в общей структуре сделок. Второе «место притяжения» — Санкт-Петербург. Примечательно, что в 2017 году доля Северной столицы в общем объеме впервые за долгие годы выросла, причем довольно заметно — с 9% (2016 год) до 16%. В остальные российские регионы в прошлом году было направлено не более 5% от всех инвестиций.
Основной причиной этого являются различия в масштабах экономики российских городов. Предложение качественных офисов в Москве, к примеру, составляет 18,2 млн «квадратов», далее с существенным отставанием идет Петербуре — порядка 3,1 млн кв. м. Объекты высокого инвестиционного качества в сегментах торговой и складской недвижимости преимущественно сосредоточены опять же в двух столицах.
«Несмотря на то, что инвесторы в первую очередь смотрят на московский рынок, они внимательно анализируют сейчас и локальные особенности других городов страны, — подчеркивает Олеся Дзюба. — Сталкиваясь со значительной разницей ценовых ожиданий и не обнаружив в Москве продукт по адекватной стоимости, они находят подходящие объекты в Санкт-Петербурге, реже — в других региональных городах». Интерес инвесторов к регионам, и в особенности к Северной столице, по ее мнению, в среднесрочной перспективе будет сохраняться.
Более того, по предварительным данным JLL, по итогам I квартала 2018 года Санкт-Петербург впервые за историю рынка вышел на 1-е место в России по объему инвестиций. На него пришлось 50% заключенных сделок. «Правда, по большому счету «выстрелить» Петербургу в начале этого года помогла лишь одна мультирегиональная сделка», — отмечает генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки по совместному приобретению недвижимости AKTIVO Егор Клименко. Речь, по словам эксперта, идет о покупке французской сетью Leroy Merlin у финского ритейлера Kesko 12 магазинов товаров для дома и ремонта K-Rauta (восемь объектов в Санкт-Петербурге, три в Подмосковье и один в Калуге). Сумма сделки составила около 169 млн евро, или почти 40% от квартального инвестиционного показателя города на Неве.
Ветер с востока
Однако сделка Leroy Merlin и Kesko — скорее, исключение. Основной участник рынка сейчас — это российский капитал. Более 80% инвестиций в коммерческую недвижимость осуществляется локальными игроками. Отечественные инвесторы спокойнее принимают характерные для страны риски, поэтому их доля в структуре сделок и достигает столь высоких значений. Вместе с тем, интерес к нашему рынку вновь стали проявлять и иностранные инвесторы. Так, доля зарубежных инвестиций в 2017 году выросла с 6% до 17%. На фоне оживления иностранной инвестиционной активности аналитики отмечают и еще одну особенность рынка: на смену западным инвестфондам, доминировавшим до последнего времени на российском рынке, стали приходить их восточные коллеги. Из 700 млн долларов, вложенных в 2017 году в коммерческую недвижимость в России, свыше 40% оказались уже деньгами из стран Азиатско-Тихоокеанского региона (ранее доля АТР не превышала 5%), и больше половины из них (26%) — это китайские инвестиции.
Стоит также отметить, что интерес к российской коммерческой недвижимости проявляют не только институциональные, но и частные инвесторы. Последние на «волне» снижения процентных ставок по банковским депозитам начинают искать альтернативные инвестиционные инструменты с большей доходностью. «Среднегодовая доходность торговых объектов, представленных, к примеру, в нашем портфеле, составляет от 12,7% годовых (для сравнения: средняя доходность по рублевым вкладам в ТОП-10 российских банков в конце марта 2018 года была на уровне 6,6% — «СГ»), — рассказывает Егор Клименко из AKTIVO. — В результате мы сейчас так же, как и весь инвестрынок, наблюдаем рост интереса наших клиентов к инвестициям в коммерческую недвижимость. При этом частные инвесторы стали вкладывать в сегмент большие суммы. Только за последний год их «средний чек» на нашей площадке вырос с 2,8 до 6,2 млн рублей. В 2017 году они вложили в коммерческие объекты, находящиеся под управлением AKTIVO, в общей сложности около 750 млн рублей. За год наш портфель увеличился в 1,5 раза и превысил уже 1,25 млрд рублей».
В любом случае, по мнению Александра Морозова из S.A. Ricci, для такой большой страны, как Россия, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом остается пока на относительно низком уровне. «Нам есть еще куда расти, — считает он. — Смотрите, нынешние показатели сопоставимы с объемами инвестиций в коммерческую недвижимость в Польше или Чехии, где цифры ежегодно варьируются от 3 до 10 млрд евро. При том, что объем инвестиционных сделок в Европе, к примеру, ежегодно составляет от 250 до 300 млрд евро, из которых 50-55 млрд приходится только на одну Германию. Что касается перспектив текущего года, то моя оценка совокупного объем инвестиций — повторение прошлогоднего результата — то есть, те же 4,5 млрд долларов». В свою очередь, представитель JLL Олеся Дзюба рассчитывает, что по итогам года объем инвестиционных транзакций достигнет 5 млрд долларов.
5 млрд долларов может составить, по прогнозам аналитиков рынка, совокупный объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в 2018 году
Узнавайте первыми!
Получайте еженедельный дайжест новостей рынка недвижимости и аналитические материалы от наших специалистов первыми. Мы ценим ваше время и не занимаемся рассылкой спама.