Охота к диверсификации «На фоне нормализации основных показателей российской экономики (снижения инфляции и стоимости финансирования), а также уменьшения ценовых показателей рынка коммерческой недвижимости (ставок аренды и стоимости активов) до минимальных значений инвесторы со свободными денежными средствами опять выходят на «охоту» в поисках новых возможностей», — подчеркивается в исследовании JLL. При этом, в расчете на высокую доходность и потенциальный рост стоимости активов, инвесторы не только стали расширять географию своих вложений, но и диверсифицируют портфели, все чаще рассматривая нехарактерные для них ранее сегменты. Примерами такого изменения базовой стратегии, в частности, может служить интерес к торговой недвижимости со стороны одного из крупнейших собственников премиальной офисной недвижимости в Москве — инвесткомпании O1 Properties — или приобретение лидером складского сектора в РФ британским фондом Raven Russia офисов в Санкт-Петербурге.
«Стоит отметить, что торговая и офисная недвижимость — традиционно наиболее привлекательные и ликвидные в стране активы для инвесторов, — рассказывает руководитель отдела исследований JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. — На долю первой приходится 40% от общего объема вложений. Офисы в структуре сделок занимают 34%».
Похожие цифры приводятся и в годовом отчете S.A. Ricci. Долю инвестиций в российские торговые площади аналитики этой компании оценили в 40%, так же они оценили и долю офисной недвижимости.
В S.A. Ricci приводят также данные для сегментов складской и гостиничной недвижимости. Так, по оценкам компании, в склады в прошлом году было вложено 255 млн долларов (6% от общего объема инвестиций), при том, что годом ранее сумма составляла 218 млн. Гостиничный же сегмент, по словам генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, «вобрал» в себя за год относительно небольшой объем инвестиций — около 98 млн долларов.
Москва против Петербурга По большому счету, в России рынок инвестиций в коммерческую недвижимость сконцентрирован главным образом в Москве и Санкт-Петербурге. По данным JLL, наиболее привлекательной локацией для вложений по-прежнему остается российская столица. На Москву приходится 79% (у S.A. Ricci — 82%) транзакций в общей структуре сделок. Второе «место притяжения» — Санкт-Петербург. Примечательно, что в 2017 году доля Северной столицы в общем объеме впервые за долгие годы выросла, причем довольно заметно — с 9% (2016 год) до 16%. В остальные российские регионы в прошлом году было направлено не более 5% от всех инвестиций.
Основной причиной этого являются различия в масштабах экономики российских городов. Предложение качественных офисов в Москве, к примеру, составляет 18,2 млн «квадратов», далее с существенным отставанием идет Петербуре — порядка 3,1 млн кв. м. Объекты высокого инвестиционного качества в сегментах торговой и складской недвижимости преимущественно сосредоточены опять же в двух столицах.
«Несмотря на то, что инвесторы в первую очередь смотрят на московский рынок, они внимательно анализируют сейчас и локальные особенности других городов страны, — подчеркивает Олеся Дзюба. — Сталкиваясь со значительной разницей ценовых ожиданий и не обнаружив в Москве продукт по адекватной стоимости, они находят подходящие объекты в Санкт-Петербурге, реже — в других региональных городах». Интерес инвесторов к регионам, и в особенности к Северной столице, по ее мнению, в среднесрочной перспективе будет сохраняться.
