ТЕПЕРЬ – В НЕДВИЖИМОСТИ
НОВЫЙ БИЗНЕС СОЗДАТЕЛЯ KUPIVIP
Елена Краузова, обозреватель slon.ru
28 июля 2015, 10:48

Эксклюзивное интервью Оскара Хартманна
Интернет-предприниматель Оскар Хартманн инвестировал более 100 млн рублей в Aktivo, краудфандинговую платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость. Смысл сервиса в том, что люди, располагающие свободными средствами (от 100 тысяч рублей), могут приобретать долю в том или ином объекте и рассчитывать на получение ренты.

Хартманну 33 года, он родился в семье русских немцев в Казахстане, которая вскоре переехала в Германию. Самый известный его проект – один из крупнейших в Рунете интернет-ритейлер модных брендов KupiVip.ru. Также он сооснователь инкубатора для клонирования успешных западных онлайн-проектов Fastlane Ventures, инвестфонда Simile Ventures Partners и автомобильного сервиса CarPrice, частичной кальки с немецкого SellAnyCar.com.

Aktivo регистрирует под каждый объект недвижимости закрытый паевой инвестиционный фонд и предлагает желающим купить в нем паи онлайн. Хартманн подводит идеологическую базу: это инструмент долгосрочных инвестиций, которые особенно актуальны во времена экономических потрясений и к которым у большинства россиян нет доступа. Slon Magazine обсудил с Хартманном, действительно ли это так.
– У вас много онлайн-проектов: помимо всех площадок KupiVIP, есть онлайн-аукцион для подержанных авто CarPrice, вы участвуете в проектах Fastlane Ventures. Почему новый бизнес в Рунете и почему сейчас?

– Aktivo – по-человечески близкий мне проект. Я думаю, что вообще любой большой поступок – а новая компания, разумеется, событие такого масштаба – требует огромной энергии, и один из способов получить ее – боль. Я, пожалуй, впервые по-настоящему испытал ее, когда заработал первые деньги. Мне было 28, на меня свалились огромные суммы, эти деньги я быстро просадил. Наверное, нужно было сделать это, чтобы повзрослеть. Но то, как мне было горько, когда я понял, что деньги просто разлетелись, – я помню до сих пор.

Еще два года назад стало ясно, что экономику в России ждет стагнация. Я уже к тому моменту твердо решил продолжать работать в России – в долгосрочной перспективе все равно Россия будет в ТОП-10 экономик мира, это огромный рынок. Параллельно я изучал мировую экономическую историю, чтобы понять, какие бизнесы успешны в падающих экономиках. Было ясно, что дискаунтеры в онлайн-ритейле будут себя чувствовать хорошо; тогда же я увидел перспективы модели онлайн-аукциона для рынка подержанных машин. Но еще я понял, что быстро расти будут и те проекты, которые в том или ином виде дают уверенность в будущем. Молодые люди часто не понимают, насколько базовая эта потребность, внутри которой – потребность в безопасности для себя, своей семьи, в любви. А у меня жена, трое детей, и я в какой-то момент понял, что без уверенности в будущем люди сходят с ума, становятся опасными. В России, говорили мне, это не так: посмотри, русские могут выпить водки и на спор прыгнуть с крыши в снег, у них пирамида Маслоу перевернута с ног на голову: внизу – йога, вверху – безопасность. Но я уверен, что это на уровне шутки, если серьезно – у русских все так же, как в остальном мире. Рано или поздно к каждому приходит мысль о том, как нужна стабильность.

– И в кризис в России это особенно актуально?

– Да. Я недавно прочитал книгу Тони Роббинса «Money. Master the Game: 7 Simple Steps to Financial Freedom», в которой он описывает, как важно иметь пассивный доход, вместо того чтобы строить личные финансовые стратегии на рискованных инвестициях. По его мнению, успешный человек должен получать как минимум $500 тысяч пассивного дохода в год, в том числе от коммерческой недвижимости (при доходности таких инвестиций 3–5% в США у тебя должно быть $10 млн). Понятно, это очень много, но его идея в том, что без такого источника доходов ты не можешь быть независим от своего работодателя, свободно путешествовать, учиться, вкладываться в саморазвитие, здоровье… И я задумался, что в России у людей просто нет способа следовать советам Роббинса, у них нет доступа к безопасным инструментам. Так пазл и сложился: я видел в краудфандинге для инвестиций в коммерческую недвижимость отличную бизнес-возможность в годы кризиса. Но у меня есть и чисто человеческая цель дать людям стабильность: за эти два кризиса я перевидал столько семей, которые лишились всего, потеряли работу, деньги, развелись, что мне очень хочется научить людей в России стратегиям независимости. Когда части картинки соединились, мы были с женой на празднике у друзей – я просто сбежал оттуда, уехал регистрировать компанию.

– И почему коммерческая недвижимость – лучший для этого способ? Это из вашего личного опыта?

– Такие активы лучше всего защищают сбережения от девальвации валюты, от инфляции. У нас средняя доходность по инвестициям в коммерческую недвижимость – около 13%. Я знаю это, потому что когда мне исполнилось тридцать, я стал получать доход от сдачи в аренду разных объектов. Думаю, долгосрочное владение и сдача в аренду конкретного здания для уличного ритейла – это единственное, что может позволить россиянам приблизиться к тому, как люди распоряжаются финансами в Европе. Есть такой миф, что в Европе первое поколение копит деньги, второе – приумножает капитал, а третье – спускает все это состояние. Это совершенно не так, в Европе множество семей богаты десятки лет, потому что инвестируют в надежные активы. В России, когда русская пенсия умирает как инструмент экономики, а успешных людей она вообще не интересует – инвестиции в коммерческую недвижимость реально лучший способ взять судьбу в свои руки.

– Это снова клонирование успешного зарубежного опыта? Есть же другие краудфандинговые платформы для инвестиций в коммерческую недвижимость – FundRise, первый американский проект, Realty Mogul, Prodigy Network.

– Да, мы всегда приносим лучшие практики для российских пользователей, и за рубежом аналоги есть, но в этом случае доработать в модели пришлось очень многое – с учетом особенностей российского рынка и законодательства.

Но если подумать, краудфандинг для таких инвестиций существовал в США сотни лет, в форме клубных сделок. Представьте: отличное здание в историческом центре Нью-Йорка, с регулярно платящими арендаторами – это мечта, лучший кейс. Если ты владеешь таким зданием, ты и себя обеспечил на всю жизнь, и потомков. Но такое здание, например, на Манхэттене стоит $700 млн, получается, купить его могут только несколько тысяч человек во всем мире. Для того чтобы все-таки выкупить его, появились клубные сделки и трасты, которые создаются под каждый такой актив – и $700 млн дробятся на сотни и десятки миллионов долларов.
Представьте: отличное здание в историческом центре Нью-Йорка, с регулярно платящими арендаторами – это мечта, лучший кейс. Если ты владеешь таким зданием, ты и себя обеспечил на всю жизнь, и потомков.
Но такое здание, например, на Манхэттене стоит $700 млн, получается, купить его могут только несколько тысяч человек во всем мире. Для того чтобы все-таки выкупить его, появились клубные сделки и трасты, которые создаются под каждый такой актив – и $700 млн дробятся на сотни и десятки миллионов долларов.
– Хорошо, инвестировать вместе выгоднее, чем в одиночку. Но если у человека нет нескольких миллионов долларов?

– Чек для входа в клубную сделку традиционно очень большой. Во многом потому, что для них часто привлекается кредитное плечо, и банки делали очень большую работу по оценке актива. В итоге у крупных банков цена вопроса была не менее $20 млн, у каких-то небольших – от $1 млн. Но интернет-технологии позволяют сломать эту систему и получить для сделки полностью аудированный объект, но не по схеме работы с традиционным ПИФом (когда за тебя все решили), а выбирая объекты для инвестиций самостоятельно. И у нас входной чек от 100 тысяч рублей, без верхнего порога.

Есть еще несколько плюсов краудфандинга. Во-первых, это действительно пассивные инвестиции. Ты можешь на те же 100 тысяч рублей купить акции Apple – да, это будет хорошее вложение, но ты будешь за несколько метров угадывать заголовки в газетах, где фигурирует Apple. У меня есть несколько друзей, которые купили на несколько тысяч долларов акции крупных компаний, теперь они вынуждены читать о них все, что выходит в прессе. Во-вторых, за счет краудфандинга возможен compound interest, процент на процент, за счет чего стоимость портфеля растет по экспоненте.

– В общем, вы делаете систему по продаже паев онлайн?

– Да, близко к этому. На онлайн-платформе пользователи, зарегистрированные как инвесторы, видят в одном разделе объекты, для которых собираются деньги на покупку в данный момент, в другом – здания, которые были на краудфандинге раньше, но часть владельцев доли в них хотят выйти из владения (то есть у нас будет и вторичный рынок). Мы потратили на разработку восемь месяцев и сделали что-то вроде Google Analytics – ты можешь для каждого объекта получить всю историю арендаторов, с их чеками и проблемами, в кабинете подгружается информация оценщиков, юристов, техников. В каждом проекте ты получаешь доход от аренды, пропорциональный сумме вложения. Со следующего месяца уже идут дивиденды.

– Как объекты недвижимости попадают в базу?

– Мы сами смотрим рынок, наша команда делает первый отсев, а оставшиеся 2% объектов отсматривает инвесткомитет, который уже вникает в детали по безопасности, доходности актива. Люди из инвесткомитета соинвестируют в этот проект – на первых этапах готовы брать на себя до 50%.

– Выйти можно в любой момент?

– Да. Причем ты можешь продать всю долю, половину или треть. Это и более удобно (если тебе нужны меньшие деньги, чем стоимость доли), и более ликвидно, чем, например, в случае с инвестициями в жилую недвижимость. Если сравнивать с холодильниками, телевизорами и машинами, которые люди скупали в ноябре – декабре, – вообще несопоставимо.

– В России вы работаете по схеме, похожей на американские инвестиционные фонды недвижимости (REIT)?

– Те, кто присоединяется к клубной сделке, смогут сами выбрать юридическую форму, на Западе это тоже так работает. В рамках краудфандинга мы для каждого нового объекта создаем моно-ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд), который не может продавать и покупать здания, он только распределяет финансовые потоки, касающиеся владения одним объектом. Участники краудфандинговой платформы – пайщики, все получают необходимые документы. И это прямое владение, которое как раз и дает тебе ликвидность без ущерба интереса других инвесторов. К тому же ЗПИФ получает здание только после всех проверок, это законодательное требование. Получается, у нас никак не окажется, что выкупленное здание решат снести, потому что на его месте прошла кадастровая линия и его сочли самостроем (а сейчас с небольшими инвестициями так и бывает, я сам так терял недвижимость).

В России у людей просто нет доступа к безопасным инструментам инвестиций.
– То есть полностью в онлайн бизнес уйти не может?

– Да, оформлять документы мы будем по схеме, похожей на то, как работает банк Олега Тинькова. Документы на подпись будет привозить курьер, или человек сможет сам приехать к нам в офис. Я не вижу тут проблемы. Недавно где-то видел статью, что в России самое большое потребление бумаги, если пересчитать на 1 рубль ВВП, – это не только заслуга государства, у людей реально есть потребность получить документ с печатью. Мы надеемся, что вскоре сможем работать с электронной подписью. Если у нас упадут расходы на офлайн, мы вполне сможем еще снизить чек для входа, потому что сейчас 100 тысяч рублей установлены как минимальная сумма как раз из-за этих издержек.

– У вас на сайте перечислены многие партнеры, в том числе банки.

– Да, но кредитное плечо под сделки мы брать не будем, это принципиально.

Доходность мы все-таки не гарантируем. Мы стараемся снять все риски, связанные с качеством объекта, но повлиять на то, что арендатор решит съехать или что случится пожар, мы не можем. Мы говорим, что ожидаемая доходность – 9–15%, но предупреждаем, что всегда остаются риски изменения прибыльности, непредвиденных обстоятельств. Сейчас есть программа страхования от физического ущерба совместно с компанией «Сбербанк Страхование», в ближайшее время мы предложим страхование от недополучения дохода.

– Долгие депозиты на первый взгляд обещают сопоставимую доходность.

– У лучших банков долгие депозиты предполагают максимальную доходность при сроке около года, а при большем сроке ставки падают. Мы предлагаем доходность 10–12% плюс индексацию за арендную плату плюс рост стоимости квадратного метра. Для вкладов на несколько лет банки предлагают меньше – 5–9% годовых.

И это без учета влияния инфляции. Деньги на счетах обесцениваются, а коммерческая недвижимость доходна, потому что спрос на нее регулируется соотношением спроса и предложения. Грубо говоря, если сейчас зарплата учителя в Москве, около 50 тысяч рублей в месяц, равна доходу с восьми квадратных метров в здании на Большой Полянке, это соотношение останется примерно тем же, несмотря на кризисы и будет ли меняться престиж профессии учителя. Потому что бизнес – салон красоты или кофейня, – который хочет снять площадь в этом здании (фактически купить ежедневный поток людей на Полянке) – готов платить ровно столько, сколько получает учитель.

– Сколько вы вложили в проект?

– Сейчас у нас три объекта из уличного ритейла, сколько мы потратили на них, я не могу раскрыть. В разработку платформы и в целом работу команды мы вложили 100 млн рублей. Вообще, за три года мы вложим не меньше 1 млрд рублей. Это будут мои средства и моего партнера, Владимира Лупенко. И это много, потому что мы вкладываем в «вечные» объекты вроде зданий на Старом Арбате и потому что мы хотим владеть ими и 30, и 50 лет. Мы вообще планируем построить бизнес, который будет стоить через какое-то время $10 млрд, построить игрока масштаба сегодняшних НПФ. Для этого нам нужно создать огромный фонд недвижимости. Но я считаю, все это возможно, потому что, по моим оценкам, сейчас в России больше 1,5 млн семей, продумывающих свою финансовую стратегию, но которым инструменты для работы с коммерческой недвижимостью недоступны.

– Вы планируете привлекать внешние инвестиции?

– У нас есть предложения, но мы не спешим соглашаться. Идея такая, что структура нашего бизнеса должна быть как эталонная сделка на рынке коммерческой недвижимости – я имею в виду, что мы не хотим расширять долю чужого или заемного капитала, мы сами должны работать без «кредитного плеча», раз мы приучаем к этому партнеров на платформе.

– Как быстро вы хотите выйти в ноль?

– В пределах одного года. Мы удерживаем 2% с первой транзакции пользователя, но это почти сумма расходов на юридическое сопровождение сделки, анализ объекта, обеспечение финансовых операций. Мы удерживаем 12,5% от чистого операционного расхода участника площадки – на этом мы зарабатываем в первую очередь. Вообще, эта история не задумывается как венчурная – мы готовы работать с объектами, которые будем выкупать, очень и очень долго. Мы сделали этот бизнес как бы для себя (чтобы самим делать такие выгодные сделки) и просто открыли те же возможности людям. Продавать мы его точно быстро не планируем – если не сказать, что не планируем вообще.

– CBRE на днях опубликовала отчет: рынок инвестиций в коммерческую недвижимость упал по итогам первого полугодия на 35% в сопоставлении с прошлым годом. Вас это не пугает?

– Этот рынок огромен, и падение связано с инвестициями в проекты – когда ты покупаешь здание в Москве и реставрируешь его, чтобы сдавать, или покупаешь заброшенный санаторий в Подмосковье и облагораживаешь его, чтобы принимать отдыхающих. Да, этот рынок упал – деньги фактически подорожали больше чем в два раза. Но мы не идем в этот рынок, мы не занимаемся девелопментом, наш сегмент – долгосрочная арендная недвижимость, мы будем выкупать объекты со стабильными арендодателями. Если играть вдолгую, такие активы будут набирать в цене – все войны заканчиваются, волны кризисов проходят. И как раз сейчас люди будут искать тихие гавани. Если раньше все отворачивались от доходности 13%, потому что «мой друг сделает мне 30–40%», то сейчас, когда многие потеряли деньги осенью, все будут поворачиваться к активам с не «космической», но уверенной и стабильной доходностью.

Обратная связь

Выберите действие и наши специалисты проконсультируют вас по возникшим вопросам в удобной для вас форме

Заказать звонокНаписать сообщение