8 800 500-64-64Zdanie.info
Какие требования к торговым помещениям предъявляют арендаторы
В ситуации нестабильности рынков и валютных курсов все больше инвесторов выходят на рынок коммерческой недвижимости, способной приносить немалый доход от сдачи помещений в аренду. Этот тренд подтверждают и данные компании CBRE, по подсчетам которой инвестиции в коммерческую недвижимость в России за I квартал 2016 года по сравнению с прошлым годом выросли в 4,5 раза. Однако вкладывая средства в такой проект, инвестор должен отдавать себе отчет, насколько его площади будут востребованы, и кто будет их арендовать.
Дмитрий Михайлов
Директор по развитию AKTIVO
Безусловно, каждый арендатор торгового помещения заинтересован в наиболее выгодной локации для своего бизнеса, где ему удобно повесить свою вывеску и продавать товар. Это ясно любому собственнику коммерческого объекта. Тем не менее, полагать, что этим специфика выбора коммерческого объекта для инвестирования и ограничивается, было бы неверно. Разные форматы торговой недвижимости предполагают и разных арендаторов со своими требованиями к помещению с точки зрения безопасности, наличия в нем коммуникаций и прочего. Итак, остановимся на этом подробнее.
1
Арендаторы непритязательные, но проблемные
Небольшие торговые площади размером 40-50 кв. метров, пожалуй, одни из самых ликвидных объектов на рынке торговой недвижимости. Если такие площади имеют хорошую локацию, к примеру, у метро или на проходных улицах, на них могут претендовать достаточно много арендаторов: чаще всего это магазины сотовой связи, магазины цветов и продавцы мясной продукции, такие как «Сетунь», «Дымов», «Мясницкий ряд» и т.д. Такие точки бывают востребованы салонами красоты, парикмахерскими и другими представителями сферы услуг. Ставка за кв. метр в небольших помещениях может достигать 10 000 руб. в месяц, а иной раз и выше.
Тем не менее, за высокие ставки этого торгового формата собственникам помещений нередко приходится расплачиваться своим временем и нервами из-за постоянных просьб съемщиков понизить арендную ставку, угроз, связанных с тем, что арендатор покинет помещение, и т.д. И такие угрозы имеют под собой основания – небольшие арендаторы, как правило, довольно мобильны.
Небольшие торговые площади размером 40-50 кв. метров, пожалуй, одни из самых ликвидных объектов на рынке торговой недвижимости. Если такие площади имеют хорошую локацию, к примеру, у метро или на проходных улицах, на них могут претендовать достаточно много арендаторов: чаще всего это магазины сотовой связи, магазины цветов и продавцы мясной продукции, такие как «Сетунь», «Дымов», «Мясницкий ряд» и т.д. Такие точки бывают востребованы салонами красоты, парикмахерскими и другими представителями сферы услуг. Ставка за кв. метр в небольших помещениях может достигать 10 000 руб. в месяц, а иной раз и выше.
Тем не менее, за высокие ставки этого торгового формата собственникам помещений нередко приходится расплачиваться своим временем и нервами из-за постоянных просьб съемщиков понизить арендную ставку, угроз, связанных с тем, что арендатор покинет помещение, и т.д. И такие угрозы имеют под собой основания – небольшие арендаторы, как правило, довольно мобильны.
К примеру, сети салонов сотовой связи на открытие новой точки тратят всего от 600 000 до 1 млн рублей. В случае если текущая локация или арендная ставка конкретной точки не устраивают руководство сети, ее покидают, а товар перевозят на место получше – финансовые затраты на такой переезд за счет экономии на аренде можно «отбить» всего за несколько месяцев. Собственник же будет вынужден искать себе нового постояльца. К таким мобильным арендаторам относятся и небольшие магазинчики, продающие ограниченный ассортимент продовольственных товаров – затраты на открытие торговых точек у них тоже не очень велики. Отсюда и агрессивная стратегия, которой часто следуют в таком бизнесе: взять лучшее место по ставке выше рыночной, а затем уговорами и угрозами снижать ее, насколько это возможно. Собственнику помещения нужно быть готовым и к этому.
Особняком в этом ряду стоят аптеки, которые, как правило, также арендуют площади размером 40-60 кв. метров. Этот тип арендаторов более консервативен, меняет локацию с явным неудовольствием. У аптечного бизнеса есть дополнительная причина подходить серьезно к выбору места для торговли и идти на компромисс с собственником. Все дело в лицензии, которую аптеки получают на торговлю в конкретном месте. Получение разрешительной документации на новый объект – это всегда затрата времени и денег.
2
Особые требования: банки, ломбарды и ювелирные салоны
В целом мелкие арендаторы довольно неприхотливы и не выдвигают к помещению особых требований: при сдаче помещения в аренду собственнику не нужно думать, к примеру, об обеспечении надежного энергоснабжения объекта или дополнительных мощностях электроэнергии. А вот ювелирные салоны, банки и ломбарды в этом отношении намного более требовательны.
К примеру, приглашать такого арендатора в стеклянный торговый павильон просто бессмысленно. Менеджеры и собственники этого бизнеса очень дотошно изучают объект именно с точки зрения возможного взлома и проникновения в помещение. А бизнесу, связанному с финансовыми услугами, в частности, банкам, необходимо постоянное подключение к электроснабжению и наличие резервной линии, которая будет обеспечивать бесперебойную подачу электроэнергии в случае возникновения проблем на основной линии. Причем наличие должной безопасности и особые требования к энергоснабжению, как правило, не сказываются на величине арендной ставки.
В целом мелкие арендаторы довольно неприхотливы и не выдвигают к помещению особых требований: при сдаче помещения в аренду собственнику не нужно думать, к примеру, об обеспечении надежного энергоснабжения объекта или дополнительных мощностях электроэнергии. А вот ювелирные салоны, банки и ломбарды в этом отношении намного более требовательны.
К примеру, приглашать такого арендатора в стеклянный торговый павильон просто бессмысленно. Менеджеры и собственники этого бизнеса очень дотошно изучают объект именно с точки зрения возможного взлома и проникновения в помещение. А бизнесу, связанному с финансовыми услугами, в частности, банкам, необходимо постоянное подключение к электроснабжению и наличие резервной линии, которая будет обеспечивать бесперебойную подачу электроэнергии в случае возникновения проблем на основной линии. Причем наличие должной безопасности и особые требования к энергоснабжению, как правило, не сказываются на величине арендной ставки.
Такой метраж позволяет иметь меньше офисов, но предлагать населению полный перечень услуг в каждой локации. За помещения такой площади банковские организации платят по среднесрочной цене около 5-7 тысяч руб. за кв. метр и не предлагают никаких наценок за свои повышенные требования.
Еще в 2011-2012 годах, когда банковские организации активно развивали свои розничные сети, они часто арендовали небольшие помещения площадью 40-60 кв. метров, но сейчас количество таких отделений сокращается. Вместо многочисленных маленьких офисов банки предлагают клиентам онлайн-обслуживание. Это, конечно, не значит, что они совсем перестали открывать новые отделения, но предпочтения банковских организаций изменились. Сейчас большинство из них развивает сеть отделений в формате от 100 кв. метров.
3
Небольшие продуктовые магазины: лицензии на алкоголь и сложности переезда
Продовольственные магазины, предлагающие широкой ассортимент товаров, в частности, супермаркеты, как правило, предпочитают арендовать значительно бОльшие площади – от 300-350 кв. метров. Торговые сети, торгующие продуктами питания, сейчас готовы арендовать площади от 1500 до 4000 руб. в месяц за кв. метр. В последнее время продуктовые магазины предлагают собственникам не фиксированные ставки, а процент от оборота, чтобы минимизировать свои убытки. Продовольственная розница не любит платить много. Но особенность такого арендатора в том, что он готов занимать место не только на первой линии, но и в глубине жилого массива, поскольку и там найдутся покупатели, которые будут ему лояльны.
Излюбленная локация крупных продуктовых магазинов – это отдельно стоящие здания с дополнительным входом для погрузки и выгрузки товара. Первые этажи жилых домов они занимают неохотно – жильцы жалуются на шум от погрузки, запахи, разговоры под окнами и т. д. Тем не менее, если в районе других вариантов нет, ритейлеры соглашаются и на жилые дома. Однако самый главный фактор, влияющий на стоимость коммерческого объекта для таких арендаторов, – возможность получить лицензию на торговлю алкоголем. Любой продовольственный магазин получает значительную долю прибыли от торговли «горячительным» и прописывает в договорах аренды, что до тех пор, пока не получит лицензию для этого помещения, ставка будет меньше на 30-50%. Инвестору, вложившему средства в такой объект, следует знать, что торговым точкам вблизи детских садов, школ и других образовательных учреждений лицензии на алкоголь не выдаются.
Продовольственные магазины, предлагающие широкой ассортимент товаров, в частности, супермаркеты, как правило, предпочитают арендовать значительно бОльшие площади – от 300-350 кв. метров. Торговые сети, торгующие продуктами питания, сейчас готовы арендовать площади от 1500 до 4000 руб. в месяц за кв. метр. В последнее время продуктовые магазины предлагают собственникам не фиксированные ставки, а процент от оборота, чтобы минимизировать свои убытки. Продовольственная розница не любит платить много. Но особенность такого арендатора в том, что он готов занимать место не только на первой линии, но и в глубине жилого массива, поскольку и там найдутся покупатели, которые будут ему лояльны.
Излюбленная локация крупных продуктовых магазинов – это отдельно стоящие здания с дополнительным входом для погрузки и выгрузки товара. Первые этажи жилых домов они занимают неохотно – жильцы жалуются на шум от погрузки, запахи, разговоры под окнами и т. д. Тем не менее, если в районе других вариантов нет, ритейлеры соглашаются и на жилые дома. Однако самый главный фактор, влияющий на стоимость коммерческого объекта для таких арендаторов, – возможность получить лицензию на торговлю алкоголем. Любой продовольственный магазин получает значительную долю прибыли от торговли «горячительным» и прописывает в договорах аренды, что до тех пор, пока не получит лицензию для этого помещения, ставка будет меньше на 30-50%. Инвестору, вложившему средства в такой объект, следует знать, что торговым точкам вблизи детских садов, школ и других образовательных учреждений лицензии на алкоголь не выдаются.
4
Требовательный арендатор: общепит
Ресторанный бизнес или фастфуд может претендовать на различные площади. Для иного фастфуда подойдут и 20-30 кв. метров. Столовым, кафе или ресторанам, конечно, нужны помещения побольше. К тому же не всякое помещение подходит для точки общепита: всё, что связано с приготовлением еды, требует наличия больших мощностей электроэнергии (от 100 кВт) и возможности оборудовать вытяжку (т.е. доступ к вентиляции). Все это обеспечивает собственник. Если же речь идет не о фастфуде, а о ресторанном бизнесе, рассчитывать на высокие ставки аренды особо не приходится. Даже самые престижные и известные рестораны зачастую не слишком прибыльны. Ставки аренды на помещения под рестораны могут быть среднерыночными, а могут быть и ниже.
Ресторанный бизнес или фастфуд может претендовать на различные площади. Для иного фастфуда подойдут и 20-30 кв. метров. Столовым, кафе или ресторанам, конечно, нужны помещения побольше. К тому же не всякое помещение подходит для точки общепита: всё, что связано с приготовлением еды, требует наличия больших мощностей электроэнергии (от 100 кВт) и возможности оборудовать вытяжку (т.е. доступ к вентиляции). Все это обеспечивает собственник. Если же речь идет не о фастфуде, а о ресторанном бизнесе, рассчитывать на высокие ставки аренды особо не приходится. Даже самые престижные и известные рестораны зачастую не слишком прибыльны. Ставки аренды на помещения под рестораны могут быть среднерыночными, а могут быть и ниже.
5
Арендаторы стабильные и солидные
Вероятно, повторю прописную истину, если скажу, что наиболее стабилен тот арендатор, который арендует наибольшую площадь. Компании, открывающие торговые объекты площадью от 1000 кв. метров, разумеется, стараются подходить к вопросу выбора помещения наиболее тщательно. Открытие такой торговой точки – это уже десятки миллионов рублей. Переезд такого гиганта может занять не одну неделю. Но и собственнику помещения может потребоваться больше времени, чтобы в случае возникновения проблем найти замену крупному арендатору. Такая ситуация настраивает обе стороны на поиск консенсуса в различных вопросах.
На наш взгляд, с такого рода арендаторами собственнику работать намного выгоднее. Так, инвесторы нашей краудфандинговой площадки на данный момент приобрели два объекта стрит-ритейла, якорными арендаторами в которых являются супермаркеты «Виктория» и «Пятерочка», занимающие площади 2 000 и 650 кв. метров соответственно. Следующим нашим объектом также должно стать помещение, якорным арендатором которого будет продовольственный магазин – супермаркет известного бренда. Ставки аренды для таких магазинов составляют 1500 – 4000 руб. за кв. метр. Теоретически мы могли бы заниматься покупкой объектов меньшей площади и сдавать их по низким ставкам или нарезать площади под сдачу по более высоким ставкам. Но тогда не получали бы стабильный доход и не могли бы рассчитывать на пятнадцатилетние контракты, предполагающие ежегодную индексацию.
Если арендатор регулярно вносит арендную плату и помещение не простаивает, это значит, что собственник не несет убытки.
Вероятно, повторю прописную истину, если скажу, что наиболее стабилен тот арендатор, который арендует наибольшую площадь. Компании, открывающие торговые объекты площадью от 1000 кв. метров, разумеется, стараются подходить к вопросу выбора помещения наиболее тщательно. Открытие такой торговой точки – это уже десятки миллионов рублей. Переезд такого гиганта может занять не одну неделю. Но и собственнику помещения может потребоваться больше времени, чтобы в случае возникновения проблем найти замену крупному арендатору. Такая ситуация настраивает обе стороны на поиск консенсуса в различных вопросах.
На наш взгляд, с такого рода арендаторами собственнику работать намного выгоднее. Так, инвесторы нашей краудфандинговой площадки на данный момент приобрели два объекта стрит-ритейла, якорными арендаторами в которых являются супермаркеты «Виктория» и «Пятерочка», занимающие площади 2 000 и 650 кв. метров соответственно. Следующим нашим объектом также должно стать помещение, якорным арендатором которого будет продовольственный магазин – супермаркет известного бренда. Ставки аренды для таких магазинов составляют 1500 – 4000 руб. за кв. метр. Теоретически мы могли бы заниматься покупкой объектов меньшей площади и сдавать их по низким ставкам или нарезать площади под сдачу по более высоким ставкам. Но тогда не получали бы стабильный доход и не могли бы рассчитывать на пятнадцатилетние контракты, предполагающие ежегодную индексацию.
Если арендатор регулярно вносит арендную плату и помещение не простаивает, это значит, что собственник не несет убытки.
Выбрав для себя локацию, крупный магазин вряд ли покинет ее, если арендная ставка составляет менее 10% от его оборота. При этом бизнес крупнейших торговых сетей активно развивается даже в кризис, и риск потери такого арендатора, по крайней мере, в ближайшей перспективе, представляется минимальным.
Каждый собственник сам выбирает стратегию: стремится он к высоким ставкам или к стабильности. На мой взгляд, именно стабильный арендатор в итоге приносит собственнику больший доход, чем тот, кто вроде бы готов платить большие суммы.